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제목
주택 일부지분을 양도하였다 하더라도 전체 환산금액이 6억 초과시 고가주택 해당됨
요지
주택의 일부 지분을 양도하는 경우에도 주택 전체의 실지양도가액으로 환산한 금액이 6억 원을 초과하는지 여부에 따라 고가주택 여부를 판정하여야 할 것임
관련법령
소득세법 제96조(양도가액)
소득세법시행령 제156조(고가주택의 범위)
청 구 취 지
피고가 2006. 1. 10. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 109,861,570원의 부과처분을 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
가. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 513.7㎡ 및 그 지상 건물(이하 위 토지 및 건물을 각 '이 사건 토지', '이 사건 건물'이라 하고, 이를 통틀어 '이 사건 부동산'이라 한다)은 원래 원고의 아버지인 망 김○○의 소유로서, 이 사건 건물은 지하 1층, 지상 2층의 본건물(각 층 80.23㎡)과 지상 2층의 보조건물(각 층 32.13㎡), 그리고 단층의 미등기건물(201.6㎡)로 구성되어 있었는데, 원고는 1997. 1. 1. 원고의 어머니인 차○○, 형제인 김○○, 김○○, 김○○과 함께 이 사건 부동산을 공동상속한 뒤, 2005. 6. 29 위 미등기건물을 제외한 나머지 부동산에 관하여 주식회사 ○○홀딩스(이하 '소외 회사'라 한다) 앞으로 2004. 5. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.
나. 원고는 2005. 8. 12. 피고에게 2005년 귀속 양도소득과세표준 예정신고를 함에 있어 위 미등기건물을 제외한 나머지 부동산 중 원고 소유의 18/100 지분에 관하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정한 다음 그 양도소득세 6,732,920원을 신고, 납부하였다.
다. 그러나 피고는 원고 등이 소외 회사에 이 사건 토지와 건물, 즉 이 사건 부동산전부를 양도하였다고 판단하고 이 사건 부동산 중 원고의 지분에 해당하는 양도차익을 산정하면서, 이 사건 건물 중 위 본건물 지상 1, 2층(이하 '이 사건 쟁점건물'이라 한다)은 주택으로 보고 나머지 부분은 비주거용으로 보아, 이 사건 쟁점건물의 경우 구 소득세법 시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제156조 제2항, 제154조 제3항, 제4항에 따른 주택 및 이에 부수되는 토지의 실지양도가액이 합계 약 24억 2,800만 원이어서 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제3호, 구 소득세법 시행령 제156조 제1항 소정의 고가주택에 해당한다는 이유로 실지거래가액을 적용하고, 나머지 부분은 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 다음, 2006. 1. 10. 원고에게 2005년 귀속 양도소득세 109,861,570원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1, 12, 을1, 2
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가 원고 주장의 요지
① 원고 등은 소외 회사에 이 사건 토지만을 매도하였을 뿐 이 사건 건물까지 양도한 것이 아니므로, 원고 등이 이 사건 부동산 전부를 양도하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하고, ② 가사 원고 등이 소외 회사에 이 사건 부동산을 양도하였다 하더라도, 이 사건 쟁점건물은 1950. 7.경 신축되어 1997.부터 지속적으로 도심재개발사업 대상으로 논의될 만큼 매우 노후화된 건물이었을 뿐 아니라 2000.부터는 사람이 거주하지 아니한 채 폐가상태에 있었으므로 '주택'에 해당한다고 볼 수 없으며, 더욱이 이 사건 쟁점건물 중 원고가 양도한 부분은 18/100 지분으로서 그 실지양도가액이 약 4억 3,700만 원 가량(24억 2,800만 원 x 18/100)에 불과하여 고가주택의 기준인 6억 원에도 미치지 못하는 이상, 이 사건 쟁점건물이 고가주택에 해당한다는 이유로 원고의 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계법령
별지 기재와 같다.
다. 판단
(1) 갑1, 을3에 의하면, 원고와 차○○ 등 망 김○○의 상속인들은 2004, 5. 18.김○○을 대리인으로 하여 소외 회사에게 이 사건 토지 등을 매매대금 77억 7,000만원에 매도하기로 하는 계약을 체결하고 당일 계약금으로 7억 7,700만 원을 지급받으면서 잔금 6억 9,9300만 원은 2004. 9. 18, 지급받기로 약정하였는바, 당시 작성된 부동산매매계약서상에는 매매목적물이 이 사건 토지와 그 지상물 일체로 기재되어 있을 뿐 아니라 '매도자는 임차인에게 건물을 명도받아 잔금완불 전 매수자에게 명도하여 주도록' 명시되어 있으며, 김○○과 소외 회사 사이에 위 잔금지급일을 2005. 6, 30.로 연장하기로 약정한 토지매매잔금지급연장합의서상에도 매매목적물이 이 사건 토지와 지상권 일체로 표시되어 있는 사실을 인정할 수 있고, 그 후 앞서 본 바와 같이 2005. 6. 29. 이 사건 부동산 중 위 미등기건물을 제외한 나머지 부동산에 관하여 위 매매계약을 원인으로 소외 회사의 명의의 소유권이전등기가 경료되고, 원고 또한 2005년 귀속양도소득과세표준 예정신고를 함에 있어 이 사건 토지와 이 사건 건물(위 미등기건물제외)을 대상으로 그 중 원고의 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고, 납부한 점 등을 종합해 보면, 이 사건 건물은 이 사건 토지와 함께 위 매매계약의 매매목적물이 되어 소외 회사에 양도되었다고 할 것이다.
