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[청구번호]
조심 2020서1112 (2020.06.12)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
쟁점건물 양도 당시 1∼4층이 공부상 용도(고시원)와 달리 각 호실별로 독립적인 주거생활이 가능하도록 주방시설 등을 갖춘 원룸형 주택으로 용도변경된 사실을 청구인도 인정하고 있는 점, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호는 1세대3주택 이상 중과세율 적용대상에서 제외되는 장기임대주택에 대해 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 함께 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록 요건도 갖추어야 한다고 명시하고 있으나, 쟁점건물 1∼4층은 임대사업자 등록 요건을 갖추고 있지 아니한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO 대 165㎡ 및 6층 건물[공부상 1∼4층은 근린생활시설(고시원), 5∼6층은 다가구주택으로 이하 “쟁점건물”이라 하며, 대지와 통칭하여 “쟁점부동산”이라 한다]을 2011.4.13. 13억원에 매입한 후 2018.6.21. OOO원에 양도하면서 쟁점건물의 1∼4층 근린생활시설에 대해서는 일반건물로 보아 7년 이상 보유의 장기보유특별공제율 21%를, 5∼6층 다가구주택에 대해서는 장기임대주택으로 보아 2%를 가산한 장기보유특별공제율 23%를 적용하여 양도소득세 과세표준 OOO원 및 납부할세액 OOO원을 신고･납부하였다.
나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 청구인이 쟁점건물의 1～4층을 근린생활시설(고시원)이 아닌 원룸 형태의 임대주택으로 사용하면서 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록은 하였으나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하지 아니하여, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3 제1항 제2호의 중과대상에서 제외되는 장기임대주택의 양도에 해당하지 않는 것으로 보아 장기보유특별공제 배제 및 1세대3주택 이상 보유의 중과세율을 적용하여 2019.12.3. 양도소득세 OOO원을 경정･고지하였다.
다.청구인은 이에 불복하여 2020.2.27. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
동일 건물에 대해 관할 OOO구청과 처분청의 해석차이(OOO구청은 근린생활시설로 보아 임대사업자등록 배제, 처분청은 주택으로 보아 중과세율 적용)로 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 2011.4.13. 쟁점부동산을 취득한 후 관할 OOO세무서에 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록을 하였고, OOO구청에 구 ｢임대주택법｣(현 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣) 제6조에 따른 임대사업자 등록을 한 후 쟁점건물 등 양도일인 2018.6.21.까지 임대업을 영위하면서 면세사업자 사업장현황신고 및 소득세신고를 성실히 이행하였다.
다만, OOO구청에 임대사업자 등록 시 청구인은 쟁점건물 전체에 대하여 주택임대등록을 신청하였으나 구청 담당자는 건물 1～4층이 건축물대장에 고시원으로 등재되어 있다는 이유로 실제 주택 여부를 확인하지 않고 임대등록에서 제외하였으며, 주택으로 등재된 5～6층에 대해서만 임대등록을 한 것(신청서에도 구청 담당자가 5층과 6층으로 임의 기재함)으로 판단되며,
이에 따라 청구인도 쟁점부동산 양도 후 양도소득세를 신고하면서 1～4층에 대해서는 고시원으로 보고 일반건물의 양도로 신고하였고, 5～6층은 주택(장기임대주택)의 양도로 신고하였다.
(2) 구 ｢임대주택법｣ 어디에도 공부상 주택인 경우에만 주택임대등록이 가능하다는 규정은 없다.
구 ｢임대주택법 시행령｣ 제8조[임대사업자의 등록절차] 제2항을 보면 구청장은 등록신청서를 접수하면 같은 법 제7조 제2항에 따른 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다는 것이 법령의 내용이다.
청구인은 구 ｢임대주택법 시행령｣ 제7조 제2항 제4호에 규정된 임대 목적으로 쟁점부동산을 소유하였고, 처분청의 판단과 같이 쟁점건물 전체가 주택이라고 생각하여 법령에 따라 주택임대사업자 등록 신청을 하였으나 관할 OOO구청에서는 건물 1～4층을 주택으로 보지 않고 주택임대등록을 거부하였으며, 결국 청구인은 정부기관인 OOO구청의 동일 건물에 대한 해석 차이로 억울하게 세금을 부과 당하게 된 것이다.
