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전심사건번호
조심2008서2534 (2009.12.31)
제목
가등기 말소비용을 필요경비로 볼 수 있는지 여부
요지
양도행위 이전에 한 별도의 매매예약, 당보 가등기 등을 해제하기 위하여 지출한 금원은 양도행위와는 직접 관련이 없는 것일뿐만 아니라 필요경비도 아니므로 양도행위로 인한 총수입금액에서 이를 공제하거나 필요경비로 처리될 성질의 것이 아님
결정내용
결정 내용은 붙임과 같습니다.
원고
1.김○○
2.김△△
피고
도봉세무서장
주문
1.피고가 2007. 12. 3. 원고 김AA에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 165,421,100원 및 같은 날 원고 김BB에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 248,573,910원의 부과처분을 각 취소한다.
2. 소송비용은피고의부담으로한다.
청구취지
주문과같다.
이유
1.처분의 경위
가. 김CC은 1978. 10. 11. ○○ ○○구 ○○동 633 대 5625㎡ 같은 동 633-2 대 1190㎡ 같은 동 633-4 대 1㎡, 같은 동 633-5 대 863㎡, 같은 동 633-6 대 687㎡, 같은 동 633-7 대 1542㎡ 같은 동 633-8 대 2302㎡(이하, 이 사건 토지들이라 한다) 중 각 1/6 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다
나. 그 후, 김CC이 2004. 10. 4. 사망함에 따라 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE은 각 2/54 지분씩, 원고 김BB는 3/54 지분의 각 비울에 따라 이 사건 토지들 중 김CC 소유의 각 1/6 지분을 공동 상속하였고, 2004. 12. 23. 각 지분 비율에 따라 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 그런데, 이 사건 토지들이 소재한 ○○시 ○○구 일대는 2005. 6. 30. 구 소득세법(2006. 12. 30 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제1항 제7 호에 의하여 실지 거래가액으로 양도차익을 산정하는 지역(이하 '지정지역'이라 한다.) 으로 지정되었다.
라. 그 후, 이 사건 토지들이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 에 의하여 시행되는 공익사업인 ○○2지구 택지개발사업(2004. 12. 3 건설교통부 고시 2004-365호)의 부지에 포함되자 원고들은 2006. 7. 4. 위 공익사업의 시행자인 소외 ◇◇공사에게 이 사건 토지들 중 각 자신의 소유 지분(원고 김AA 2/54, 원고 김BB 3/54)을 각각 1,041,067,590원 및 1,561,609,130원에 양도하고, 같은 해 8. 1. 그 각 양도대금을 수령하였다(이하, 이 사건 양도라 한다).
마. 원고들은 2006. 9. 29 피고에게 이 사건 양도에 따른 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득 과세표준 167,314,834원 및 252,231,489원의 예정신고를 하면 서 이에 따른 양도소득세 43,680,000원 및 71,193,000원을 각 2회에 걸쳐 분할 납부하였다.
바. 피고는 2007. 12. 3. '양도소득 과세표준 산정을 위하여 신고한 자산의 취득에 관한 실지 거래가액(필요경비) 중 이 사건 토지들 중 1/6 지분에 관하여 기 경료 되어 있던 김FF 명의의 소유권이전청구권가등기를 말소하기 위하여 지출한 비용 28억 원 중 18억 원(원고 김AA 부담액 4억 원, 원고 김BB 부담액 6억 원)은 가공 취득가액으로서 필요경비에 해당하지 않는다.'는 이유로 원고들의 가등기 말소 비용 부담액 중 위 각 금액을 필요경비에서 배제하여 원고 김AA에게 2006년 귀속 양도소득세로 165,421,100원을, 원고 김BB에게 2006년 귀속 양도소득세로 248,573,910원을 각 경정하여 부과하는 이 사건 처분을 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 7, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제6호증 의 1, 2, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제12호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2.이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
(1)원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB는 이 사건 토지들 중 각자 자신들 소유의 지분을 소외 ◇◇공사에게 양도하면서 위 각 지분에 관하여 설정되어 있던 가등기를 말소하기 위하여 가등기 명의자인 김FF과 제소 전 화해를 한 후 합계 28억 원을 지급하였으므로, 이는 이 사건 토지들에 관한 원고들 등의 각 지분 소유권을 확보하기 위하여 지출한 비용(화해비용)으로서 필요경비에 산입하여야 한다. 따라서 피고가 이와 다른 전제에서 위 가등기 말소 비용 중 원고들의 각 일부 부담액(원고 김AA 부담액 4억 원, 원고 김BB 부담액 6억 원)을 필요경비에서 배제한 것은 위법하다.
