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대전지방법원 2005.3.17.선고 2004가합7716 판결
임대차보증금
사건

2004가합7716 임대차보증금

원고

원고1 ( 350304 - 0000000 )

대전 중구 산성동 소재

원고2 ( 350320 - 0000000 )

대전 중구 산성동 소재

원고3 750424 - 0000000 )

대전 중구 산성동소재

원고4 ( 770904 - 0000000 )

대전 중구 산성동 소재

원고들 소송대리인 변호사

피고

피 고 ( 541205 - 0000000 )

대전 서구 갈마동 소재

소송대리인 변호사 1

변론종결

2005 . 2 . 24 .

판결선고

2005 . 3 . 17 .

주문

1 . 피고는 , 원고 1 , 원고2 , 원고3 , 원고4로부터 대전 중구 산성동 소재 201호 , 301호 , 302호 , 403호를 각 명도받음과 상환으로 , 원고1 , 원고2 , 원고3에게 각 금 35 , 000 , 000 원 , 원고 4에게 금 32 , 000 , 000원을 지급하라 .

2 . 소송비용은 피고의 부담으로 한다 .

3 . 제1항은 가집행할 수 있다 .

청구취지

주문과 같다 .

이유

1 . 인정사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 , 갑 1호증의 1내지 4 , 2호증의 2 , 6호 증의 1내지 3 , 을 1호증 , 2호증의 1내지 3 , 4호증의 2 , 4호증의 7 , 5호증의 1의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다 .

가 . 피고로부터 ,

( 1 ) 원고 1은 2002 . 12 . 9 . 대전 중구 산성동 소재 ( 이사건 주택이라 한다 ) 201호를 보 증금 35 , 000 , 000원 , 기간 2002 . 12 . 25 . 부터 2년으로 정하여 ,

( 2 ) 원고 2는 2003 . 1 . 14 . 이사건 주택 301호를 보증금 35 , 000 , 000원 , 기간 2003 . 2 . 25 . 부터 2년으로 정하여 ,

( 3 ) 원고 3은 2003년 초경 이 사건 주택 302호를 보증금 35 , 000 , 000원 , 기간 2003 . 3 . 4 . 부터 2년으로 정하여 ,

( 4 ) 원고 4는 2003 . 3 . 27 . 이 사건 주택 403호를 보증금 32 , 000 , 000원 , 기간 2003 . 3 . 27 . 부터 2년으로 정하여 ,

각 임차하고 , 원고들은 피고에게 각 임차보증금을 모두 지급하였다 .

나 . 피고로부터 , 원고 1은 2002 . 12 . 26 . 이 사건 주택 201호를 , 원고 2는 2003 . 1 . 22 . 이 사건 주택 301호를 , 원고 4는 2003 . 3 . 29 . 이 사건 주택 403호를 각 인도받아 그 시 경부터 위 주택에 거주하면서 전입신고를 하였고 , 원고 3은 2003 . 3 . 4 . 이 사건 주택 302호를 인도받아 그 시경부터 위 주택에 거주하면서 , 2004 . 6 . 15 . 전입신고를 하였다 .

다 . 피고는 2003 . 5 . 2 . 소외인 ( 계약서는 송명집 명의로 작성되었다 ) 에게 이 사건 주택 을 금 470 , 000 , 000원에 매도하면서 소외인이 원고들에 대한 이 사건 주택들의 전세보증 금반환채무를 인수하기로 약정하고서 2003 . 6 . 11 . 이 사건 주택에 대하여 소유권이전 등기를 경료하여 주었다 .

라 . 그러나 피고는 원고들에게 위와 같은 이 사건 주택의 양도사실을 알려주지 않았 다 . -

마 . 원고들은 2004 . 6 . 15 . 경 이 사건 주택에 대한 등기부등본을 발부받아 본 후에야 위 양도사실을 알게 되어 피고에게 항의하면서 임차보증금 지급의 확약을 요구하였으 나 피고로부터의 확약이 없자 2004 . 7 . 19 . 원고들의 보증금 합계 137 , 000 , 000원의 반환 채권을 피보전권리로 하여 피고 소유 부동산에 대하여 대전지방법원 2004카합616호로 가압류신청을 하여 그 결정을 받아 집행하고 , 2004 . 9 . 10 . 위 각 임대차계약을 해지하 고 각 임차보증금의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기하였다 .

바 . 한편 , 원고들에 우선하는 권리자인 근저당권자 주식회사 은행의 이 사건 주택에 관한 임의경매신청에 의한 대전지방법원 2004 . 8 . 6 . 자 2004타경29057 부동산임의경매 개시결정에 따라 이 사건 주택에 대하여 임의경매절차가 진행되고 있으며 , 원고 1 , 원 고2는 2004 . 8 . 24 , 원고 4는 2004 . 8 . 31 , 원고 3은 2004 . 9 . 8 . 집행법원에 각 권리신고 및 배당요구신청을 하였다가 원고 4를 제외한 위 원고들은 배당요구 종기일인 2004 . 11 . 10 . 이 지난 2005 . 1 . 12 . 내지 14 . 에 각 배당요구를 취하하였다 .

2 . 판단

가 . 원고 1 , 원고 2 , 원고 4에 대한 판단

( 1 ) 대항력 있는 주택임대차에 있어 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주 택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계 되고 , 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산 의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이고 ( 대법원 1993 . 11 . 23 . 선고 93다4083 판결 등 참조 ) , 임차인에 우선하는 권리자가 있다고 하여 그 지위의 승계에 임차인 동의가 필요한 것 으로 볼 수는 없다 할 것이지만 ( 대법원 1996 . 2 . 27 . 선고 95다35616 판결 참조 ) , 임차인 의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 이 경우에 임차인이 원하지 아니 하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시 킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제 기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고 , 임대인과의 임대차관계도 해 지할 수 있다고 보아야 하며 ( 대법원 1998 . 9 . 2 . 자 98마100 결정 참조 ) , 그와 같은 경우 에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다 ( 대법원 2002 . 9 . 4 . 선고 2001다64615 판결 참조 ) .