이와 같이 청구인은 임대주택으로 등록하고자 적법한 등록신청을 하였으나 등록이 되지 않은 것뿐이어서 청구인에 대한 양도소득세 추가 고지는 부당하다(OOO법원 2017.11.9. 선고 2017구합60185 판결 같은 뜻임).
(3) 실제로 쟁점건물 취득 시에 이미 건물 전체가 주택이었고, 장기임대 목적(취득 즉시 세무서에 사업자등록과 구청에 임대사업자 등록)으로 취득한 사실과 그에 따른 소득세를 성실하게 신고한 사실을 고려하면 쟁점건물 전체에 대하여 장기임대주택 양도소득세 중과 배제 규정을 적용하는 것이 타당하다.
그렇지 않으면 OOO구청에서 1～4층을 주택으로 보지 않고 주택임대사업자 등록에서 배제한 것처럼 처분청도 주택으로 보지 않고 청구인의 당초 양도소득세 신고시 일반건물의 양도로 신고한 내용을 인정하는 것이 공정한 처분이라고 판단된다.
나. 처분청 의견
(1) ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3 제1항 제2호는 1세대3주택 이상 보유의 중과세율 적용대상으로 보지 않는 장기임대주택에 대해 “｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택”으로 명시하고 있으나, 쟁점부동산 양도일 현재 건물 1～4층[공부상 근린생활시설(고시원), 사실상 임대주택]은 관할 지방자치단체인 OOO구청에 임대사업자로 등록이 되어 있지 아니하다.
(2) OOO구청 주택과에 유선으로 문의한바, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있어야 주택임대사업자 등록이 가능하며, 청구인과 같이 근린생활시설에 대하여 임대사업자등록을 신청하더라도 임대사업자등록이 불가능하다는 답변을 받았다.
(3) 청구인이 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용하면서 임대업을 영위한 것에 대하여 종합소득세를 신고･납부한 것은 납세자로서 신고납부 의무를 이행할 것일 뿐, ｢소득세법｣ 제168조에 규정한 임대사업자등록 요건을 갖추지 못한 것이므로 사실상 주택으로 사용한 쟁점건물 1～4층의 양도에 대하여 1세대3주택 이상 보유의 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록은 하였으나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 민간임대주택 등록을 하지 않은 경우 당해 임대주택을 주택 수에서 제외할 수 있는지 여부
나. 관련 법령
제95조[양도소득금액] ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
제104조[양도소득세의 세율] ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ①법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
제6조[임대사업자의 등록] ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장·군수· 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제7조[임대사업자의 범위 및 등록 기준 등] ① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
② 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다.
1. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자
2. 「주택법」 제10조 제1항 및 제3항에 따라 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자
3. 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따라 허가를 받은 자
4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자
5. 제14조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사 등
제8조[임대사업자의 등록절차] ① 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록 신청서를 접수하면 제7조 제2항에 따른 등록 기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 2018.10.7. OOO출입국외국인청장이 발급한 ‘국내거소신고 사실증명’에 따르면, 청구인은 미국 국적의 재외동포로서 2010.2.25. 최초로 국내거소를 신고한 것으로 나타난다.
(2) 청구인의 양도소득세 예정신고 및 처분청의 경정내용을 요약하면 다음 ＜표1＞과 같다.
OOO
(3) 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 처분청의 과세기준자문 신청서에 나타나는 쟁점건물의 양도일 현재 현황은 ＜표2＞와 같고, 쟁점건물이 공부상 용도(고시원)와 달리 각 호실별로 독립적인 주거생활이 가능하도록 주방시설 등을 갖춘 원룸(주택)이라는 점에 청구인과 처분청 간 다툼은 없다.
OOO
(4) 2018.5.23. OOO구청장이 발급한 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 2010.1.19. 착공되어 2010.7.20. 사용승인을 받았으며, 다음과 같은 무단 용도변경에 따른 변동내용이 기재되어 있다.
OOO
(5) 청구인이 OOO구청에 제출한 쟁점건물의 임대사업자 등록신청서 및 임대사업자등록증(2011-OOO구-임대사업자-2**)에 의하면, 청구인은 2011.4.29.을 임대시작일로 하여 쟁점건물의 5층(1호), 6층(1호) 및 OOO 소재 아파트(1호)를 임대주택으로 등록하였다.
