임차인이 임대차계약 체결시 점포의 인테리어와 상권 활성화를 위한 홍보 비용 등의 명목으로 임대인이 지정한 대행업체에 지출한 개발비와 소개비 상당의 손해의 법적 성질(=신뢰이익에 대한 손해) 및 임대차계약의 해제를 이유로 임대인에게 그 배상을 청구할 수 있는지 여부(소극)

계약해제로 인한 손해배상청구는 계약이 유효히 성립되었음에도 불구하고 채무자가 채무를 이행하지 아니함으로써 발생한 손해를 목적으로 하는 것이므로 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구함에 있어서는 채무자의 채무의 이행으로 인하여 채권자가 받을 이익 즉 이행이익을 산출하여 손해로서 청구하여야 하고, 그 계약이 유효하다고 믿음으로써 받은 손해의 배상 즉 신뢰이익의 배상은 청구할 수 없는바, 임대분양계약이 해제된 경우에 있어서 임차인이 지출한 개발비와 소개비는 임차인이 그 계약이 유효하다고 믿음으로써 헛되이 지출하게 된 비용 즉 신뢰이익에 대한 손해로서 이는 임대인이 그 계약을 이행하였더라도 지출하였을 것이고, 임대인의 채무불이행으로 인하여 발생한 손해라 할 수 없으므로 임대인에게 그 배상을 구할 수는 없다.

민법 제551조

대법원 1962. 2. 22. 선고 4294민상667 판결

,, 대법원 1962. 10. 18. 선고 62다550 판결

,, 대법원 1983. 5. 24. 선고 82다카1667 판결(공1983, 1010)

배숙진 (소송대리인 변호사 백석기 외 1인)

유응준 외 1인 (피고들 소송대리인 변호사 홍준표 외 5인)

서울지법 1997. 6. 24. 선고 97가합3670 판결

1. 원고의 항소 및 당심에서 추가된 청구를 모두 기각한다.

2. 항소제기 이후의 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고들은 각자 원고에게 금 105,000,000원 및 그 중 금 64,000,000원에 대하여는 1995. 2. 28.부터, 금 41,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 각 원심판결 선고일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라(원고는 당초 위 금원을 계약해제로 인한 원상회복 및 손해배상, 위약금으로 청구하다가 당심에 이르러 위약금청구를 취하하고 위자료청구를 추가하였으며, 다시 위 각 금원에 대하여 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구를 선택적으로 추가하였다).

원심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고들은 각자 원고에게 금 41,000,000원 및 그 중 금 25,000,000원에 대하여는 1994. 7. 30.부터, 금 16,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 각 이 판결 선고일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초 사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2, 3호증의 각 1 내지 7, 갑 제4호증의 1, 2, 3, 갑 제7호증의 각 기재, 원심 증인 오정길의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 달리 반증 없다.

가. 원고는 1994. 7. 30. 피고들 및 원심공동피고 나산종합건설 주식회사(위 나산종합건설 주식회사는 1998. 3. 9. 회사재산보전처분이 되었다. 이하 나산종합건설이라 한다)로부터 분양업무의 대행을 위임받은 소외 서황개발 주식회사(이하 소외 회사라 한다)의 중개로 피고들 및 나산종합건설과 사이에 서울 중구 신당동 213의 8, 47 양 지상에 신축될 건물(이하 이 사건 건물이라 한다) 중 지상 6층 점포 8.92㎡ 2개(이하 이 사건 점포라 한다)를 임대차보증금은 각 금 40,000,000원, 업종은 각 '수입품매장'으로 정하여 임차하기로 하는 임대분양계약을 체결하고, 피고들 및 나산종합건설에게 이 사건 점포의 임대차보증금으로 계약 당일 계약금 금 16,000,000원, 1차 중도금 금 8,000,000원, 같은 해 10. 28. 2차 중도금 금 16,000,000원, 1995. 2. 28. 3차 중도금 금 24,000,000원 합계 금 64,000,000원을 지급하는 한편, 계약 당일 위 임대분양업무를 대행한 소외 회사에게도 개발비 명목으로 금 16,000,000원, 소개비 명목으로 금 9,000,000원을 각 지급하였다.

나. 이 사건 건물 6층은 분양 당시 수입품매장으로 그 용도를 특정하여 분양하였으나, 위 6층을 제외한 나머지 층이 입점을 완료하고 영업에 들어간 1996. 6.경까지도 이 사건 점포가 위치한 6층은 점포 79개 중 3분의 1에도 못 미치는 26개만이 임대되어 영업을 개시하지 못하게 되자 피고들의 분양업무를 대행하는 소외 회사는 수입품매장으로는 분양이 어렵다고 판단하고 임의로 위 6층 매장의 업종을 당초의 '수입품매장'에서 '남성복매장'으로 변경하고 관련 시설, 안내판 등도 모두 남성복 매장용으로 변경한 다음 원고에게 점포배정추첨에 응할 것을 통지하였다.

다. 그러나 원고는 당초 수입품매장을 운영하기 위하여 이 사건 점포를 임차하였으므로 위 업종변경에 동의하지 아니함은 물론 점포배정추첨에도 응하지 아니하였다.