(2) 구 조세특례제한법(2006. 10. 4 법률 제8050호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제85조(이하, 이 사건 특례규정이라 한다)가 지정지역 내 부동산을 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 공익사업시행자에게 양도하는 경우에는 구 소득세법 제96조 제2항 제7호 및 같은 법 제97조 제1 항 제1호 가목 단서의 규정에 불구하고 양도소득세 과세표준 및 세액 산정 시에 양도 가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 산정할 수 있도록 하면서 다만 구 소득세법 제 96조 제2항 제7호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하도록 규정하고 있는 것은 납세의무자가 기준시가에 의한 양도차익의 산정으로 말미암아 실지거래가액에 의한 경우보다 불이익을 받지 아니하도록 보완하기 위한 규정으로 해석함이 상당하다 그런데, 이 사건에 있어서 원고들이 지정지역 내에 있는 이 사건 토지들 중 각자의 지분을 공익사업 시행자에게 양도하면서 실지 거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준 및 세액에 관하여 예정신고를 하였음에도 피고가 그 중 실지 취득가액에 관한 필요경비의 일부를 인정하지 아니함으로써 실지 거래가액에 의하여 산정된 양도소득세 과세 표준 및 세액이 기준시가에 의하여 산정된 양도소득세 과세표준 및 세액을 초과하게 되었으므로, 이러한 경우에는 앞서 본 이 사건 특례규정의 취지에 따라 기준시가에 의 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 산정하여야 할 것이다. 따라서 이와 다른 전제에 서 이루어진 이 사건 처분은 이점에서도 위법하다.
나. 관계법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
(1) 김CC은 1987. 1. 31. 조카인 김FF과 사이에 이 사건 토지들 중 1/6 지분을 50,000,000원에 양도하는 내용의 매매예약을 체결한 후 김FF 명의로 소유권이전청구 권가등기를 경료하였다.
(2) 김CC이 2004. 10. 4. 사망하여 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE이 각 2/54 지분, 원고 김BB가 3/54 지분의 각 비율에 따라 이 사건 토지들 중 각 1/6 지분을 공동 상속한 후 2004. 12. 14. 김FF과 사이에 기존에 김CC과 김FF 사이에 체결된 매매예약과 관련하여 이 사건 토지들 중 각 1/6 지분을 김CC의 사망 당시 시세인 28억 원에 매도하기로 하되, 김CC이 기 수령한 매매대금 49,000,000원을 13억 원으로 평가하여 기 지급받은 것으로 처리하고, 잔액 15억 원 중 10억 원은 김CC이 사망 전 김FF으로부터 차용한 합계 10억 원의 차용금으로 상계하며, 나머지 5억 원은 김FF이 2005. 5. 31.까지 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB에게 추가로 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.
(3) 김FF은 2005. 3. 24. 위 2004. 12. 14 자 매매계약서를 공증한 후 2006. 6. 13.원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB와 사이에 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB가 김FF에게 김CC의 차입금 10억 원, 당초 매매대금 수령액 49,000,000원을 현재 가치로 환산한 13억 원, 기타 화해비용(차입금 이자 포함) 5억 원을 김FF에게 지급하는 대신에 김FF은 이 사건 토지들 중 원고 김AA, 소외 김 DD, 김EE, 원고 김BB가 상속한 김CC 명의의 1/6 지분에 관하여 설정되어 있던 가등기를 말소하기로 하는 내용의 제소 전 화해를 하였다.