한편, 청구인은 쟁점건물 전체에 대하여 주택임대등록을 신청하였으나 1～4층이 공부상 고시원으로 등재된 것을 확인한 구청 담당자가 임대등록을 임의 배제하고 주택으로 등재된 5～6층에 대해서만 임대등록을 한 것(신청서에도 구청 담당자가 5층과 6층으로 임의 기재함)이라고 주장하나 제출한 신청서만으로는 사실 여부 확인이 어렵다.
(6) 청구인은 청구인이 임대주택으로 등록하고자 적법한 등록신청을 하였으나 등록이 되지 않은 것뿐이어서 청구인에 대한 양도소득세 추가 고지는 부당하다고 주장하면서 OOO법원의 판결(2017구합60185, 2017.11.9.)을 인용하였으나,
동 판결은 청구주장과 달리 “공법상 요건(임대주택 등록)을 갖추기 위한 행위를 하였다는 주장을 인정할 만한 자료가 없고, 임대사업자등록을 마치지 아니한 이상 임대사업자 등록을 할 수 있는 실질적 요건을 갖추고 있었다는 사정만으로 이 사건 임대주택이 구 ｢소득세법 시행령｣에서 정한 장기임대주택에 해당한다고 볼 수 없다”고 판시한 것으로 나타난다.
(7) 청구인이 제출한 사업자등록증, 사업장현황신고서, 종합소득세 과세표준 확정신고서에 의하면, 청구인은 2014.4.13.을 개업일로 하여 쟁점건물 전체면적(493.97㎡)에 대해 주거용 건물임대업 (면세)사업자등록을 하였고, 쟁점부동산 양도 전까지 매년 사업장현황신고 및 종합소득세 과세표준을 신고하였다.
(8) 처분청이 제출한 유형자산 감가상각비 명세서에 따르면, 청구인은 2011년 4월 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 후 건물분 장부가액으로 OOO원을 계상하였고, 2018년 6월 양도 전까지 감가상각누계액은 OOO원, 미상각잔액은 OOO원에 해당한다.
(9) 청구인은 2010년 7월부터 2017년 11월까지 작성된 쟁점건물 1～6층의 임대차계약서를 제출하였으며, 2010.7.24. 작성된 쟁점건물 202호의 임대차계약서를 보면 쟁점건물은 청구인의 취득(2011.4.13.) 이전부터 취사시설을 갖춘 원룸형 주택으로 용도변경 후 임대된 것으로 나타난다.
(10) ｢소득세법 시행령｣ 제167조의 3 제1항은 주택의 수를 계산함에 있어 수도권 및 광역시‧특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 부수토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 OOO원을 초과하지 아니하는 경우 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다고 규정하고 있는데, 쟁점건물은 수도권에 소재하면서 일괄양도 시 1주택으로 보는 다가구주택에 해당하지 아니하여 쟁점건물의 각 세대(호)가 주택 수 계산에 산입되는 것으로 나타난다.
(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 전체를 임대주택으로 등록하기 위해 적법한 등록신청을 하였으나 관할 OOO구청 공무원의 거부로 공부상 근린생활시설인 1～4층에 대해서는 주택임대사업자 등록을 하지 못한 것이어서, 이 건 양도소득세 경정처분은 부당하다는 주장이나,
쟁점건물 양도 당시 1～4층이 공부상 용도(고시원)와 달리 각 호실별로 독립적인 주거생활이 가능하도록 주방시설 등을 갖춘 원룸형 주택으로 용도변경된 사실을 청구인도 인정하고 있는 점, 청구인은 이러한 무단 용도변경에 대해 OOO구청으로부터 2011년과 2015년 2차례에 걸쳐 시정명령을 받았고, 그때마다 원상복구 조치를 한 것으로 건축물대장에 나타나는 등 무단 용도변경과 원상복구를 반복해 온 것으로 보이는 점, 쟁점부동산은 일괄양도 시 1주택으로 보는 다가구주택에 해당하지 아니하는 점, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3 제1항 제2호는 1세대3주택 이상 중과세율 적용대상에서 제외되는 장기임대주택에 대해 ｢소득세법｣ 제168조에 의한 사업자등록과 함께 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자 등록 요건도 갖추어야 한다고 명시하고 있으나 쟁점건물 1～4층은 임대사업자 등록 요건을 갖추고 있지 아니한 점 등에 비추어 쟁점건물 중 공부상 용도(고시원)와 달리 주택(원룸)으로 무단 용도변경된 부분에 대해 처분청이 장기보유특별공제를 배제하고 1세대3주택 이상 보유의 중과세율을 적용하여 양도소득세를 경정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.