임대차건물에 대한 원상회복 비용의 청구와 원상회복 필요성

임대차계약을 체결함에 있어서 피고(임차인)는 원고(임대인)의 승낙없이 본건 건물에 구조변경등 시공을 할 수 없으며 명도시에는 원상으로 회복하고(그렇지 않은 경우에는) 원상복구에 소요되는 비용 일체를 피고가 변상하기로 약정하였다고 할지라도 피고가 본건 건물에 상당한 비용을 들여 개축한 것을 현상 그대로 소외인에게 매도하여 소유권이전등기까지 경료한 경우에는 본건 건물에 대한 원상복구의 필요성은 소멸되었다 할 것이므로 위 원상복구를 전제로 하는 그 비용청구는 이유없다.

민법 제618조 , 제654조 , 제615조

강봉섭

최두열

제1심 광주지방법원(76가합337, 482 판결)

제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

피고는 원고에게 금 713,226원 및 이에 대한 1977.6.17.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

원고의 나머지 청구를 기각한다.

소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지를 피고의 부담으로 한다.

이 판결은 가집행할 수 있다.

(당심에 이르러 청구확장 하였다)

제1심판결중 원고 패소부분을 취소한다.

피고는 원고에게 금 1,467,320원 및 위 금원중 금 144,230원에 대하여는 1977.6.17.부터 금 25,000원에 대하여는 본건 청구취지 정정신청서(1977.9.29자)송달익일부터 각 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결과 가집행선고를 구하다.

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(임대차계약서)의 기재내용과 당사자변론의 전취지에 의하면, 광주시 동구 충장로 3가 37의 1 지상연와조 스레트집 평가건 사무실 및 변소 1동 건평 17평(이하 본건건물이라고 한다)이 원고의 소유인 사실과 피고가 1974.9.17. 원고와 본건 건물에 관하여 임대차기간은 1974.9.18.부터 1976.9.18.까지로 하고 임료는 매월 55,000원씩으로 하되 임차보증금으로 금 550,000원을 적립하고 매월 55,000원씩 임료에 충당하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없다.

그런데 원고는 첫째로, 임대차계약 체결시에 본건 건물을 타에 매도하여야 할 실정에 있었으므로 특약으로 만약 원고가 본건 건물을 임대차기간내에 타에 매도할 경우에는 피고는 언제든지 아무런 조건이나 이의없이 이를 명도하여 주기로 하였음에도 불구하고 1976.2.25. 원고가 본건 건물을 소외 김금례에게 매도하고 동일 계약금으로 금 800,000원을 수령하고 동년 3.15.까지 소유권이전등기 절차이행과 건물을 명도하기로 하고 만약 원고가 이를 위약할 때에는 위 계약금의 배액을 위 소외인에게 배상하기로 약정하였음을 피고에게 통지하면서 동년 3.31.까지 본건 건물을 명도하여 줄 것을 요구하였는데도 피고가 이에 응하지 아니하여 이로 인하여 원고는 위 매매계약을 위약하고 매매계약이 해제되어 1976.4.26.에 전시계약금 800,000원의 배액인 금 1,600,000원을 위 소외인에게 지급함으로써 금 800,000원의 손해를 입었으므로 이의 지급을 구한다고 주장함에 대하여 피고는 위 주장사실을 부인하면서 본건 임대차계약 체결후 건물이 낡아 도저히 사용할 수 없어 원고의 승낙을 받아 보일러 시설비 및 건물의 개축비로 금 2,700,000원의 유익비를 지출하여 그 가액증가가 현존한데 원고가 위 유익비를 지급하지 아니하여서 본건 건물을 명도하지 않은 것이므로 피고에게는 위 손해배상책임이 없다고 다투므로 살피건대, 앞에 나온 갑 제1호증(임대차계약서) 제1심증인 송정수의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제3호증(매매계약서)의 각 기재내용과 위 증인의 증언에 의하면 전시 원고의 주장사실과 같이 본건 임대차계약 특약으로 임대차기간내에 본건 건물에 관하여 매매가 성립될 때에는 피고가 조건없이 이를 명도하기로 약정한 사실 및 원고가 1976.2.25.에 소외 김금례에게 대금 8,000,000원을 지급받으면서 원고가 위약을 할 때에는 위 계약금이 배액을 전시 소외인에게 지급하기로 약정한 사실은 인정되나 전시 소외 김금례와의 매매계약이 원고주장과 같이 본건 건물명도의 불이행을 원인으로 해약이 된 것인가 또는 그로 인하여 위 김금례에게 전시 수령한 계약금의 배액을 지급한 것인가의 점에 관하여는 이에 부합하는 갑 제4호증(영수증)은 진정 성립을 인정할 자료가 없고 달리 위 원고주장 사실을 인정함에 족한 증거가 없으므로 위 손해금의 지급청구는 이유없다 할 것이다.

