오피스텔은 부가가치세 면제 대상인 국민주택에 해당하지 않음

오피스텔은 주택법상의 주택이 아니라 건축법에서 정한 일반업무시설로서 준주택에 해당하므로 조세특례제한법에 따른 부가가치세의 면제 대상이 아님

조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등)

2018구합20940 부가가치세경정거부처분취소

AA개발 주식회사

BB세무서장

2018.9.12.

2018.10.12.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2016. 8. 23. 원고에게 한 2015년 제1기 및 제2기분 부가가치세 239,220,640원의 환급경정청구 거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 BB시 OO로 O번지에서 주택건설사업 등을 영위하고 있는 회사이다. 원고는 2014년 말경 BB시 CC동 OO번지에서 'DD 8차'라는 명칭으로 지하1층, 지상 10층 규모의 복합시설(근린생활시설 5호실, 오피스텔 56호실)을 신축하여2015년경까지 그중 오피스텔 54호실(이하 '이 사건 오피스텔'이라고 한다)을 분양하였다.

그리고 원고는 2016. 1.경 피고에게 2015년 제1기・제2기 부가가치세를 아래 [표]와같이 신고・납부하였다.

(표 생략)

나. 그러나 원고는 2016. 6. 21. 피고에게 이 사건 오피스텔을 처음부터 주거의 용도로 신축하고 현재 대부분의 호실이 실제 주거로 사용되고 있으므로, 이 사건 오피스텔의 공급은 부가가치세의 면제 대상에 해당한다는 이유로 부가가치세 239,220,642원을 환급하여 달라고 경정청구를 하였다.

다. 이에 대하여 피고는 2016. 8. 23. 원고에게 아래와 같은 이유로 위 경정청구를 거부하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 규정에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택은 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택을 말하는 것이고, 오피스텔은 주택법에 의한 주택에 해당하지 않아 위 규정을 적용할 수 없다.

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2016. 11. 2. EE지방국세청장에게 이의신청을 하였으나, 그해 12. 15. 그 신청이 기각되었다. 원고는 다시 2017. 2. 21. 조세심판원에심판청구를 하였으나, 그해 12. 21. 그 심판청구가 기각되었다.

인정근거다툼 없는 사실, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장이 사건 오피스텔은 처음부터 거실, 방 3개, 주방・식당, 베란다 겸 다용도실, 화장실 등을 갖춘 주거용으로 신축하였고, 배관・상하수도 등이 벽체매립형으로 설치되어 추후 시설을 다른 용도로 변경하거나 개조하는 것이 불가능하다.

또한 이 사건 오피스텔에 입주한 54세대 중 52세대가 주민등록 전입신고를 하였고, 51세대에 대해서는 주거용 재산세가 부과되고 있으며, 전기도 주택용으로 공급받는 등 주거의 용도로 사용하고 있고, 그 면적이 1호(戶) 또는 1세대 당 85㎡ 이하이다.

따라서 이 사건 오피스텔은 조세특례제한법 제106조에서 정한 '대통령령으로 정하는 국민주택'에 해당하므로, 그 재화의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제하여야 한다.

그럼에도 피고는 이와 다른 전제에서 원고의 경정청구를 거부하였으므로, 이 사건처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 쟁점의 정리

이 사건 오피스텔은 그 공부상(건축허가서, 집한건축물대장, 부동산등기부) 용도가 업무시설(오피스텔)에 해당한다는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

따라서 이 사건의 쟁점은 위 오피스텔의 공부상 용도가 업무시설에 해당함에도 그 구조가 주거용으로 설계되어 있고, 그 입주자들도 실제로 주거의 용도로 사용하고 있다면 이를 조세특례제한법령에서 정한 '주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택'에 해당한다고 보아 그 공급에 대하여 부가가치세를 면제하여야 하는지 여부이다.

2) 관계 규정의 내용조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 및 그 시행령 제51조의2 제3항, 제106조제4항 제1호, 주택법 제2조 제5호에 의하면, ① 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제하고, ② 위 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하의 주택을 말하며, ③ 위 "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택을 말한다)을 말한다.

한편 주택법 제2조 제1 내지 4호 및 그 시행령 제2조, 제3조 제1항, 제4조에 의하면, ① "주택"이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분하고, ② "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택 중 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 가목에 따른 단독주택, 나목에 따른 다중주택, 다목에 따른 다가구 주택을 말하며, ③ "공동주택"이란 건축물의 벽・복도・계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택 중 건축법시행령 [별표 1] 제2호 가목에 따른 아파트, 나목에 따른 연립주택, 다목에 따른 다세대주택을 말하고, ④ "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 중 건축법 시행령 [별표 1] 제2호 라목에 따른 기숙사, 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설, 제11호 나목에 따른 노인복지지설 중 노인복지법 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택, 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔을 말한다.

그리고 건축법 시행령 [별표 1] 제14호 나목 및 국토교통부 고시인 '오피스텔 건축기준' 제2조에 의하면, ① 오피스텔은 일반업무시설의 일종으로 업무를 주로 하며,분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말하고, ② 오피스텔은 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니하여야 하고, 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치하여야 하며, 사무구획별 전용면적이 85㎡를 초과하는 경우 온돌・온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것 등의 건축기준에 적합한 구조이어야 한다.

