2014나2014847 손해배상(기)

A

남경종합개발 주식회사

서울동부지방법원 2014. 4. 30. 선고 2013가합106930 판결

2014. 9. 3.

2014. 11. 3.

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 243,495,583원 및 이에 대한 이 사건 2013. 11. 1.자 청구취지 변경

신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하

라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 손해배상책임의 발생

가. 원고의 청구원인에 관한 판단

1) 인정사실

가) 피고는 서울 B에 거주하는 주민들로 구성된 C주택조합과 공동으로 서울 성동구 D 일대의 아파트 재건축 사업을 진행한 사업주체로서 위 재건축 사업의 시행사이다.1)원고는 위 재건축 사업부지 내의 토지인 E 도로 21.04평(이하 '이 사건 토지'라 한다)의 소유자이었다.

나) 원고는 2005. 3. 19. 피고에게 이 사건 토지를 매매대금 84,160,000원에 매도하면서,2) 피고로부터 '원고가 피고의 C 조합주택의 사업에 적극 협조하는 조건으로원고에게 로열층(한강조망 가능 층)을 배정하기로 한다.'는 내용의 확약을 받았다(이하'이 사건 약정'이라 한다).3) 이후 원고는 위 매매계약에 따라 피고에게 이 사건 토지에관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다) 원고는 C주택조합의 조합원이 되었고,4) C주택조합은 2010. 3. 19.경 조합 원들에 대하여 재건축된 아파트를 배정하면서, 원고에게 한강조망이 불가능한 전용면적84.699㎡의 아파트 106동 103호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 배정하였다.5) 원고는

2011. 12. 29. C주택조합과 이 사건 아파트에 관하여 대금 284,680,000원에 분양계약을 체결하였다.6)

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제3, 4호증, 을 제5호증의 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2) 판단

위 인정사실에 의하면, 이 사건 약정에 따라 피고는 원고에게 한강조망이 가 능한 아파트를 배정할 의무가 있음에도 이를 불이행하였다고 할 것이므로, 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 피고의 항변 등에 관한 판단

1) 조합규약에 의하면 원고는 로열층 배정을 요구할 권리가 없다는 주장

가) 피고의 주장 요지

피고는, 원고가 C주택조합의 조합원으로서 조합규약을 준수할 의무가 있 는데, 조합규약 제45조 제2항이 "조합원의 동 • 호수 결정은 조합이 결정한 지정시기에공정한 추첨 방법에 의하여 결정한다."고 규정하고 있으므로, 원고는 피고에게 추첨 방법에 의하지 아니하고 임의로 한강조망이 가능한 층에 대하여 배정을 요구할 권리가없다고 주장한다.

나) 판단

살피건대, 원고는 이 사건 약정에 기하여 이 사건 약정의 상대방인 피고 를 상대로 이 사건 약정의 불이행에 따른 손해배상을 구하고 있으므로, 원고가 C주택조합에 대한 관계에서 조합규약을 준수할 의무가 있음은 별론으로 하고, 원고와 피고

사이의 관계에서 위 주장과 같은 사유로 피고가 원고에게 이 사건 약정을 이행할 의무 를 부담하지 않는다고 할 수 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

2) 피고는 이 사건 약정의 당사자가 아니라는 주장

가) 피고의 주장 요지

피고는, 자신은 C주택조합을 대신하여 시행업무를 대행하는 시행대행사 에 불과하여 조합원들에게 아파트를 배정할 권한이 없고, 원고는 위와 같은 사실을 잘알고 있었으므로, 이 사건 약정의 당사자는 그 명의에도 불구하고 피고가 아니라 C주택조합이다. 따라서 이 사건 약정 불이행에 따른 손해배상의무가 인정되더라도 원고는피고가 아닌 C주택조합을 상대로 손해배상을 청구하여야 한다고 주장한다.

나) 판단

살피건대, 위 주장과 같이 피고가 시행대행사에 불과하다는 사정만으로 는 피고 스스로가 원고와 체결한 이 사건 약정에서 그 당사자가 피고가 아니라 C주택조합이라고 볼 수 없다. 그 밖에 을 제6호증(임원회의 회의록 사본)의 기재에 의하면,C주택조합의 임원회의에서 조합사업에 대한 협조 및 공로가 있어 특정층을 특별하게배정할 조합원을 선별하고 이를 조합원 총회에 상정하기로 결의한 사실은 인정되나,그러한 사정만으로는 피고가 이 사건 약정의 당사자가 아니라고 인정하기에 부족하고,그 밖에 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.