둘째로, 1976.5.18.부터 1977.6.16.까지의 임대료 13개월분 715,000원(55,000×13=715,000원)의 지급을 구한다고 주장하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제5호증(서신)의 기재내용에 의하면 피고가 1977.6.16.에 본건 건물을 원고에게 명도한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없으며 위 원고 주장기간 동안의 임대료를 피고가 지급하였다는 점에 관하여는 아무런 입증이 없으므로 피고는 1976.5.18.부터 1977.5.17.까지의 12개월분 임대료 660,000원(55,000×12=660,000)과 1977.5.18.부터 동년 6.16.까지의 30일분 임대료 53,226원(원미만은 버림)(55,000×(30/31)=53,226) 합계 금 713,226원을 지급할 의무있다고 할 것이다.

셋째로, 본건 건물의 임대차계약시에 건물명도시는 임차 당시의 원상으로 회복하여 명도하여 주기로 하였는데, 피고가 본건 건물을 명도한 후의 상태에서 건물의 원상회복을 하는데는 금 202,320원의 비용이 들 것이므로 이의 지급을 구한다고 주장하므로 살피건대, 전시 갑 제1호증의 기재내용과 제1심증인 김태규, 당심증인 김연현의 각 증언 당심감정인 배윤진의 감정서 기재에 의하면, 피고는 원고의 승낙없이 본건 건물에 구조변경등 시공을 할 수 없으며 명도시에는 원상으로 회복하고, 피고의 고의, 과실로 생한 손실의 보상은 물론 원상복구에 소요되는 비용일체를 피고가 변상하기로 약정한 사실(위 임대차계약서 제7조 참조) 및 피고가 상당한 비용을 들여 본건 건물을 개축한 사실은 인정되나 전시 계약내용은 피고가 본건 건물의 개축한 부분에 대한 원상회복을 하지 아니한 채 명도하여 원고 자신이 원상복구를 할 때에 소요되는 비용을 피고에게 부담시키기로 하는 약정이라고 볼 것인 바 성립에 다툼이 없는 을 제1호증(등기부등본)의 기재내용에 의하면 원고는 1977.12.5. 소외 박상현에게 본건 건물을 현상대로 매도하여 소유권이전등기까지 경료한 사실을 인정할 수 있으니 특단의 사정이 없는 한 본건 건물에 대한 원상복구의 필요성은 소멸되었다고 할 것이므로 위 원상복구를 전제로 하는 그 비용지급청구는 더 나아가 판단할 필요없이 이유없음에 돌아간다 할 것이다.

넷째로, 본건 건물의 명도시인 1977.6.16.까지의 수도사용료 및 전기사용료 합계 금 25,000원을 피고가 납입하지 아니하여 원고가 이를 지급하였으므로 그 체당금 25,000원의 지급을 구한다고 주장하나 위 원고주장 사실을 인정할 만한 아무런 자료가 없으므로 이부분 청구도 이유없다 할 것이다.

그렇다면 피고는 원고에게 1976.5.18.부터 1977.6.16.까지의 미지급임대료 금 713,226원 및 이에 대한 1977.6.17.부터 완제일까지 민사법정이율 연 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무있다 할 것이므로 원고의 본소청구는 위에서 인정한 범위내에서 이유있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유없으므로 기각하여야 할 것인 바, 제1심판결은 당원과 결론을 달리하므로 주문과 같이 변경하고, 소송비용은 1,2심 모두 이를 2분하여 그 1을 원고의, 나머지를 피고의 부담으로 하기로 하고, 가집행선고를 붙이기로 하여 주문과 같이 판결한다.