서울행정법원-2017-구합-65586 (2018.08.27)

조심-2016-서울청-3600 (2017.03.02)

비특수관계자간의 토지 저가양도에 대하여 거래 관행상 정당한 사유

재산을 저가로 양도・양수한 거래 당사자들이 그 거래가격을 객관적 교환가치가 적절하게 반영된 정상적인 가격으로 믿을 만한 합리적인 사유가 있었던 경우 혹은 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 없는 객관적인 사유가 있었던 경우에 '거래의 관행상 정당한 사유'가 있다고 봄이 타당함

상속세 및 증여세법 제26조(저가・고가양도에 따른 이익의 계산방법)

서울고등법원 2018누61927

AAA

BB세무서장

서울행정법원 2017구합65586

2018. 11. 14.

2018. 11. 28.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2016. 3. 2. 원고에게 한 증여세 18,616,220원 및 가산세 7,643,820원의 부과처분을 취소한다.

1. 제1심 판결의 인용 등

이 법원의 판결 이유는 제1심 판결 중 해당 부분을 다음 2항과 같이 수정하고, 다음 3항과 같이 판단을 보충하거나 추가하는 것 외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 수정 부분

○ 2쪽 아래에서 2행의 "2013. 12. 31."을 "2013. 12. 23."로 수정

○ 3쪽 1행의 "매수하였다"를 "매수하고"로, 3쪽 2행의 "한다)."를 "한다), 2013. 12.

31. 이 사건 매매를 원인으로 하여 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다."로

수정

○ 4쪽 9행의 "DDD도"부터 4쪽 10행의 "오히려"까지를 "DDD은 CCC과 사실

상 동업관계에 있다. 그리고"로 수정

○ 4쪽 11행의 "참여하여"를 "참여하였으므로 원고는 DDD의 배우자로서 CCC과

DDD의 공동사업으로 발생한 이익을 분배받고"로 수정

○ 4쪽 12행의 "이 사건 토지의 지분을"을 "이 사건 토지를"로 수정

○ 10쪽 1행의 "아니지만,"부터 10쪽 2행의 "토지"까지를 다음과 같이 수정

『아니지만, CCC과 원고의 남편 DDD은 33, 33-1, 33-12 토지 및 그 지상 건물의 관리 및 매매를 위하여 CCC이 DDD으로부터 16억 원을 차용한 다음 DDD에게 이를 갚기로 함과 아울러 DDD에게 전체 매매대금에서 제반 경비와 세금을 공제하고 남은 금액의 50%를 자문료로 지급하기로 하는 내용으로 사실상 동업계약을 체결하려고 하였다. 그러나 DDD이 위 자금을 조달하는 데 실패하자 2013. 7. 17. CCC과 DDD 사이에 위 토지』

○ 10쪽 4행의 "용역보증금 및 성공수수료 등을"을 "성공수수료로 2억 원을"로 수정

○ 10쪽 아래에서 6~7행의 "CCC은"부터 10쪽 아래에서 2행의 "것이므로,"까지를

다음과 같이 수정

『원고와 CCC이 이 사건 토지의 거래가격을 객관적 교환가치가 적절하게 반영된 정상적인 가격으로 믿을 만한 합리적인 사유가 없거나 CCC이 그 거래가격으로 이 사건 토지를 양도하는 것이 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 있는점에 관하여 상당한 정도로 증명이 되었다고 봄이 타당하고, 달리 원고가 제출한 증거들만으로는 정상적인 거래로 보아야 할 만한 특별한 사정이 있다고 보기에 부족하다.』

○ 11쪽 2행의 "이 사건 토지의 공유지분을"을 "이 사건 토지를"로 수정

○ 11쪽 8행부터 11쪽 아래에서 3행까지를 다음과 같이 수정

『③ CCC은 종전 토지를 매입하기 위한 자금을 확보하기 위하여 원고를 비롯한 투자자들을 모집하였는데 CCC의 지인인 EEE이 5억 원, 원고의 아들인 FFF가 6억 원을 선투자하였고, CCC이 GG신탁 주식회사에 종전 토지의 매매대금 잔금을 모두 납부한 2013. 8. 19. 이후에는 CCC이 운영하던 회사의 직원 HHH이 5억 2,000만 원, CCC의 딸인 III이 6억 원을 투자하였다. 그런데 원고는 그 무렵 CCC에게 1억 5,000만 원을 투자하였으므로 다른 선투자자들에 비하여 상대적으로 적은 금액을 투자하였음에 불과하다.