2. 원고의 청구에 대한 판단

가. 계약해제로 인한 원상회복의무

(1) 위 인정 사실에 의하면 피고들로부터 위 건물의 임대분양업무의 대행을 위임받은 소외 회사가 원고의 동의 없이 일방적으로 이 사건 점포의 업종을 애초 약정과는 달리 변경함으로써 이 사건 임대분양계약은 피고들의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 되었다 할 것이므로 원고는 위 임대분양계약을 해제하고 그에 따른 원상회복 및 손해배상을 청구할 수 있다 할 것인바, 이 사건 임대분양계약은 원고의 해제의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 공동 임대인 중 피고 유진희에게 1997. 2. 20. 마지막으로 송달됨으로써 적법히 해제되었다 할 것이므로 공동 임대인인 피고들은 각자 원고에게 위 임대분양계약의 해제로 인한 원상회복의무로서 위 임대보증금 64,000,000원 및 법정이자 등을 반환하여야 할 의무가 있다 할 것이다.

(2) 원고는 소외 회사가 수령한 위 개발비는 건물주인 피고들이 부담하여야 할 임대를 위한 비용으로서 피고들에게 귀속되었다고 봄이 상당하므로 위 계약해제에 따른 원상회복으로서 피고들이 위 금원도 반환하여야 한다고 주장하나, 갑 제1호증의 1, 2(각 임대차계약서)의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 원고와 피고들은 위 임대분양계약 당시 특약사항으로 점포의 인테리어 공사와 상권 활성화를 위한 홍보 및 광고활동은 임차인이 하되 그 효과적인 수행을 위하여 임대인이 지정하는 대행업체에 이를 일괄 위임할 수 있도록 약정하고 위 약정에 따라 위 대행업체로 지정된 소외 회사가 임차인인 원고로부터 이 사건 점포의 인테리어 공사와 상권 활성화를 위한 홍보 및 광고 비용으로 위 개발비를 계약체결과 동시에 수령한 사실이 인정되는바, 이에 의하면 위 개발비는 원고가 자신이 분양받은 점포의 인테리어 공사와 광고를 소외 회사에게 위임하면서 그 비용을 계약체결과 동시에 미리 지급한 것이라 볼 것이어서 임대인인 피고들이 반환하여야 할 금원이라 할 수 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 원고는 또, 위 임대분양계약 체결 당시 피고들은 위 점포가 수입품매장으로 운영되지 못할 경우 위 임대분양계약은 무효로 하고 위 계약체결 당시 지급된 위 개발비 등을 포함한 모든 금원을 돌려주기로 약정하였다고 주장하나, 이에 부합하는 취지의 당심 증인 오정길의 증언은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 수 있는 증거가 없으므로 원고의 위 주장도 이유 없다.

나. 손해배상청구

(1) 원고는 위 계약해제에 따른 손해배상으로서, 원고가 소외 회사에게 지급함으로써 입은 위 개발비와 소개비 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하므로 살피건대, 원고가 이 사건 임대분양계약 체결 당시 소외 회사에게 개발비 및 소개비 합계 금 25,000,000원을 지급한 사실은 위에서 인정한 바와 같으나, 계약해제로 인한 손해배상청구는 계약이 유효히 성립되었음에도 불구하고 채무자가 채무를 이행하지 아니함으로써 발생한 손해를 목적으로 하는 것이므로 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구함에 있어서는 채무자의 채무의 이행으로 인하여 채권자가 받을 이익 즉 이행이익을 산출하여 손해로서 청구하여야 하고, 그 계약이 유효하다고 믿음으로써 받은 손해의 배상 즉 신뢰이익의 배상은 청구할 수 없다 할 것인바, 이 사건 임대분양계약이 해제된 경우에 있어서 원고가 지출한 개발비와 소개비는 원고가 위 계약이 유효하다고 믿음으로써 헛되이 지출하게 된 비용 즉 신뢰이익에 대한 손해로서 이는 임대인인 피고들이 위 계약을 이행하였더라도 지출하였을 것이고, 피고들의 위 채무불이행으로 인하여 발생한 손해라 할 수 없으므로 피고들에게 그 배상을 구할 수는 없다 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 원고는 또, 피고들 및 소외 회사가 이 사건 점포가 위치한 상가를 수입품매장으로 조성하겠다고 원고를 기망하여 원고로부터 위 개발비와 소개비 합계 금 25,000,000원을 편취한 것이므로 피고들은 공동불법행위자로서 연대하여 위 금원 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하나, 피고들 및 소외 회사가 원고를 기망하여 위 금원을 편취하였다고 인정할 수 있는 충분한 증거가 없으므로 원고의 위 주장도 이유 없다.

다. 위자료청구

원고는 피고들의 위약으로 인하여 커다란 정신적 고통을 받았으므로 이에 대한 위자료로 이 사건 계약금 상당의 금 16,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장하나, 채무불이행으로 인한 정신적 고통은 다른 특별한 사정이 없는 한 재산상 손해의 전보를 받음으로써 치유된다 할 것이어서 재산상 손해배상의 청구 외에 별도의 위자료를 청구할 수는 없다 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 피고들은 각자 위 임대차보증금 64,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 1995. 2. 28.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 원심판결 선고일인 1997. 6. 24.까지는 민법 소정의 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법에 따른 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 원심판결은 정당하므로 이에 대한 원고의 항소와 당심에서 추가된 원고의 위자료청구 및 불법행위를 원인으로 한 개발비와 소개비에 대한 손해배상청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.