( 2 ) 돌아와 이 사건에 관하여 보건대 , 원고 1 , 원고 2 , 원고 4는 대항력을 갖춘 주 택임차인들이므로 이 사건 주택을 양수한 소외인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고 , 양도인인 피고의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이 며 , 위 원고들에 우선하는 권리자인 근저당권자인 은행이 있다고 하여 그 지위 승계에 위 원고들의 동의가 필요한 것은 아니나 , 한편 위 원고들이 이 사건 주택의 양도사실 을 알고 곧바로 피고에게 항의하고 피고 소유 부동산을 가압류함으로써 이 사건 주택 의 양도 및 임대인의 지위 승계에 대하여 이의를 제기하였고 , 이 사건 소장으로 임대 차계약을 해지하였으므로 , 위 원고들은 피고로부터 소외인에게로 승계되는 임대차관계 의 구속을 면하고 , 따라서 이 사건 주택의 양도인인 피고의 위 원고들에 대한 임차보 증금반환채무는 소멸하지 않는다 할 것이다 .

( 3 ) 위 원고들이 이 사건 주택의 경매절차에서 한 임차인으로서 권리신고 및 배당 요구신청은 , 언뜻 피고로부터 소외인에게로 임대인으로서의 지위 승계에 대한 묵시적 동의로 볼 여지가 있으나 , 이 사건 주택 및 그 대지의 감정평가액이 438 , 027 , 360원이며 선순위 근저당권자인 국민은행의 청구금액은 146 , 138 , 491원 및 그 중 137 , 000 , 000원에 대하여는 2004 . 8 . 5 . 부터 다 갚는 날까지 연 19 % 의 비율에 의한 지연손해금인데다가 ( 다만 채권최고액은 178 , 100 , 000원이다 ) 제1회 입찰기일에 곧바로 낙찰이 이루어지지 않 고 유찰이 이루어지는 등의 사정으로 어느 정도의 금액에 낙찰이 될지를 알 수 없는 상황인 관계로 위 원고들이 각 임차보증금을 위 경매대금으로부터 전액 반환받을 수 없게 될 가능성이 많은 점 , 위와 같이 임차보증금의 전액 반환이 불투명한 상태에서 원고들은 피고이는 현 소유자로부터 이는 얼마간의 임차보증금을 회수하고자 하는 생각 에서 배당요구 신청을 하였다고 보이는 점 , 경매법원에 배당요구신청을 하였음에도 이 사건 소를 취하하지 않은 채 계속 다투고 있었던 점 , 이 사건 소송에서 피고가 원고들 의 배당요구신청이 임대인으로서의 지위 승계를 동의한 것으로 볼 수 있다는 주장을 하자 원고 1 , 원고 2는 즉시 착오를 이유로 배당요구신청을 취하하고 있는 점 등에서 알 수 있는 바와 같이 , 위 원고들이 이 사건 주택의 양도가 있었음을 안 때로부터 일 관되게 피고의 책임을 추궁하고 있는 점에 비추어 볼 때 , 이는 피고로부터 양수인인 송은지에로의 임대인의 지위승계를 전제로 행동한 것이라 보기는 어렵고 따라서 원고 들의 경매법원에의 배당요구신청을 임대인으로서의 지위승계에 대한 동의라는 피고의 주장은 이유 없다 .

나 . 원고 3에 대한 판단

( 1 ) 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제2항의 취지에 비추어 볼 때 , 임차인이 주택임 대차보호법상의 대항력을 갖추지 못한 경우에는 임대인이 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니어서 , 임대인의 임차보증금반환 채무를 면책시키기로 하는 임차인을 포함한 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별 한 사정이 없는 한 임대인의 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니하며 , 임대인과 양수 인 사이에 양수인이 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수하기로 하는 특약이 있었다 . 하더라도 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 그 채무인수의 효력이 발생한다고 할 것이

다 .

( 2 ) 돌아와 이 사건에 관하여 보건대 , 원고 3은 주택임대차보호법상의 대항력을 갖 추지 못한 임차인이므로 피고가 이 사건 주택을 양도하더라도 양수인인 소외인이 임대 인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니라 할 것이고 , 한편 피고와 소외인 사이에 임 차보증금반환채무를 면책적으로 인수하기로 하는 약정이 있었으나 , 위 원고가 이 사건 주택의 양도사실을 알고 곧바로 피고에게 항의함과 아울러 피고 소유 부동산을 가압류 하고 이어서 이 사건 소를 제기하는 등으로 ( 배당요구신청부분은 다른 원고들에 대한 판단에서 본 바와 같다 . ) 이 사건 주택의 양도에 이의를 제기한 점에 비추어 소외인이 피고의 위 원고에 대한 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수함에 대하여 위 원고가 승낙하지 아니하였다고 할 것이고 , 달리 승낙을 인정할만한 아무런 증거가 없으므로 피고의 위 원고에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다 할 것이다 .

3 . 결론

그렇다면 원고들이 이 사건 주택의 위 각호를 피고에게 명도하는 것과 상환으로 , 피 고는 위 원고 1 , 원고 2 , 원고 3에게 각 임차보증금 35 , 000 , 000원 , 원고 4에게 위 임차 보증금 32 , 000 , 000원을 지급할 의무가 있다 할 것이므로 이를 구하는 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 인용한다 .

판사

재판장 판사 김용대

판사 박혜선

판사 최진영

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