주택신축판매업자가 양도한 다중주택이 부가가치세 면제대상인지 여부

다중주택을 용도변경의 허가를 받음이 없이 단지 그 현황이 욕실 및 취사시설을 갖추고 독립된 주거의 형태로 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 '주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택'에 해당된다고 볼 수 없어 부가가치세 면제대상으로 볼 수 없다.

조세특례제힌법 제106조, 조세특례제한법 시행령 제51조의2, 주택법 제2조

대전지방법원-2018-구합-106783 부가가치세부과처분취소

AAA

서대전세무서장

2019.06.19.

2019.08.21.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 12. 5. 원고에 대하여 한 2016년 2기분 부가가치세 75,389,590원(가산세

포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

"가. 원고는 2007. 4. 27.BB씨앤디'라는 상호로 주택신축판매업 사업자등록을 한자로서, 2015. 7. 9. CC시 C구 CC동 867 지상에 다중주택 20호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 신축하여 소유권보존등기를 마치고 임대하였다.",나. 원고는 2016. 12. 7. DDD에게 이 사건 주택에 관하여 2016. 10. 26.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 2017. 1. 24. 피고에게 위 사업자등록에 관하여 폐업일자를 2016. 10. 31.로 한 폐업신고서를 제출하였다.

다. 원고는 2017. 2. 28. 피고에게 양도소득세 예정신고를 하였다가 2017. 9. 13. 사업소득으로 종합소득세 신고를 하였으나, 이 사건 주택 판매수입금액에 대하여 부가가

치세 면제대상으로 보아 부가가치세 신고를 하지 않았다.

라. 피고는 원고의 양도소득세 신고한 부분에 대하여는 과세제외 처리하고, 이 사건 주택의 판매수입금액은 부가가치세 면제대상이 아니라고 보아 2017. 12. 5. 원고에게2016년 제2기분 부가가치세 75,389,590원(가산세 포함)을 부과하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

마. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2018. 3. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2018. 10. 1. 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

1) 원고는 이 사건 주택을 판매하지 못하여 2015. 말경 주택신축판매업을 실질적으로 폐업한 상태였고, 2016. 10. 31.자로 주택신축판매업을 폐업하여 폐업 후인 2016.12. 7. 이 사건 주택을 양도하였으므로, 원고가 부가가치세법상의 사업자임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 이 사건 주택은 '다중주택'으로 건축허가를 받았을 뿐, 각 세대별로 욕실 및 취사시설을 갖추어 건축되는 등 실질적으로 기획재정부령이 정하는 다가구주택에 해당하

고, 가사 다가구주택이 아니라 하더라도 1세대당 85㎡ 이하인 주택으로 국민주택규모에 해당하여 부가가치세 면세대상에 해당하므로, 이 사건 주택의 매도에 대하여 부가가치세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 원고가 부가가치세법상 사업자에 해당하는지 여부

1) 관련 법리

"부가가치세법 제2조 제1호, 제3조 제1호는 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 사업자라 하여 부가가치세 납세의무자로 규정하고 있는데, 여기서 '사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자'란 부가가치를 창출하여 낼 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 뜻하는 것으로서 이러한 사업의 개시, 폐지 등은 법상의 등록, 신고 여부와는 관계없이 그 해당 사실의 실질에 의하여 결정되는 것이고, 이와 같이 사업 활동의 일환으로서 부동산매매를 하는 이상 보유하는 기간 동안 신축한 건물을 임대한 사실이 있다 하더라도 부동산매매업으로서의 사업성에는 아무런 영향이 없다고 할 것이다(대법원 2000. 10. 24. 선고 99두7609 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010두8430 판결 등 참조).",2) 판단

앞서 든 증거들과 갑 제2호증, 을 제2 내지 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 앞서 본 바와 같이 원고는 2007. 4. 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 점, ② 원고는 폐업일자로 기재된 2016.10. 31. 이후에도 DDD으로부터 이 사건 다중주택의 매매대금 중 중도금 및 잔금을 지급받은 것으로 보이는 점, ③ 원고가 이 사건 다중주택 외에도 2011. 9.경 CC시 C구 CC동 817 지상에 다중주택을 신축하여 2012. 9.경 매도하고, 2011. 12.경 CC시 C구 EE동 189 지상에 다중주택을 신축하여 2014. 1.경 매도하고, 2016. 1.경 CC시 C구 EE동 105 지상에 다중주택을 신축하여 2018. 1. 매도한 점 등에 비추어 원고는 부가가치를 창출할 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적인 의사로 주택신축판매업을 영위하였다고 보이는 점 등을 종합하여 보면, 원고는 실질적으로 사업을 폐업하였다고 보기 어려워 부가가치세법상 사업자에 해당한다고 봄이 타당하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 이 사건 주택의 매매가 부가가치세 면제 대상에 해당하는지 여부