④ 원고는 이 사건 토지의 양수일에 CCC으로부터 11-11 토지를 단위면적(㎡) 당 635,243원에 매수하였다[이는 다른 선투자자들인 HHH, JJJ, EEE의 단위면적(㎡)당 매수가액인 635,359원과 거의 유사하다]. 그런데 이 사건 토지는 11-11 토지 또는 다른 선투자자들이 매수한 토지들과 달리 일반도로에 접하고 있으므로 11-11 토지보다 시가가 훨씬 높을 것으로 예상할 수 있는데 그럼에도 불구하고 원고는 CCC으로부터 이 사건 토지를 단위면적(㎡)당 617,435원으로 오히려 위 11-11 토지보다 낮은 가격에 매수하였다.

⑤ 원고의 남편 DDD은 CCC과 체결한 '부동산 자문 및 용역 계약'에 따라 종전 토지 매입, 명도, 건물 철거, 토지 분할, 도로개설, 분양의 전반적인 업무를 사실상 주도적으로 수행하였고, CCC으로부터 이미 2억 원의 성공수수료를 지급받은 것으로 보인다. 그런데 CCC이 다른 선투자자들에 비하여 투자금액이 적은 원고에게 11-11 토지를 다른 선투자자들과 유사한 가격에 양도하였을 뿐만 아니라 나아가 이 사건 토지까지 현저히 낮은 가격에 양도한다는 것은 합리적인 경제인의 관점에서 정상적이라고 보기 어렵다[피고의 세무조사에 대한 질문서(을 제7호증)에 의하면, CCC은 이 사건 토지를 저가 양도하게 된 경위를 '당초 자금계획에 차질이 생겨 선매각 개념으로 자금을 투자받으면서 종전 토지의 취득가액에 약간의 이익을 가산한 가격으로 팔기로 하였다'라고 설명하였는데 CCC이 종전 토지를 공매로 취득한 후 이를 분할하는 과정에서 발생한 비용이 상당한 것으로 보이는 점을 고려하면 이 사건 토지의 양도가액이 이익을 가산하여 산정된 것인지도 불확실하다].

⑥ 원고는 원심에서는 DDD이 CCC과 사실상 동업관계에 있음을 부인하면서 DDD이 CCC의 용역계약자에 불과하다고 주장하다가 이 법원에 이르러 DDD이 CCC과 사실상 동업자이고 원고가 DDD의 배우자로서 CCC으로부터 공동사업으로 발생한 이익을 분배받을 목적으로 이 사건 토지를 저가 양수하였다는 취지로 주장한다. 그러나 원고가 제출한 모든 증거들을 종합하더라도 CCC과 DDD이 구체적으로 어떠한 내용의 동업관계에 있었는지와 이익분배금의 산정방법이나 액수, 그리고 그와 같은 사정이 CCC과 원고 사이에 이 사건 토지의 거래가격을 산정함에 있어 어떻게 고려되었는지 등을 구체적으로 알 수 있는 아무런 객관적인 자료가 없다.』

3. 판단의 보충 및 추가

가. 원고는 피고가 시가를 산정한 근거가 된 비교대상 토지는 이 사건 토지와 '유사한 다른 재산'에 해당하지 아니하므로 비교대상 토지를 기준으로 이 사건 토지의 시가를 산정한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

살피건대, 이 법원이 인용하는 제1심 판결에서 판단한 것처럼 비교대상 토지는 이 사건 토지와 위치, 용도, 기준시가, 감정가액이 동일하거나 유사한 재산으로서 비교대상 토지에 관하여 2013. 11. 13. 체결된 매매가액을 이 사건 토지의 시가로 인정할 수 있다고 봄이 타당하다. 이와 다른 전제에 있는 원고의 주장은 이유 없다.

나. 원고는 또한 개정된 상속세및증여세법 시행령에 의하면 평가기준일 전후 6개월(증여재산은 3개월)의 기한을 초과하여 작성되는 감정평가보고서는 소급하여 시가로 사용할 수 없는데, 그 취지에 비추어 이 사건 토지에 관하여 2015. 12. 무렵 작성된 KK감정원과LL 감정평가법인의 소급감정가액을 '정당한 사유가 없음'에 관한 근거로 삼을 수 없다고 주장한다.

살피건대, 이 법원이 인용하는 제1심 판결에서 판단한 것처럼 위 감정가액은 이 사건 토지의 '시가'를 확정하기 위한 것이 아니라 이 사건 토지의 거래가격 결정에 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지 여부를 판단하기 위한 하나의 자료로 사용된 것에 불과하므로 이를 가리켜 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항, 제2항에 위반된다고 할 수 없다. 이와 다른 전제에 있는 원고의 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것이다. 이와 결론을 같이한 제1심 판결은 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각한다.