3) 쟁점에 대한 판단

가) 관련 법리조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다. 특히 조세감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결, 2008. 2. 14. 선고 2007두21242 판결 등 참조).

그리고 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 오피스텔로 건축허가를 받아 사용승인까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는 설령 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1996. 10. 11. 선고 96누8758 판결 참조).

나) 이 사건 오피스텔의 공급이 부가가치세 면제 대상에 해당하는지 여부

앞서 살펴 본 관계 규정의 내용과 위 법리를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정을 고려하면, 이 사건 오피스텔은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에서 정한 '국민주택'에 해당한다고 볼 수 없다.

따라서 피고가 이 사건 오피스텔의 공급이 부가가치세 면제 대상에 해당하지 않는다는 이유로 원고의 경정청구를 거부한 것은 적법하다.

⑴ 주택법 제2조는 주택과 그 하위개념인 단독주택, 공동주택 및 오피스텔이 포함되는 준주택을 각각 달리 정의하면서 이를 엄격히 구별하고 있고, 건축법 시행령[별표 1]도 주택과 업무시설인 오피스텔을 달리 정의하고 있으며, '주택'과 '준주택'은 서로 건축요건 및 그 기준을 정한 근거 법령(주택: 주택법 제35조 등, 오피스텔: 건축법령과 오피스텔 건축기준)에도 차이가 있다.

따라서 조세특례제한법령이 명확하게 '주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택'을 부가가치세 면제 대상으로 규정하고 있는 이상 위 '주택'에 '준주택'도 포함된다고 함부로 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법률주의와 문리해석의 원칙에 위반하여 허용되지 아니한다.

⑵ 그리고 오피스텔은 건축법령에 따라 원래부터 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있는 건축물이므로, 단순히 당초부터주거의 용도로 건축되었거나 현재 주거의 용도로 사용되고 있다는 이유만으로 이를 두고 '주택법에 따른 주택'에 해당한다고 할 수는 없다.

그뿐만 아니라 오피스텔 건축기준 제2조에 의하면, 오피스텔은 각 사무구획별로 노대(발코니)의 설치도 금지되므로, 이 사건 오피스텔이 원고의 주장처럼 공동주택과 완전히 동일한 구조로 설치되었다고 볼 수도 없다.

⑶ 한편 부가가치세는 '재화의 공급'을 과세대상으로 한다(부가가치세법 제4조).

그러므로 어떤 재화의 공급이 과세대상인지 면세대상인지 여부는 결국 공급 당시 건축물의 객관적인 종류나 용도, 특히 공부상의 기재를 그 기준으로 판단할 수밖에 없다.

비록 이 사건 오피스텔에 입주한 사람들이 대부분 주민등록 전입신고를 하고 이를 주거의 용도로 사용하고 있다고 하더라도, 이는 이 사건 오피스텔의 공급 이후에 발생한 우연한 사정에 불과하다.

오히려 이 사건 오피스텔의 소유・점유자들은 언제든지 이를 본래의 용도에 따라 일반업무시설로도 사용할 수 있다. 실제로 을 제9호증의 기재에 의하면, 일부 입주자들은 이 사건 오피스텔을 주소로 정하여 화물운수업, 식품 및 잡화 소매업 등의 사업자등록을 하였다.

그러므로 이와 같이 공급 이후의 이용 상황에 따라 재화의 공급을 과세대상으로 하는 부가가치세의 과세 여부가 그때마다 달라진다고 해석하는 것은 조세법률관계의 법적 안정성을 심각하게 훼손하는 것이 되어 부당하다.

⑷ 2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 주택법에 준주택 개념이 도입된 것은 변화된 주택수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 시설의 공급을 활성화하기 위한 것일 뿐이지, 오피스텔을 주택의 개념으로 포섭하여 이에 대하여 서민의 주거안정과 세제상 혜택을 지원하기 위한 것은 아니다.

특히 주택법 시행령 제4조에서 정한 준주택에는 기숙사, 다중생활시설 등도 포함되어 있는데, 이러한 건축물은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 입법 취지인서민의 주거안정을 위한 주택공급과는 관련성이 적다.

⑸ 무엇보다도 원고가 이 사건 오피스텔을 주거의 용도로 사용할 의도였다면 처음부터 동일한 장소에서 '공동주택'을 건축하여 얼마든지 부가가치세를 면세받는 특례를 적용받을 수 있었음에도 원고의 자유로운 의사와 자기책임으로 이 사건 오피스텔이 과세대상에 해당한다는 점을 인식하면서도 이를 신축하여 공급하였다.

⑹ 결국 조세특례제한법령에서 정한 면세요건인 '주택법에 따른 국민주택 규모이하의 주택의 공급'에 해당하는지 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 건축허가, 사용승인, 건축물관리대장, 부동산등기부 등 공부상 용도에 따라 객관적으로 판단하여야 한다.

따라서 '주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택'은 그 용도를 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당한다.

이와 달리 어떠한 건축물이 오피스텔 등 업무시설의 용도로 건축허가와 사용승인을 받고, 건축물관리대장과 부동산등기부에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 단지 그 현황이 주거의 용도에 적합하여 다수의 입주민들이 사실상 주거의 용도로도 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 '주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택'에 해당한다고 볼 수는 없다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007두21242 판결 참조).

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유가 없으므로, 주문과 같이 판결한다.