1) 관련 법리

가) 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 및 그 시행령 제106조 제4항 제1호, 제51조의2 제3항, 구 주택법(2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제3호에 의하면, ① 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제하도록 되어있는데, ② 위 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)이하의 주택을 말하며, ③ 위 "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택)을 말한다.

한편 구 주택법 제2조 제1호 및 주택법 시행령 제2조 제2호에 의하면, ① "주택"이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분되고, ② 단독주택의 종류와 범위는 건축법 시행령 별표 1 제1호 가, 나, 다목에 따른 단독주택, 다중주택, 다가구주택과 같은데, 다중주택은 '㉠ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것, ㉡ 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다), ㉢ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것'이라는 요건을 모두 갖춘 주택을 말하며, 다가구주택은 '㉠ 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. ㉡ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660㎡ 이하일 것, ㉢ 19세대(대지내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것'이라는 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

나) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다. 특히 조세감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007두21242 판결 등 참조). 그리고 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 근린생활시설로 건축허가를 받아 준공검사까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1996. 10. 11. 선고 96누8758 판결 참조).

2) 판단

위에서 본 관계법령의 내용과 법리에 비추어, 앞서 든 증거들과 갑 제6 내지 10호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 주택은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에서 정한 '국민주택'에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

가) 구 주택법 제2조는 주택과 그 하위개념인 단독주택, 공동주택을 엄격히 구별하고 있고, 건축법 시행령 별표 1도 단독주택, 다중주택, 다가구주택을 구분하고 있으며, 다중주택과 다가구주택은 서로 요건에 차이가 있다. 다중주택은 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것으로 취사시설은 설치하지 아니한 것을, 다가구주택은 19세대 이하가 거주할 것 등을 요건으로 하고 있으므로, 다중주택과 다가구주택은 동일한 구조로 설치된다고 볼 수 없다.

나) 이 사건 주택에 관한 등기부의 건물 내역에는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 다중주택(20호)으로 기재되어 있고, 건축물대장의 건축물현황에는 1층 다중주택(6호), 2층 다중주택(7호), 3층 다중주택(7호)로 기재되어 있으며, 1층 바닥면적은 111.94㎡인데, 각 실은 독립적인 욕실과 취사시설이 갖추어져 있다.

다) 한편 부가가치세는 '재화의 공급'을 과세대상의 하나로 규정하고 있으므로(부가가치세법 제4조), 어떤 건축물의 공급이 과세대상인지 면세대상인지 여부는 결국 공급 당시 그 건축물의 객관적인 종류나 용도, 특히 공부상의 기재를 기준으로 판단할 수밖에 없는데, 비록 이 사건 주택의 각 실이 취사시설을 갖추고 있다고 하더라도, 이 사건 주택의 소유ㆍ점유자들은 언제든지 이를 본래의 다중주택 요건에 따라 취사시설을 설치하지 아니할 수 있으므로, 이와 같이 취사시설 여부 등에 따라 재화의 공급을 과세 대상으로 하는 부가가치세의 과세 여부가 그때마다 달라진다고 해석하는 것은 조세법률 관계의 법적 안정성을 심각하게 훼손하는 것이 되어 부당하다.

라) 결국 조세특례제한법령에서 정한 면세요건인 '주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택의 공급'에 해당하는지 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 건축허가, 사용승인, 건축물관리대장, 부동산등기부 등 공부상 용도에 따라 객관적으로 판단하여야 하고,'주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택'은 그 용도를 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당한다. 이와 달리 어떠한 건축물이 다중주택으로 건축허가와 사용승인을 받고, 건축물관리대장과 부동산등기부에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 용도변경의 허가를 받음이 없이 단지 그 현황이 욕실 및 취사시설을 갖추고 독립된 주거의 형태로 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 '주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택'에 해당한다고 볼 수는 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.