(4) 2006. 6. 21 이 사건 토지들 중 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB가 상속한 김CC 명의의 1/6 지분에 관하여 설정되어 있던 가등기가 권리자인 김FF의 해제에 따라 말소되었고, 그 후 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB는 2006. 7. 4. 공익사업 시행자인 소외 ◇◇공사에게 이 사건 토지들 중 각자의 소유 지분을 합계 4,684,000,000원(원고 김AA 1,041,067,590원, 원고 김BB 1,561,609,130원)에 양도하고, 같은 해 8. 1. 그 각 양도대금을 수령하였다.
(5) 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB는 위 제소 전 화해의 내용에 따라 2006. 8. 4. 김FF의 아들 김GG, 그의 딸 김HH의 계좌로 4회에 걸쳐 합계 10억 원을 송금하여 지급하고, 같은 해 9. 25. 김FF에게 4회에 걸쳐 합계 18억 원을 송금하여 지급하였다.
(6) 김FF은 2006. 9. 28. 원고 김AA 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB를 상대로 ○○중앙지방법원 2006머13984호로 위 제소 전 화해에 기하여 지급받기로 한 28억 원의 지급을 구하는 조정신청을 하였고, 2006. 11. 6. 위 양 당사자들 사이에 원고 김 AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB는 연대하여 이 사건 토지들 중 자신들의 지분에 관하여 ◇◇공사로부터 2006. 6. 30.자 협의취득을 원인으로 한 토지보상금을 수령하는 날 김FF에게 28억 원을 지급하되, 이를 지체하는 경우에는 미지급 금원에 대하여 지급기일 다음날부터 다 갚을 때까지 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급하기로 하는 내용의 임의조정이 성립되었다
(7) 한편, 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB가 2005. 3. 31. 피고에게 피상속인 김CC의 상속재산에 관하여 상속세 과세표준 및 세액을 신고하면서 위 2004. 12. 14.자 매매계약서에 의하여 이 사건 토지들 중 김CC 명의의 1/6 지분을 기타 재산 5억 원으로 평가하여 신고하였으나, 피고는 위 매매계약서의 작성일이 2004. 12. 14.임에도 공증일은 2005. 3. 24.이고, 그 계약서 작성 후 수개월이 경과하였음에도 이에 기한 소유권이전등기가 이루어지지 아니하고 계약 이행에 관한 어떠한 촉구도 없으며, 잔금 5억 원의 지급 여부에 관한 소명도 없어 위 매매계약서는 상속세 신고를 위하여 통정, 허위에 의하여 작성된 것으로 보인다는 이유로 이를 부인하고 시가를 확인할 수 없는 위 토지들 지분의 가액을 기준시가(1,963,113,000원)에 의하여 평가하여 상속세 과세표준(1,143,384,000원) 및 세액을 결정하였고, 그 과정에서 김CC이 김FF으로부터 차용한 10억 원에 대하여 김CC의 상속인들인 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB가 이자를 지급하지 아니함으로써 이자 상당의 채무변제 이익을 얻은 것으로 보고 위 차용금에 정부가 결정 고시하는 이자율을 적용하여 산정한 미지급 이자 326,449,397원에 대하여 증여세 60,994,960원을 부과하였다. 이에 대하여 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB는 아무런 이의제기를 하지 않은 채 상속세 및 증여세를 납부하였다.
