부동산 매매계약의 매도인에게 실거래가 매매계약서를 작성할 의무가 있는지 여부(소극)

매매는 일방 당사자가 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 이에 대하여 대금을 지급할 것으로 약정함으로써 성립하는 것으로 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립하고 특별한 방식을 요하지 아니하며 계약서는 계약의 성립 사실을 증명하는 하나의 방법에 불과한 것이므로, 매매계약의 효력으로서 매도인은 매수인에게 재산권이전의무를 부담하고 매수인은 대금지급의무가 발생할 뿐 매매계약 당사자에게 매매계약의 효력으로서 어떤 계약서 작성의무가 발생한다고 볼 수 없다. 또한, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 , 제51조 제2호 , 같은 법 시행규칙 제17조 제1항 의 규정들을 종합적으로 살펴보면, 위 규정들에서 거래당사자에게 부과한 의무는 실제 거래가격 신고의무이지 실제 거래가격 계약서 작성의무는 아니며, 위 규정들의 취지에 따르면 매매계약의 매수인은 설사 매도인이 협력을 거부하더라도 매매계약의 실제 거래가격을 행정청에 단독으로 신고할 수 있으므로, 위 규정들에 의거하여 매도인에게 실거래가에 따른 계약서 작성의무가 있다고 볼 수는 없다.

민법 제563조 , 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 , 제51조 제2호 , 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제17조 제1항

원고 주식회사 (소송대리인 변호사 김수경)

피고 (소송대리인 변호사 강명구)

2008. 4. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 100,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.

1. 기초 사실

가. 원고는 부동산 개발, 매매, 임대업 등을 영위하는 회사인데 2007. 8. 13. 피고와 사이에 대전 유성구 용산동 (지번 생략) 대 635.7㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매매대금 20억 6,000만 원에 매수하는 매매계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 매매대금은 계약 당일 계약금 1억 원, 2007. 9. 30. 중도금 4억 원, 2007. 10. 10. 잔금 15억 6,000만 원을 지급하기로 정하였으며, 피고는 계약 당일 원고로부터 계약금 1억 원을 지급받았다.

나. 원고와 피고는 이 사건 매매계약 당시 매매대금을 원래 매매대금에서 4억 2,800만 원 감액한 16억 3,200만 원, 잔금을 11억 3,200만 원으로 기재한 매매계약서(갑 2호증)를 작성하였고, 감액된 4억 2,800만 원에 대하여는 원고가 피고에게 잔금 지급기일인 2007. 10. 10. 지급하겠다는 내용의 확약서(갑 3호증)를 작성하여 주었다.

다. 원고는 2007. 9. 11. 피고에게 이미 피고에게 이 사건 매매계약의 중도금 및 잔금 지급을 위한 은행 대출을 받기 위해 실거래가 계약서 작성을 요구하였는데 피고가 거부하여 대출이 불가능해졌다는 이유로 중도금 및 잔금 지급 이행을 거부할 의사를 표시하고 계약금 반환을 요구하는 내용증명우편을 발송한 것을 비롯하여 2007. 10. 16.까지 여러 차례에 걸쳐 실제 거래가격을 기재한 계약서 작성을 요구하며 이 사건 매매계약 해제 주장을 하면서 계약금 반환을 요구하였다. 이에 대하여 피고는 원고에게 이 사건 매매계약에 따른 중도금 및 잔금 지급의 이행을 요구하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 4, 5호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원 고

원고는 다음과 같이 주장한다.

(가) 부동산 관련 법규에서 부동산 거래에 관하여 실거래가 신고를 강제하고 있고, 이에 위반할 경우 위반자를 처벌하는 규정까지 두고 있음에 비추어 볼 때 매매계약의 당사자는 위와 같은 법규의 내용에 따라 실거래가 신고를 하기 위한 전제로서 실거래가에 의한 매매계약서를 작성할 의무가 있다.

(나) 비록 명시적인 법규정이 없더라도 매매계약의 당사자는 신의성실의 원칙상 매매상대방에 대하여 이러한 실거래가 매매계약서의 작성에 협조할 의무가 있고 매매당사자 어느 일방이 이러한 실거래가 계약서 작성을 위한 협조의무를 이행하지 않는 경우에는 상대방은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있다.

(다) 피고는 원고로부터 실거래가 매매계약서 작성을 요구받았음에도 그 이행을 거부하였으므로 이 사건 매매계약은 원고의 해제 의사표시에 의하여 해제되었다고 할 것이다.

(라) 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무의 이행으로 계약금 1억 원을 반환할 의무가 있다.

(2) 피 고

이에 대하여 피고는 다음과 같이 주장한다.

(가) 계약이 성립된 후에 당사자는 임의로 자기의 청약 또는 승낙의 의사를 철회하여 계약을 없었던 것으로 할 수 없고 계약상의 의무를 이행할 채무를 진다고 할 것이며, 당사자의 합의에 의해 성립한 계약은 당사자의 합의에 의해서만 변경될 수 있다.

(나) 원고와 피고 사이의 이 사건 매매계약에 있어 실거래가 계약서 작성은 매매계약의 내용으로 한 사실이 없음에도 원고가 실거래가 매매계약서 작성의무 위반을 이유로 이 사건 매매계약의 해제 주장을 하는 것은 이유가 없다.

