대법원 2016.1.14.선고 2015두51736 판결 | 리걸엔진

1. 구 도시 및 주거환경정비법(2013, 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라고 한다) 제48조 제1항은 사업시행자(주거환경개선사업을 제외 한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받도록 정하면서, 그 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 '분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)'을 들고 있고(이하 '종전자산가격'이라고 한다). 제2항은 '제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다'고 정하면서, 그 제1호에서 관리처분계획 수립 기준의 하나로, '종전의 토지 또는 건축물의 면적 · 이용상황 · 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다'고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 제48조 제5항 제1호는 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 종전자산 가격 등을 평가할 때에, '부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 시장 · 군수가 선정 · 계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경 · 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다'고 정하고, 제6항은 주택재건축사업 및 가로주택정비사업에서 사업시행자가 종전자산가격 등에 대하여 감정평가업자의 평가를 받으려는 경우에는 제5항 각 호의 방법을 준용하여 할 수 있도록 정하고 있다.

위와 같은 관련 규정의 문언·취지·체계 등에 더하여, ① 구 도시정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지 등 소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점, ② 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 정하면서, 구 도시정비법 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산 가격의 평가를 다시 하여야 한다는 내용의 규정을 두지 않은 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점, ③ 사업시행계획의 변경이 반드시 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 그 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 다시 해야 한다고 볼 수도 없는 점, 4 최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효된다는 의미일 뿐, 그 이전에 이루어진 종전자산가격의 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점, (⑤사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱하여 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어 볼 때, 종전자산의 가격이 사후에 상승하였다.고 하더라도 종전자산의 총가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로, 평가시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라진다고 하여 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없어, 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 종전 자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성을 감안하더라도 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 '사업시행인가 고시일'이란 '최초 사업시행계획 인가 고시일'을 의미하는 것으로 봄이 타당하다. 따라서 최초 사업시행계획의 주요. 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다(대법원 2015. 10, 29. 선고 2014두13294 판결 등 참조).

2. 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 피고는 1995. 5. 18. 서울 관악구 C 일대 18,684.6m에서 주택재건축 정비사업의 시행을 위하여 서울특별시 관악구청장으로부터 인가받아 설립된 주택재건축 정비사업 조합으로서, 2006. 12. 1. 사업시행계획을 수립하여 인가를 받은 다음, 조합원들로부터 분양신청을 받아 이를 기초로 관리처분계획을 수립하고 2008. 2. 5. 인가받았다. 나. 위 최초 사업시행계획은 2013. 5. 16. 변경인가 · 고시되었는데(이하 '최종 사업시행계획'이라고 한다), 최초 사업시행계획에 비하여 사업비, 공급 주택의 규모 및 층수, 용적률 등이 달라졌다.

다. 피고는 최종 사업시행계획 인가 이후 조합원들로부터 분양신청을 받은 다음, 2013. 9. 7. 개최된 총회에서 관리처분계획안을 상정하여 조합원 632명 중 507명의 동의로 의결하였다(이하 '이 사건 결의'라고 하고, 위와 같이 의결된 관리처분계획안을 '이 사건 관리처분계획안'이라고 한다).

라. 한편 피고는 이 사건 관리처분계획안을 수립하면서, 최초 사업시행인가 고시일인 2006. 12. 1.을 기준으로 한 종전자산가격에 대한 감정평가액을 사용하였다. 3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 설령 최종 사업시행계획이 최초 사업시행계획 내용의 주요 부분을 실질적으로 변경한 것이라고 하더라도, 그러한 사정만으로 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 이 사건 관리처분계획안이 위법하다고 볼 수 없다.

그럼에도 원심은 이와 다른 전제에서, 최종 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 새로 종전자산의 가격을 평가하지 아니하고 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산의 가격을 기초로 작성하였다는 이유로 이 사건 관리처분계획안이 위법하다고 판단한 다음, 위법한 관리처분계획안을 그대로 의결한 이 사건 결의 역시 실질적 하자가 있어 그 효력이 없다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 종전자산가격의 평가기준시점에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.