라. 판단
(1) 이 사건 토지들 중 김CC 명의의 1/6 지분을 공동 상속한 원고들 등이 위 지분에 관하여 설정되어 있던 가등기를 말소하기 위하여 가등기 명의자 김FF에게 지급한 28억 원 중 18억 원{김CC이 당초 수령하였다는 매매대금 49,000,000원을 환산한 13억 원, 기타 화해비용 5억 원}을 필요경비로 볼 수 있는지 여부
살피건대, 위 인정사실 및 을 제4, 5호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉,① 위 최초 매매예약 및 2004. 12. 24. 매매계약 체결 등의 당사자가 김FF(김CC의 조카) 및 김CC 혹은 김FF 및 김CC의 상속인들 (원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB)로서 가까운 친척이라는 점,② 위 최초 매매예약 및 2004. 12. 14.자 매매계약서 작성 후 길게는 19년에서 짧게는 1년 넘게 시간이 경과하였음에도 잔금 청산이 이루어지지 아니하였고 그에 기하여 소유권이 전등기가 이루어지지 아니하였음에도 계약 당사자들 사이에 매매계약 이행 최고 등이 전혀 이루어지지 아니하였다는 점,③ 위 최초 매매예약 체결 당시 김FF이 김CC에게 매매예약 대금 50,000,000원 중 49,000,000원을 지급하였음을 입증할 객관적인 자료가 전혀 없고, 더구나 그 현재 가치를 13억 원으로 환산 평가하는 것도 지나쳐 보인다는 점,④ 원고들도 이 사건 소송에 이르러 기존 행태와 달리 이 사건 가등기가 담보가등기라고 자인하는 점,⑤ 김CC의 사망 후 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB의 상속세 과세표준 및 세액 신고가 있은 다음 피고에 의하여 그 중 이 사건 토지들 중 김CC 명의의 1/6 지분에 관하여 김FF과 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB 사이에 체결된 위 2004. 12. 14.자 매매계약이 부인되고, 위 지분에 관하여 기준시가에 의한 상속재산가액 산정이 이루어지고, 김CC의 김FF으로부터의 차용금 10억 원에 관하여 미지급 이자에 대한 증여세 과세가 이루어졌음에도 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB가 불복절차를 밟지 않은 채 상속세 및 증여세를 납부하였다는 점, ⑥ 2006. 6. 21. 이 사건 토지들 중 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB가 상속한 김CC 명의의 1/6 지분에 관하여 설정되어 있던 가등기가 명의자인 김FF의 해제에 따라 말소되었고, 그 후 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB는 2006. 7. 4. 공익사업 시행자인 소외 ◇◇공사에게 이 사건 토지들 중 각자의 소유 지분을 합계 4,684,000,000원(원고 김AA 1,041,067,590 원, 원고 김BB 1,561,609,130원)에 양도하고, 같은 해 8. 1. 그 각 양도대금을 수령한 후 위 2006. 6. 13.자 화해조서의 내용에 따라 2006. 8. 4. 김FF의 아들 김GG, 그의 딸 김HH의 계좌로 4회에 걸쳐 합계 10억 원을 송금하여 지급하고, 같은 해 9. 25. 김FF에게 4회에 걸쳐 합계 18억 원을 송금하여 지급하였음에도, 김FF은 2006. 9. 28. 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB를 상대로 위 화해조서에 기하여 지급 받기로 한 28억 원의 지급을 구하는 조정신청(○○중앙지방법원 2006머13984호)을 다시 하였고, 2006. 11. 6 양 당사자들 사이에 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB는 연대하여 이 사건 토지들 중 자신들의 지분에 하여 ◇◇공사로부터 2006. 6. 30.자 협의취득을 원인으로 한 토지보상금을 수령하는 날 김FF에게 28억 원을 지급하되, 이를 지체하는 경우에는 미지급 금원에 대하여 지급기일 다음날부터 다 갚을 때까지 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급하기로 하는 내용의 임의조정이 성립되었다는 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 2004. 12. 24자 매매계약, 그리고 2006. 6. 13.자 화해조서 등의 내용과 그에 기하여 이루어진 금전 수수 등은 김 FF이 김CC에게 향후 사업자금 등을 대여하되 이를 담보하기 위하여 이 사건 토지 들 중 김CC 명의의 1/6 지분에 관하여 최초 매매예약을 체결하고, 소유권이전청구권 가등기를 경료하였다가, 김CC이 사망하고 이후 이 사건 토지들이 공익사업 부지로 포함되자 김CC의 상속인들인 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB와 가등기 권리자인 김FF이 상속세 및 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 김CC과 김FF 사이에 설제 매매예약이 있었던 것처럼 통정하여 이루어진 허위의 의사표시에 기한 것으로 봄이 상당하므로, 원고 김AA, 소외 김DD, 김EE, 원고 김BB가 김FF에게 지급한 합계 28억 원 중 김CC이 당초 수령한 매매대금 49,000,000원을 환산한 13억 원, 기타 화해비용 5억 원에 해당하는 18억 원 부분은 이를 필요경비로 인정하기 어렵다고 할 것이다.