3) 이 사건 약정이 불공정한 법률행위로서 무효라는 주장

가) 피고의 주장 요지

피고는, 이 사건 약정은 원고가 도로부지의 소유자로서 금전청산의 대상 에 해당할 뿐 재건축된 아파트를 배정받을 수 있는 C주택조합의 조합원 자격이 없었

음에도, 피고가 재건축 사업을 진행하기 위해서는 사업부지의 100%를 확보하여야 하 는 궁박한 상태에 있음을 알고 이를 악용하여 조합원 자격 및 한강조망이 가능한 로열층의 배정을 요구하여 체결된 것으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있으므로, 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효라고 항변한다.

나) 판단

살피건대, 피고가 이 사건 약정 당시 궁박 상태에 있었다거나 원고에게 피고의 궁박한 사정을 알면서 이를 이용하려는 폭리행위의 악의가 있었다는 점을 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 항변도 이유 없다.

4) 이 사건 약정에서 정한 조건이 성취되지 않았다는 주장

가) 피고의 주장 요지

피고는, 이 사건 약정은 '원고가 C 조합주택의 사업에 적극 협조할 것'을 조건으로 체결된 것이며, 위 '적극 협조'의 조건은 부동산 매매에 있어 통상적으로 매도인이 부담하는 소유권이전등기절차에 협조할 의무를 넘어 아파트 재건축 사업에 특별한 기여를 하는 것을 의미하는 것인데, 원고는 이 사건 토지에 관한 소유권이전의무만 이행하였을 뿐 아파트 재건축 사업에 특별한 기여를 하지 않았으므로, 이와 같이조건이 성취되지 않은 이상 피고는 이 사건 약정을 이행할 의무가 없다고 항변한다.

나) 판단

살피건대, 피고가 원고에게 '원고가 C 조합주택의 사업에 적극 협조하는 조건'으로 한강조망이 가능한 로열층을 배정하기로 약정하였음은 앞서 본 1. 가. 1)항의 인정사실에서 본 바와 같다. 그러나 한편 원고가 2005. 3. 19. 피고에게 이 사건 토지를 매도하면서 위와 같은 내용의 이 사건 약정을 체결하였고, 위 매매계약에 따라

원고가 피고에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 사실 역시 위 1. 가.

1)항의 인정사실에서 본 바이고, 여기에 위 매매계약에는 원고의 피고에 대한 의무로 이 사건 토지의 소유권이전과 관련된 의무만 규정되어 있을 뿐 그 밖의 다른 의무나협력사항 등에 대하여는 규정이 없는 점, 피고가 위 아파트 재건죽 사업을 진행하기위해서는 원고로부터 이 사건 토지에 관한 소유권을 이전받는 이외에 원고의 추가적인협조 등이 있어야 한다는 사정 등을 찾아볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건약정에서 정한 '적극 협조'라는 조건이 '원고가 피고에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주는 것'을 넘어 '원고가 피고의 아파트 재건축 사업에 어떤 특별한 기여를 해야 한다는 것'을 의미한다고 보기 어렵다. 그 밖에 이 사건 약정에서 정한 특정한 조건이 성취되지 않았다는 점, 즉 구체적으로 피고가 원고에게 이 사건 약정에서정한 조건에 해당하는 어떠한 '특별한 기여'를 요청하였고, 그러한 요청에도 불구하고원고가 피고의 요청을 거부함으로써 조건이 성취되지 않았다는 점에 대하여는 피고의주장 • 입증도 없다. 따라서 피고의 위 항변도 이유 없다.

5) 별도의 아파트 특별배정으로 이 사건 약정에 따른 의무를 이행하였다는 항변가) 피고의 주장 요지

피고는, 원고의 요구에 따라 이 사건 약정에 따른 피고의 의무이행에 갈 음하여 원고의 남편인 F에게 공개추첨에 의하지 아니하고 로열층인 102동 1702호를특별 배정함으로써 이 사건 약정에 따른 의무를 이행하였다고 항변한다.

나) 판단

살피건대, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고의 남편인 F과 피고 사이에 2011. 6. 14. '피고가 F에게 재건축된 아파트 중 102동 1702

호를 대금 981,200,000원에 분양한다'는 내용의 아파트 분양계약이 체결된 사실을 인정 할 수 있다. 그러나 나아가 원고와 피고 사이에 이로써 이 사건 약정에 따른 피고의의무 이행을 갈음키로 하는 합의가 있었는지 및 피고가 F에게 위 아파트 102동 1702호를 특별하게 배정한 것인지에 관하여는 을 제1, 2호증, 을 제7호증의 1 내지 3의 각기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 항변도 이유 없다.

