1세대1주택 비과세 판정시 거주기간 계산

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서면인터넷방문상담5팀-2920 (2007.11.09)

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양도

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‘양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택’이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기(서울 등)간이 2년 이상인 것을 말하는 것임

회 신

소득세법 제89조 제1항 제3호에서 ‘양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택’이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택이 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말하며, 이때 거주기간의 계산은 원칙적으로 세대 전원이 당해 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것이나 그 내용이 불분명한 경우에는 주민등록표상 전입일로부터 전출일까지로 하는 것이며 사실상의 거주여부에 대하여는 관련 자료 및 사실내용을 종합하여 판단하는 것임.

본문

1. 질의내용 요약

(사실관계)

- 현재 미혼(32세)이며 아파트 1채 및 업무용 오피스텔 1채를 보유하고 있음

- 현재 거주하고 있는 아파트는 2006. 1. 3 취득하여 거주중이나 취득 후 업무상 사정으로 2006. 3. 10 전입신고함

- 상기 아파트를 양도하고 오피스텔에 주거할 예정이며 유학준비를 통해 미국권 대 학교 MBA 과정을 지원할 예정임

- 합격이 되면 오피스텔을 양도하고 미국으로 떠날 예정임

(질의내용)

(질의1)

상기 아파트를 양도시 거주기간은 2006. 1. 3부터인지, 주민등록 전인일인 2006. 3. 10부터인지 여부?

(질의2)

오피스텔에 주거하다 미국권 대학교 MBA 과정에 합격하면 오피스텔을 매매하고 미국으로 떠날 경우 비과세되는지 여부?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.(1994.12.31 개정)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략)

다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다.1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

②다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. <개정 2005.12.31>

1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

③법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. <개정 2005.12.31>

④제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

( 생 략 )

④제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.<개정 1996.12.30>

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-456, 2006.03.03

[질의]

(내용)

- 상속개시당시 동일세대원인 동생과 함께 공동상속받은 1세대 1주택임.

- 당초 당해주택의 취득시부터 피상속인과 2년 이상 거주한 주택에 해당하나 주민 등록은 당해 주택에 등재하지 않았음.

- 상속개시후부터 거주한 기간은 2년이 되지 않음.

(질의)

- 위의 경우 피상속인과 사실상 동일세대원으로 거주한 기간을 거주한 것으로 간주해 줄 수 있는지.

-차후 본인세대가 근무상의 형편으로 해외로 출국한 후 양도하는 경우 비과세되는지.

[회신]

1. 소득세법 제89조 제1항 제3호에서 ‘양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택’이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택이 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말하며 이때 거주기간의 계산은 원칙적으로 세대 전원이 당해 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것이나 그 내용이 불분명한 경우에는 주민등록표상 전입일로부터 전출일까지로 하는 것임.

2. 귀 질의 사실상의 거주여부에 대하여는 관련 자료 및 사실내용을 종합하여 판단하는 것임.

○ 서면5팀-327, 2006.10.04

【질의】

(사실관계)

- 본인은 1주택을 소유하고 있는 중 사업자등록을 하고 임대용으로 오피스텔을 1채 분양 받음.

- 당해 오피스텔을 임차인이 임의적으로 주거용으로 사용하고 주민등록 전입을 하는 경우 임대인의 대처방법(질의인 의견)

＊ 업무용으로만 사용하도록 특약이 있는 임대차계약서 작성

＊ 해당 동사무소에 주거용 주민등록 전입 수리 거부요청

(질의내용)

상기 내용의 오피스텔을 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 당해 오피스텔을 1주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 받을 수 없는지 여부 및 임차인의 행위에 대한 예방 방법이 있는지 여부

【회신】

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임.

○ 서면5팀-440, 2007.02.05

1. 국내에 1주택을 보유한 거주자인 1세대가 「소득세법 시행령」 제154조 제1항

제2호 나목 및 다목 규정의 「해외이주법」에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여

국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써

비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도(출국일로부터 2년 이내에 양도하는

경우에 한함)하는 경우 양도일 현재 다른 주택의 소유사실이 없는 경우에는 보유

기간 및 거주기간에 제한없이 1세대 1주택으로 비과세(실지 양도가액이 6억원을

초과하는 고가주택은 과세) 되는 것임. 다만, 2006.2.9. 당시 「해외이주법」에

따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무

상의 형편으로 세대전원이 출국한 경우로서 2007.12.31.까지 당해 주택을 양도하는

경우에는 종전의 규정에 의하는 것임.

2. 「해외이주법」에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로