나아가, 가사 위와 같은 2004. 12. 24.자 매매계약, 그리고 2006. 6. 13 자 화해조서 등의 내용과 그에 기하여 이루어진 금전 수수 등이 통정 허위표시에 해당하지 않는다고 하더라도, 양도소득의 과세대상인 양도행위 이전에 한 별도의 매매계약(매매예약), 담보가등기 등을 해제하기 위하여 지출한 금원(위약금 포함)은 양도행위와는 직접 관련이 없는 것일 뿐만 아니라 구 소득세법 제97조 소정의 필요경비도 아니므로 양도행위로 인한 총수입 금액(양도가액)에서 이를 공제하거나 필요경비로 처리될 성질의 것이 아니어서 원고들이 나머지 상속인들과 함께 김FF과 체결한 2004. 12. 24. 매매계약을 해제하고 2006. 6. 13.자 화해조서에 기하여 김FF에게 지급한 위 28억 원은 이 사건 양도로 인한 양도소득에서 공제하거나 필요경비로 처리될 수 없다고 할 것이다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2005두15380 판결 등 참조)
(2) 공익사업시행자에게 양도한 지정지역 내 토지에 관하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고, 납부한 후 이를 기준시가에 의하여 경정할 수 있는지 여부
구 소득세법 제96조 제2항 제7호, 제97조 제1항 제1호 가.목 본문에 의하면, 지정 지역 내의 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산을 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 산정하여야 하나, 지정지역 내의 부동산을 '공익사업을 위한 토지 등 의 취득 및 보상에 관한 법률' 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도 하는 경우에는 이 사건 특례규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는바, 이러한 이 사건 특례규정의 입법취지는 지정지역 내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례를 인정함으로써 공익사업용 부동산에 대하여 납세자의 조세부담 을 경감하여 공익목적을 달성하기 위한 부동산의 수용 등을 용이하게 하려는 데에 있다고 할 것이다 그러므로 위와 같은 이 사건 특례규정의 입법취지를 고려할 때 이 사건 특례규정이 그 단서에서 구 소득세법 제96조 제2항 제7호, 제97조 제1항 제1호 가. 목단서의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그 신고한 대로 양도차익을 산정하도록 규정하고 있는 것은 납세의무자가 기준시가에 의한 양도차익의 산정으로 말미암아 실지거래가액에 의한 경우보다 불이익을 받지 아니하도록 보완하기 위한 규정으로 해석함이 상당하다.
그런데, 위 인정사실에 의하면, 이 사건에서, 원고들은 지정지역에 있는 이 사건 토지들 중 자신들 소유의 지분의 공익사업시행자에 대한 양도에 관하여 이 사건 특례 규정의 단서 및 구 소득세법 제96조 제2항 제7호의 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도차익을 신고하였으나, 피고가 실지거래가액 중 취득가액 관련 필요경비인 이 사건 비용을 부인함으로써 결과적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 신고하는 경우보다 높게 양도차익이 산정되었으므로, 이러한 경우 피고로서는 이 사건 특례규정 단서 및 국세기본법 제45조의2 제1항 제1호의 취지에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 함에도 이를 하지 않은 채 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 위법을 범하였다고 할 것이다.
3.결 론
그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 이유 있으므로 이를 인용한다.