조심-2015-중-2835 (2015.11.25)

쟁점토지의 권리지분평가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

당초 도시재개발법에 의하여 재건축을 진행하려 하였으나, 진행이 어렵게 되자 토지유자별로 신탁회사에 매매하고, 그 대가는 신탁회사가 건축주로 하여 건축한 신축건물을 받기로 하는 분양계약서를 작성한 경우에는 유상 양도에 해당하는 것으로서 신축건물을 받은 시기를 잔금청산일로 보아 양도시기로 보아야 함

소득세법 제96조양도가액

소득세법 제98조양도 또는 취득의 시기

2016구합50202 양도소득세부과처분취소

AAA

BB세무서장

2017. 10. 24.

2017. 11. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 2. 1. 원고에게 한 양도소득세부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. ○○ ○○구 ○○동 147-115 대 1,034㎡(이하, '이 사건 토지'라 한다) 중 1,213분의 18 지분(면적으로 환산하면 약 15.34㎡가 된다. 이하, '이 사건 쟁점지분'이라 한다)의 소유자인 원고는 2006. 7. 20.경 주식회사 CCCC(이하, 'CCCC'이라 한다)과 원고가 이 사건 쟁점지분을 제공하고 CCCC은 이 사건 토지 지상에 주상복합건물(이하, '이 사건 신축건물'이라 한다)을 신축하여 이 사건 신축건물의 분양권을 원고에게 제공하는 내용의 시행계약(이하, '이 사건 계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.

시행계약서

제1조(목적)

본 계약은 이 사건 토지에 대해 원고가 토지를 제공하며 CCCC에 주상복합신축을 위임개발하고, CCCC은 그 대가로 신축건물의 분양권을 교환 제공함을 약정함에 있어 원고와 CCCC의 지위, 권리, 의무 등을 규정하여 주상복합 신축 사업(이하 '사업'이라 한다)의 성공적인 완성을 목적으로 한다.

제2조(당사자의 지위 및 사업원칙, 사업시행방법, 용어의 정의)

② 원고는 CCCC에 사업 시행을 위임하며 원고가 소유한 부동산을 사업부지로 제공한다.

④ CCCC은 CCCC의 책임 하에 '사업'을 완성하며 원고가 제공한 토지의 대가로 CCCC은 원고에게 제3조에 의거한 상가, 아파트, 오피스텔 등의 분양권을 제공한다.

⑤ 본 계약서에서 사용하는 '대물변제'의 용어 정의는 원고가 CCCC에 토지를 제공함에 따라 받는 분양계약서의 계약평수(면적)(이하, '대물변제면적'이라 한다)를 말한다.

⑥ 본 계약서에서 사용하는 '대물변제금액'이라 함은 '대물변제면적'에 관할 인.허가청에서 승인한 설계개요상의 30평형대 아파트의 평당 평균 분양환산가(이하, '대물변제평당금액'이라 한다)를 곱한 금액을 말한다.

제3조(대물변제 방법)

① CCCC이 원고에게 제공하는 '대물변제' 방법은 원고의 등기된 토지 면적 1평당 4.64를 곱한 것으로 하며 이것이 '대물변제면적'이 된다.

② 원고는 상가 및 오피스텔, 아파트 중 선택할 수 있다.

③ 원고는 CCCC이 관할관청에서 승인 받은 분양가를 인정하고, '대물변제면적'을 제외한 잔여 평수에 대한 분양가액을 CCCC에게 정산하여 지급한다.

제4조(분양권에 대한 원고의 부담금)

원고는 분양받을 건축 시설의 분양가액이 원고의 '대물변제' 금액을 초과할 경우 그 차액을 CCCC은 제2조 제6항에 의거 정산지급한다.

나. 원고는 이 사건 신축건물의 신축사업(이하, '이 사건 사업'이라 한다)을 안정적으로 추진하기 위해 2007. 4. 2. 주식회사 DD신탁(이하, 'DD신탁'이라 한다)과 원고가 DD신탁에 이 사건 쟁점지분을 신탁하는 내용의 토지신탁계약(이하, '이 사건 신탁계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.

