서울행정법원 2008. 06. 13. 선고 2007구합35395 판결

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요지

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증여재산에 관련된 주택임대보증금반환채무액을 부담부 증여분 채무로 볼 것인지 여부

요지

증여자명의의 부동산을 자에게 소유권이전시 임차인들의 주택임대보증금반환채무액도 수증자에게 이전된 것으로 보아 증여가액에서 제외하여야 함

주문

1. 피고가 2006. 7. 10. 원고에 대하여 한 2003. 4. 8. 증여분 증여세 24,054,520원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2003. 4. 8. 어머니인 윤○○가 소유하고 있던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대 225㎡ 중 39/225 지분 및 위 지상 4층, 지하 1층 근린생활시설 및 주택(지층 및 1층은 근린생활시설, 2층 내지 4층은 주택; 이하 '이 사건 건물'이라 한다)에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전 등기를 마쳤다.

나. 피고는 상속세 및 증여세법(이하 '상속세및증여세법'이라 한다) 제44조 제1항에 따라 원고가 윤○○로부터 위 토지 지분 및 이 사건 건물을 증여받은(이하 '이 사건 증여'라 한다)것으로 보아 증여과세가액을 증여재산가액의 합계액인 165,909,020원으로 산정하고, 상속세및증여세법 제53조 제1항 제2호에 따라 위 증여세과세가액에서 30,000,000원을 공제함으로써 과세표준을 135,909,020원으로 산정하여, 2006. 7. 10. 원고에 대하여 이 사건 증여분 증여세(가산세 포함) 24,054,520원(10원 미만 버림)을 부과하였다(이하 '이 사건 처분에 대하여 국세심판원에 심판을 청구하였으나, 국세심판원은 2007. 6. 7. 원고의 심판청구를 기각하였다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2, 3호증, 을 제1호증의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

이 사건 증여 당시 이 사건 건물에 관하여는 윤○○를 임대인으로 하여 다음 표와 같이 총 7개의 임대차계약들이 체결되어 있었으므로, 원고는 이 사건 증여로 인하여 윤○○부터 총 171,000,000원의 임대보증금 반환채무를 승계한 것이다. 따라서 이 사건 증여는 부담부 증여이고, 피고로서는 상속세및증여세법 제47조 제1, 3항에 따라 증여재산가액의 합계액에서 위 임대보증금 반환채무액을 차감함으로써 증여과세가액을 산정하여야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 피고는 위 임대보증금반환채무액을 차감하지 아니하고 증여세과세가액을 산정하여 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

층·호수

임대보증금

임대기간

임차인

임료

지하

70,000,000원

2002. 4. 18.부터

유○○.

월40만원

1층(설비)

5,000,000원

2003.2. 16.부터

장○○

월30만원

201호

45,000,000원

2002.10. 20.부터

김○○

월6만원

202호

42,000,000원

2002. 1. 24.부터

김○○

없음(전세)

301호

20,000,000원

2003. 3. 3. 부터

김○○

없음(전세)

401호

20,000,000원

2002. 3. 13.부터

함○○

없음(전세)

402호

32,000,000원

2003. 1. 3.부터

김○○

월 30만원

합계

171,000,000원

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 상속세및증여세법 제47조 제1항 및 같은 법 시행령 제36조 제1항은 부담부 증여의 경우 증여세과세가액을 산정함에 있어서 당해 재산에 관한 임대보증금반환채무액을 등을 차감하도록 규정하고 있으나, 한편 상속세및증여세법 제47조 제3항 및 같은 법 시행령 제36조 제2항, 제10조 제1항 제2호는 위 차감규정을 적용함에 있어서 직계존비속간의 부담부 증여에 대하여는 이를 부담부증여가 아닌 것으로 추정되도록 하되, 다만 당해 채무 (국가·지방 자치단체 및 금융기관에 대한 채무 이외의 것)가 서류에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 위 추정을 배제하도록 규정하고 있다. 그런데 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추고 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임대보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 등 참조).

위와 같은 법리를 종합할 때, 만약 원고의 주장과 같은 임대차계약들이 이 사건 증여 전에 체결되어 그 당시까지 존속하고 있었던 사실이 서류에 의하여 객관적으로 인정된다면, 원고는 이 사건 증여로 인하여 윤○○로부터 해당 임대차계약들에 의한 임대보증금반환채무를 승계하였다고 보아야 할 것이고, 나아가 피고로서는 위 임대보증금반환채무액을 차감함으로써 증여세과세가액을 산정하여야 할 것이다.

2) 그러므로 살피건대, 먼저 갑 제17 내지 21호증의 각 기재(각 주민등록초본)에 의하면, 이 사건 건물의 주택(201호 내지 402호) 임차인 5인(이들의 각 동일성은 갑 제7내지 11호증의 각 1과 갑 제17 내지 21호증을 각각 서로 비교함으로써 인정된다)은 각 다음 일자에 이 사건 건물의 주소지로 전입하였다가 다른 곳으로 전출한 사실을 인정 할 수 있다.

성명

전입일

전출일

김○○

2000. 12. 28.

2006. 3. 6.

김○○

1999. 12. 18.

2006. 2. 27.

김○○

2003. 4. 24.

2003. 12. 4.

함○○

2002 .3 .25.

2004. 5. 8.

김○○

2003. 1. 6.

2005. 2. 14.