(다) 또한, 피고는 원고가 중도금 및 잔금을 지급하면 원고의 요구대로 실거래가 매매계약서를 작성해 줄 의사를 밝히기도 하였으나 원고는 중도금 및 잔금 지급을 거부하고 계약금 반환만을 요구하였다.

나. 판 단

(1) 이 사건의 쟁점

계약해제라 함은 당사자 일방의 채무불이행을 이유로 유효하게 성립된 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 그 계약이 처음부터 존재하지 아니한 것과 같은 상태로 회복시키는 것을 말한다. 원고와 피고는 이 사건 매매계약 당시 실제 거래가격보다 낮은 가액을 매매대금으로 기재한 매매계약서를 작성하였는데 그 뒤 원고는 피고에게 실제 거래가격에 의한 매매계약서를 작성할 의무가 있다고 주장하며 피고의 불이행을 이유로 이 사건 매매계약의 해제를 주장하므로, 과연 피고에게 이 사건 매매계약이나 다른 법규에 의하여 실제 거래가격에 의한 매매계약서를 작성할 의무가 있는지가 이 사건의 쟁점이다.

(2) 매매계약상 매매계약서 작성의무가 발생하는지 여부

매매는 일방 당사자가 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대하여 대금을 지급할 것으로 약정함으로써 성립하는 것으로 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립하고 특별한 방식을 요하지 아니하며 계약서는 계약의 성립 사실을 증명하는 하나의 방법에 불과한 것이므로, 매매계약의 효력으로서 매도인은 매수인에게 재산권이전의무를 부담하고 매수인은 대금지급의무가 발생할 뿐 매매계약 당사자에게 매매계약의 효력으로서 어떤 계약서 작성의무가 발생한다고 볼 수 없다.

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하여 실거래가 계약서 작성의무가 발생하는지 여부

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘법’이라 한다) 제27조 제1항 은 “거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다)는 토지 등에 관하여 매매계약을 체결한 때에는 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일로부터 60일 이내에 소재지 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다”고 규정하고, 법 제51조 제2호 는 이에 위반한 경우 과태료에 처하도록 규정하고 있다. 한편, 법 시행규칙 제17조 제1항 은 “부동산거래의 신고를 하고자 하는 거래당사자는 시장·군수 또는 구청장에게 부동산거래계약신고서에 매수인 및 매도인이 공동으로 서명 또는 날인을 하여 거래당사자 중 1인이 제출하여야 하고, 이 경우 거래당사자 중 1인이 부동산거래계약신고서에 서명 또는 날인을 거부하는 때에는 거래당사자 중 다른 1인이 단독으로 부동산거래계약신고서에 서명 또는 날인을 한 후 그 사유서를 첨부하여 이를 제출할 수 있다”고 규정하고 있다. 위 규정들을 종합적으로 살펴보면, 위 규정들에서 거래당사자에게 부과한 의무는 실제 거래가격 신고의무이지 실제 거래가격 계약서 작성의무는 아니며, 위 규정들의 취지에 따르면 이 사건 매매계약의 매수인인 원고는 설사 피고가 협력을 거부하더라도 이 사건 매매계약의 실제 거래가격을 행정청에 단독으로 신고할 수 있다고 할 것이므로, 위 규정들에 의거하여 피고에게 어떤 계약서 작성의무가 있다고 보기 어렵다.

(4) 소결론

부동산 거래의 투명성 확보와 실거래 가격 확보를 통한 부동산 투기 방지 및 공평과세라는 입법 목적에 따라 위 법은 거래당사자에게 실제 거래가격을 신고하도록 의무를 부과하고 있는 점과 분쟁의 방지라는 공익상 견지에서 매매계약의 당사자는 계약서를 작성하는 경우 실제 거래가격을 매매대금으로 기재한 계약서를 작성하는 것이 바람직함은 이의가 있을 수 없다고 보인다. 그러나 위에서 본 바와 같이 원고가 주장하는 실거래가 계약서 작성의무라는 것은 법적 근거가 없어 이를 인정할 수 없는 것이므로, 피고에게 매매계약의 효력으로서 실거래가 매매계약서 작성의무가 있음을 전제로 한 원고의 이 사건 매매계약 해제 주장은 이유 없다.

또한, 비록 명시적인 법규정이 없더라도 매매계약의 당사자는 신의성실의 원칙상 매매상대방에 대하여 실거래가 매매계약서의 작성에 협조할 의무가 있고 매매당사자 어느 일방이 이러한 실거래가 계약서 작성을 위한 협조의무를 이행하지 않는 경우에는 상대방은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있다는 원고의 주장도 독자적인 견해에 불과하여 이를 받아들일 수 없다[한편 원고는, 피고가 양도소득세를 회피하기 위하여 다운계약서 작성을 요구하였고, 위 규정이 효력규정이라고 주장하는바, 위 주장을 이 사건 매매계약이 무효라는 주장으로 선해하여 보건대, 위 규정의 취지와 입법 목적 등에 비추어 위 규정이 사법상 계약의 효력을 좌우할 효력규정이라고 볼 수 없고, 원고의 주장과 같이 피고가 양도소득세를 회피할 의도로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없으므로( 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결 참조), 원고의 위 주장도 이유 없다].

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.