관리형 토지신탁 계약서

제1조(신탁목적)

① 원고는 이 사건 쟁점지분을 DD신탁에 신탁하고, DD신탁은 이를 인수한다.

② 이 신탁의 목적은 토지 위에 주상복합건물을 건설하고 토지와 건물(토지와 건물을 총칭하여 이하, '신탁부동산'이라 한다)을 신탁재산으로 하여 이를 분양(처분)하는 데에 있다.

제7조(건물의 인도 및 신탁공시)

DD신탁은 건물의 사용검사 후 지체 없이 건설회사로부터 건물을 인도받아 신탁재산으로 소유권보존등기 및 신탁등기를 행한다.

제13조(최초 수익자)

이 신탁의 최초 수익자는 원고로 한다. 그러나 DD신탁의 동의를 얻어 제3자를 수익자로 할 수 있다.

제19조(제비용의 지급)

① 다음 각 호의 비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 신탁재산에 대한 제세공과금(신탁사업 시행과 관련된 부가가치세, 건물의 보존등기에 따른 취득세, 등록세 및 공과금 등) 및 등기비용 일체

2. 설계, 감리비용 및 공사대금

3. 차입금, 임대보증금 등의 상환금 및 그 이자

4. 신탁부동산의 수선, 보존, 개량비용 및 화재보험료

5. 분양(처분) 및 임대사무처리에 필요한 비용

6. 기타 신탁사무처리상 발생하는 비용

제20조(신탁재산환가에 의한 제비용의 충당)

신탁재산에 속하는 금전으로 차입금 및 그 이자의 상환, 신탁사무처리상 DD신탁의 과실 없이 받은 손해 기타 신탁사무 처리를 위한 제비용 및 DD신탁의 대지급금을 충당하기에 부족한 경우에는 원고에게 청구하고, 그래도 부족한 경우에는 DD신탁이 상당하다고 인정하는 방법 및 가액으로서 신탁재산의 일부 또는 전부를 매각하여 그 지급에 충당할 수 있다.

제25조(신탁종료)

신탁계약은 다음 각 호의 경우에 종료한다.

1. 신탁의 목적을 달성한 경우

2. 신탁의 목적을 달성할 수 없는 경우

3. 신탁기간이 만료된 경우

4. 제24조에 의해 계약이 해지된 경우

제26조(신탁종료시 신탁재산의 교부)

신탁계약이 종료된 경우에는 DD신탁은 최종 계산에 관하여 다음 각 호의 방법에 따라 수익자에게 교부한다.

1. 신탁부동산에 대하여 DD신탁은 신탁등기의 말소 및 수분양자에게 소유권이전등기를 행한 후 현존하는 상태대로 수익자에게 인도한다.

다. 원고는 이 사건 신탁계약에 따라 2007. 4. 6. 이 사건 쟁점지분에 관하여 DD신탁 명의로 신탁을 원인으로 한 신탁등기를 마쳤다.

"라. 원고는 2007. 12. 5. DD신탁과 이 사건 신축건물 에이(A)동 제501호(이하,이 사건 수분양아파트'라 한다)에 관하여, 분양가액을 967,000,000원으로 하되 그중 이 사건 쟁점지분의 평가금액(473,330,643원)을 제외한 나머지 금액(493,669,357원)만을 지급하기로 하는 내용의 분양계약을 체결하였고, DD신탁은 건축주로서 이 사건 토지와 ○○ ○○구 ○○동 147-29 대 2,955㎡(이하, '○○동 147-29 토지'라 한다) 위에 이 사건 신축건물을 건축한 후 2011. 2. 14. 소유권보존등기를 마쳤다.",마. 원고는 2011. 3. 7. 이 사건 수분양아파트에 관하여 2007. 12. 5.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 수분양아파트의 대지권의 목적은 이 사건 토지와 ○○동 147-29 토지, 대지권종류는 소유권대지권, 대지권 비율은 3,989분의 16.52(면적으로 환산하면 16.52㎡이다)이다.