그리고 소득세법상 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고 실제의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판정할 수밖에 없는바(대법원1983. 11. 22. 선고 81누322 판결), 갑1, 을2, 6, 7, 12, 13, 증인 심○○에 의하면, 이사건 부동산 소재지는 1979. 11. 22. 도시환경정비구역으로 지정된 후 1997.부터 도심환경정비사업이 추진되어 오던 지역으로 이 사건 양도 당시 건물상태가 노후되었고, 위 양도 후 2005. 12. 실시된 피고의 현지 확인 당시 원고 등의 위 상속 이후 이 사건 건물에서는 차○○ 혼자 거주해 오다 그녀가 2001, 무렵부터 ○○시 ○○구 소재 김○○의 집에서 거주한 까닭에 이 사건 양도시까지 원고의 가족이 거주하지 아니한 채 건물 대부분이 장기간 공가상태로 있어 왔다고 조사되었기는 하나, 한편 이 사건 쟁점건물 등 이 사건 건물은 이 사건 양도일 이후까지 기본요금 이상의 상하수도요금, 전기사용료가 부과되어 왔고 엘피지(LPG)가스의 사용이 가능한 상태였으며 이 사건 양도 후 피고의 위 현지확인시에도 이 사건 쟁점건물은 주거용 건물로서의 형태와 용도를 갖추고 있었던 것으로 조사된 바 있는 점, 원고 등은 그간 위 건물을 ○○○시장 상인 등에게 월세방으로 임대해 온 것으로 보이고 실제 위 양도 1개월 전에는 임차인들에게 위 임대를 중단하고 2005, 7. 10.까지 이주할 것을 요청한 바 있으며 2005. 7. 1.에는 재차 조속한 이주를 촉구하면서 같은 달 30. 이전에 단전·단수될 것임을 공고하기도 하였던 점, 소외 회사는 위 양도 이후 이 사건 쟁점건물의 내부를 정리하여 3~4개월 정도 위 정비사업의 사무실로 사용한 점, 그리고 건축물대장 등 공부상으로도 이 사건 쟁점건물은 그 용도가 주택으로 되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 쟁점건물은 이 사건 양도 당시 그 실제 용도가 주거에 공하고 있는 상태였거나 적어도 약간의 정리작업 등을 통해 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있었다고 할 것이므로 소득세법상 주택에 해당한다고 봄이 상당하다.
(2) 이에 대하여 원고는, 원고 등과 소외 회사 사이의 위 매매계약 당시 매매목적물을 이 사건 토지만으로 정하였기 때문에 그 매매대금을 이 사건 토지면적 155.4평에 평당 단가 500만 원을 곱한 77억 7,000만 원으로 산정한 것이며, 특히 위 매매계약서상 지상물 일체라고 표기한 것은 이 사건 건물이 노후화되고 장기간 방치되어 주택이나 건물로서의 가치가 전혀 없고 도심환경정비사업의 시행에 따라 철거될 운명에 있어 위 정비사업의 시행자인 소외 회사로 하여금 위 사업시행시 이 사건 건물을 원고 등의 동의 없이 자유롭게 철거하도록 하기 위해 편의상 위 건물 명의를 소외 회사로 이전하고자 한 것이었을 뿐이므로 원고 등은 소외 회사에 이 사건 건물을 양도한 바 없고, 또한 이 사건 쟁점건물은 2000.경부터 사람이 거주하지 아니한 채 단지 ○○○시장 상인과 재일교포 보따리 상인들에게 창고형태로 임대되거나 벽체, 창호, 화장실, 수도시설 등이 수리가 불가능한 정도로 파손되어 이 사건 양도 당시 도저히 주거라고 할 수없는 폐가상태에 있었던 만큼 소득세법상의 주택에 해당하지 않는다고 주장하나, 갑2, 3, 6 내지 11, 16, 을2, 증인 심○○(일부)만으로 위에서 살펴 본 바와 달리 원고의 위 주장사실을 인정하기 어렵고 그 밖에 이를 인정할 증거가 없다.
(3) 또 원고는 이 사건 쟁점건물 중 원고가 소유하고 있던 18/100 지분의 실지양도가액이 고가주택의 기준인 6억 원에 미치지 못함을 들어 이 사건 쟁점건물에 관한 원고의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정되어야 한다면서, 이 사건 쟁점건물 자체가 고가주택에 해당한다는 이유로 실지거래가액을 적용하여 위 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 위법하다고 주장하나, 구 소득세법 시행령 제156조 제1항에 의하면 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억 원을 초과하는 것을 말한다고 규정함으로써, 1주택의 일부를 양도하는 경우 위 6억 원을 초과하는지 여부의 판단대상이 되는 '실지거래가액의 합계액'을 위와 같이 양도되는 일부의 실지거래가액 합계액에 양도부분의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어{양도부분의 실지거래가액 합계액 ÷ (양도부분의 면적 / 전체 주택면적)} 1주택 전체의 실지거래가액 합계액으로 환산한 금액으로 평가하도록 하고 있으므로, 이와 같은 규정의 취지상 주택의 일부 지분을 양도하는 경우에도 주택 전체의 실지양도가액으로 환산한 금액이 6억 원을 초과하는지 여부에 따라 고가주택 여부를 판정하여야 할 것이고, 따라서 앞서 본 바와 같이 이 사건 쟁점건물과 그 부수토지의 실지양도가액 합계액이 약 24억 2,800만 원으로서 6억 원을 훨씬 상회하는 이상 이는 고가주택에 해당하여 그 중 원고 소유지분의 양도에 따른 양도차익은 구 소득세법 제96조 제1항 제1호에 의하여 실지거래가액을 적용하여 산정하여야 할 것이므로, 결국 이와 같은 방법으로 이루어진 이 사건 처분은 적법하고 원고의 위 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들일 수 없으므로 이를 기각한다.
관 계 법 령
제96조양도가액
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
1 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
① 법 제89조 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.
⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
제154조1세대1주택의 범위
③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. -끝-