6) 피고의 귀책사유가 존재하지 않는다는 항변가) 피고의 주장 요지

피고는, 자신이 C주택조합을 대신하여 시행업무를 대행하는 시행대행사 에 불과하여 조합원들에게 아파트를 배정할 권한이 없으므로, 원고에게 한강조망이 가능한 로열층을 배정하지 못하였더라도 이에 대한 귀책사유가 없다고 항변한다.

나) 판단

살피건대, 위 주장과 같이 피고가 시행대행사에 불과하다는 사정만으로 피고에게 이 사건 약정 불이행에 대한 귀책사유가 없다고 볼 수 없으므로, 피고의 위항변은 이유 없다.

7) 이 사건 약정이 원시적 불능으로 무효라는 주장가) 피고의 주장 요지

피고는, 조합규약 제45조 제2항, 제3항은 조합원별 동호수를 공개추첨하여 배정한다고 규정하고 있어 조합원 동호수 배정권한이 없는 피고가 원고에게 로열층을 배정하여 주기로 한 이 사건 약정은 원시적 불능으로 무효라고 항변한다.

나) 판단

살피건대, 조합규약에서 공개추첨으로 동호수를 결정한다고 규정하고 있 는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 위 5) 나)항에서 원고의 남편인 F에게 공개추첨에 의하지 아니하고 로열층인 102동 1702호를 특별 배정하였다는 피고의 주장 및을 제6호증의 기재에 의하면 C주택조합의 임원회의에서 조합장 및 싼값에 토지를 매도한 사람 8명에게 조합사업에 특별한 공로가 있다는 이유로 로열층을 배정하기로 하는 안을 조합원 총회에 상정하기로 결의하였던 점 등에 비추어 보면, 공개추첨 이외의방법으로 로열층 배정을 받을 수 있는 방법이 없었다고 보기는 어렵고, 그 밖에 공개추첨 이외의 방법으로 로열층 배정을 받을 수 없어 이 사건 약정의 이행이 원시적으로불능이었다는 점에 대하여는 이를 인정할만한 증거가 없다. 따라서 피고의 위 항변도이유 없다.

2. 손해배상책임의 범위

가. 인정사실

갑 제4호증, 갑 제5호증의 1 내지 5, 을 제7호증의 1의 각 기재, 제1심 감정인 G 의 감정결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① C주택조합이 조합원들에게 배정한아파트 중 한강조망이 가능한 전용면적 84.699㎡ 아파트 중 101동 7()1호, 8()1호, 901호, 1001호에 대한 조합원 분양가격이 217,284,417원인 사실, ② C주택조합이 조합원들에게 아파트를 분양한 2010. 4월경 한강조망이 가능한 전용면적 84.699㎡ 아파트 중101동 7()1호의 시가가 695,000,000원인 사실, ③ 원고가 2011. 12. 29. C주택조합으로부터 이 사건 아파트를 284,680,000원에 분양받은 사실, ④ C주택조합이 조합원이 아닌 일반에게 분양한 아파트 중 한강조망이 불가능한 전용면적 84.699㎡의 아파트 103동 103호의 분양대금이 518,900,000원인 사실을 인정할 수 있다.

나. 판단

위 인정사실에 의하면, 원고는 피고의 이 사건 약정 불이행으로 인하여 한강조망 이 가능한 아파트를 배정받았을 경우 얻었을 이익에 해당하는 477,715,583원(=695,000,000원 - 217,284,417원)에서 한강조망이 불가능한 아파트를 배정받음으로써원고가 얻은 이익에 해당하는 234,220,000원(= 518,900,000원 - 284,680,000원)을 공제한 243,495,583원 상당의 손해를 입었다고 할 것이다.

3. 결론

가. 따라서 피고는 원고에게 위 손해배상금 243,495,583원 및 이에 대하여 원고가 구 하는 바에 따라 이 사건 2013. 11. 1.자 청구취지 변경 신청서 송달 다음날임이 기록상명백한 2013. 11. 5.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 할 것인바, 제1심판 결은 이와 결론을 같이하여 정당하다. 따라서 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 김형두

판사 김상우

판사 이영창

1) 을 제4호증(사업시행계약서).

2) 갑 제1호증(매매계약서).

3) 갑 제2호증(확약서).

4) 을 제3호증(2010. 9. 27. 기준 조합원 명부).

5) 을 제5호증의 2(조합원 동호수 추첨결과 통지서).

6) 갑 제4호증(분양계약서).