바. 피고는 원고가 이 사건 쟁점지분을 2011. 2. 14. 대물변제하였다고 보아, 2015. 2. 1. 과세연도를 2011년으로 하여 원고에게 양도소득세를 결정‧고지하였다(이하, '이 사건 처분'이라 한다).

사. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2015. 11. 25. 심판청구를 기각하는 결정을 받았다.

[인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 8호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제1, 2, 3호증, 변론 전체의 취지]

2. 이 사건 처분이 적법한지

가. 원고의 주장

다음과 같은 사유로 이 사건 처분은 위법하다.

1) 원고가 DD신탁으로부터 이전받은 이 사건 수분양아파트의 대지(16.52㎡) 중 이 사건 쟁점지분(15.34㎡)에 관하여는 처음부터 어떠한 양도행위가 있었다고 볼 수 없는 점, 이 사건 사업의 경우 DD신탁은 형식적으로 사업수행의 주체가 될 뿐 사업자금 조달책임을 부담하지 않고, 처음부터 신탁계약 해지에 따른 소유권반환이 예정되어 있으므로 실질적인 소득의 지배가능성이 DD신탁에 이전되었다고 볼 수 없는 점, 원고를 비롯한 토지소유자들이 구청 측으로부터 국세청에 이 사건 사업 추진 과정을 설명할 경우 양도소득세가 부과되지 않을 수 있다는 답변을 받고 이를 신뢰하여 이 사건 사업을 계속 추진한 점 등을 종합하면, 원고의 이 사건 쟁점지분 신탁은 소득세법상 양도에 해당하지 않는다(이하, '제1 주장'이라 한다).

2) 설사 이 사건 쟁점지분의 양도가 소득세법상의 양도에 해당한다고 하더라도 이 사건 쟁점지분의 평가금액 473,330,643원이 아닌 원고가 면하게 된 공사대금 상당액 175,396,010원을 양도소득세 과세대상으로 보아야 한다(이하, '제2 주장'이라 한다).

3) 원고가 이 사건 쟁점지분을 양도한 시기는 2011. 2. 14.이 아니라 이를 DD신탁에 신탁한 2007. 4. 2.이다(이하, '제3 주장'이라 한다).

나. 관계 규정

별지 기재와 같다.

다. 제1 주장에 대한 판단

1) 구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것, 이하, '구 소득세법'이라 한다) 제4조 제1항은 거주자의 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분하면서 그중 양도소득을 '자산의 양도로 인하여 발생하는 소득'(제3호)이라고 규정하고

있고, 제88조 제1항은 "제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 '양도'라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다."고 규정하고 있으며 제2항은 "「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다."고 규정하고 있다.

2) 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고의 이 사건 쟁점지분 신탁은 구 소득세법상 양도에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 같은 전제에 선 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장을 받아들이지 아니한다.

가) 이 사건 사업은 도시개발법이나 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 것이 아니라 건축법에 따라 건축허가를 받아 진행된 것으로 기존의 주택수보다 더 많은 주택을 건설하여 일반인에게 분양하여 건축비에 충당하는 방식을 취하고 있는 일반적인 부동산개발사업이므로, 구 소득세법 제88조 제2항에서 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있는 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에 해당한다고 볼 수 없다.

나) 원고가 소유하고 있던 이 사건 쟁점지분은 이 사건 토지에 대한 공유지분에 관한 소유권인 반면 원고가 분양받은 이 사건 수분양아파트의 대지권은 집합건물인 이 사건 신축건물의 한 구성요소로서 대지에 관한 권리로 그 성격이 전혀 다르고, 더욱이 원고가 소유하던 지분은 이 사건 토지 중 1,213분의 18 지분인 반면 원고가 취득한 대지권은 이 사건 토지 외에 ○○동 147-29 토지까지 포함한 토지 중 3,989분의 16.52 지분이므로 원고가 소유하던 이 사건 쟁점지분과 원고가 새로 취득한 이 사건 수분양 아파트의 대지권 사이에 동일성이유지된다고 볼 수 없다.