나아가 위 인정사실 및 변론 전체의 취지로부터 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 ① 위와 같이 원고 주장의 주택 임차인들이 모두 원고가 주장하는 임대기간의 약 2년 전 (김○○, 김○○의 경우; 원고는 위 임차인들에 대한 임대기간이 각 '갱신임대차계약의 임대기간'이라고 주장한다) 또는 그 개시일 무렵에 이 사건 건물에 전입신고를 마쳤다가 이 사건 증여 후에 전출한 점, ② 위 임차인들 중 김○○은 비록 이 사건 증여 후에 이 사건 건물에 전입신고를 마쳤으나, 위와 같이 전입신고가 늦어진 경위에 관한 원고의 주장(2008. 5. 9.자 준비서면 제4면 이하)은 경험칙에 비추어 사실에 부합할 개연성이 높은 점, ③ 주택임대차보호법상 주민등록(전입신고)은 임차인의 대항력 및 우선변제권의 성립·존속요건으로서 사회통념상 주택임대차계약의 성립·존속과 매우 밀접하게 관련되어 있는 점 등을 고려하면, 원고가 주장하는 임대차계약 7개중 적어도 주택 임차인들과의 임대차계약 5개는 이 사건 증여 전에 채결되어 그 당시까지 존속하고 있었다고 봄이 상당하다. 또한 갑 제7 내지 11호증의 각 1, 2(각 임대차계약서), 갑 제12호증(확인서)의 각 기재에 의하면, 원고가 위 임차인들과 윤○○ 사이의 임대차계약상 임대인의 지위를 이 사건 증여일인 2003. 4. 8.자로 승계하는 내용의 임대차계약서가 각 작성된 사실, 임차인 김○○은 임대기간이 만료되자 원고로부터 임대보증금을 반환받은 사실을 인정할 수 있는 바, 이러한 사실관계를 종합하면 원고가 위 각 임대보증금반환채무를 실제로 인수한 사실이 인정된다.

3) 이에 대하여 피고가 주장하는 사정들(① 원고가 제출한 임대차연장계약서들에는 계약금·잔금·지급일자·임대차기간 등이 기재되어 있지 아니한 점, ② 위 연장계약서들에는 원래의 임대차계약서에 날인된 인장과 다른 목도장이 날인된 점, ③ 김○○은 이 사건 증여 후에도 윤○○를 임대인 명의자로 하여 임대차연장계약서를 작성한 점, ④ 원고의 아버지인 김○○은 이 사건 증여 전후에 계속하여 이 사건 건물을 관리하면서 임차인들로부터 자신의 계좌로 임료를 지급받아 온 점, ⑤ 윤○○는 이 사건 증여 전에 임대사업자로 사업자등록을 마쳤음에도 불구하고 이 사건 건물의 임대료 인한 부가가치세·종합소득세 신고실적이 전무하였던 점, ⑥ 원고는 이 사건 처분 후에야 비로서 임대사업자로 사업자등록을 마쳤고, 이 사건 증여시부터 2006년 제1기까지 부가가치세 신고실적이 없는 점 등)은 모두 위 2)항의 판단에 영향을 미치기에 부족하다.

4) 따라서 원고는 이 사건 증여로 인하여 윤○○로부터 적어도 총 159,000,000원(=45,000,000원 + 42,000,000원 + 20,000,000원 + 20,000,000원 + 32,000,000원)의 임대 보증금반환채무를 승계하였다고 할 것인바, 이 사건 증여는 부담부 증여이므로 피고로서는 증여재산가액의 합계액에서 위 임대보증금반환채무액을 차감함으로써 증여세과세가액을 산정하여야 할 것이다. 그런데 이 사건 증여의 증여재산가액 합계액은 앞서 본바와 같이 165,909,020원이므로, 여기에서 위 임대보증금반환채무액을 차감함으로써 증여세과세가액을 6,909,020원으로 산정하고 다시 상속세및증여세법 제53조 제1항 제2호에 따라 위 증여세과세가액에서 30,000,000원을 공제하면 이 사건 증여의 과세표준은 50만원 미만으로 산정됨이 계산상 명백하니, 피고로서는 상속세및증여세법 제55조 제2항에 따라 이 사건 증여에 대하여 증여세를 부과할 수 없다.

5) 결국 원고의 위 주장은 이유 있고, 이 사건 처분은 전부 위법하다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계법령

○ 상속세 및 증여세법 제44조 배우자등에 대한 양도시의 증여추정

① 배우자 또는 직계존비속 (이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 제47조 증여세과세가액

① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액〔제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액을 제외한다〕에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 이수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 다만 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 상속세 및 증여세법 제53조 증여재산공제

① 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다.(후문 생략)

2. 직계존속 및 직계비속으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만 원. (단서 생략)

○ 상속세 및 증여세법 제55조 증여세의 과세표준 및 과세최저한

① 증여세의 과세표준은 다음 각호의 1에 해당하는 금액에서 대통령령이 정하는 증여재산의 감정평가수수료를 차감한 금액으로 한다.

3. 제1호 및 제2호(각 생략) 외의 경우에는 제47조 제1항의 규정에 의한 증여세과세가액에서 제53조 및 제54조의 규정에 의한 금액을 차감한 금액

② 과세표준이 50만원 미만인 때에는 증여세를 부과하지 아니한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 채무의 입증방법등

① 법 제14조 제4항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것"이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 증여세과세가액에서 공제되는 채무