다) 원고는 이 사건 쟁점지분을 제공하고 이 사건 수분양아파트를 분양받으면서 이 사건 수분양아파트의 분양가액에서 이 사건 쟁점지분에 평당 4.64를 곱한 대물변제 면적 상당의 분양가액을 차감한 금액을 추가로 지급하기로 하였는데, 이처럼 원고가 분양가액과의 차액만을 지급한 것은 정산의 편의를 위한 것일 뿐, 이 사건 쟁점지분의 가액과 이 사건 수분양아파트의 가액을 지급하는 것을 전제로 하므로, 이 사건 쟁점지분에 관하여는 거래가 이루어지지 않았다거나 이 부분에 관하여는 대가를 지급 받지 않았다고 볼 수도 없다.

라. 제2 주장에 대한 판단

1) 구 소득세법 제96조 제1항은 "자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하, '실지거래가액'이라 한다)에 따른다."고 규정하고 있고, 여기서 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).

2) 앞서 본 사실에 의하면, 원고는 이 사건 계약상 CCCC이 관할관청에서 승인받은 이 사건 수분양아파트의 분양가액을 인정하고(제3조 제3항), 그 분양가액에서 원고가 대물변제 받은 면적(금액)을 차감한 금액을 부담하기로 약정하였으며(제4조 제1항), DD신탁과 분양계약을 체결하면서도 분양가액 중 이 사건 쟁점지분의 평가금액(473,330,643원)을 제외한 나머지 금액(493,669,357원)만을 지급하기로 하였으므로 분양가액을 양도가액 산정의 근거로 삼기로 합의한 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 사건 쟁점지분의 양도가액은 위 각 계약 내용에 따라 분양가액을 기준으로 산정함이 타당하다. 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.

마. 제3 주장에 대한 판단

1) 앞서 본 대로 양도소득세는 자산의 양도로 인하여 발생하는 자산가치의 증가에 대하여 과세하는 세목으로 여기서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 의미한다.

2) 앞서 본 사실 및 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 토지지분의 양도시기는 2011. 2. 14.이라고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 받아들이지 아니한다.

가) 원고는 이 사건 신탁계약에 따라 2007. 4. 6. 수탁자인 DD신탁 앞으로 이 사건 쟁점지분에 관한 신탁등기를 마쳤으므로 이 사건 쟁점지분의 소유권은 대내외적으로 DD신탁에 완전히 이전된다. 하지만 이는 이 사건 사업을 안정적으로 추진하기 위하여 재산의 관리・처분에 관한 수탁자인 DD신탁의 능력을 이용하기 위한 것일 뿐이다. 또한, 이 사건 신탁계약이 해지, 신탁기간의 만료, 목적의 달성 또는 실패로 종료하게 되는 경우 신탁등기는 말소되고 수분양자에게 소유권이전등기가 마쳐지며 신탁재산은 현존하는 상태대로 수익자에게 인도되는데(제25조, 제26조), 이처럼 이 사건 신탁계약은 처음부터 종료를 예정하고 있고 종료되는 경우 신탁재산이 수분양자, 수익자에게 환원되는 점, 수탁자인 DD신탁이 이 사건 쟁점지분에 대한 실질적인 수익 등에 대한 소유권을 넘겨받은 것은 아닌 점 등에 비추어 위 신탁등기만으로는 실질적인 의미에서 재산권이 DD신탁에 이전되었다고 볼 수 없다.

나) 이 사건 쟁점지분 양도에 대한 대가는 원고가 이 사건 수분양아파트를 분양받는 것인데, 이 사건 사업이 완료되고 분양계약에 따라 이 사건 수분양아파트에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전까지는 원고는 반대급부를 지급 받지 못한 상태에 있었다. 그 과정에서 이루어진 것이 이 사건 신탁계약 및 신탁등기인데, 원고가 위 신탁계약에서 이 사건 쟁점지분의 신탁 자체에 따른 대가를 지급 받거나 지급을 약정받은 것이 없으므로 이 사건 쟁점지분에 관하여 신탁등기를 한 때에는 이 사건 쟁점 지분에 관한 대금 청산이 전혀 이루어지지 않았다고 봄이 타당하다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.