[1] 임의경매절차에서 저당부동산의 차임의 처리방법

[2] 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류 후의 차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 저당부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다고 한 사례

[1] 민법 제359조 에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다.

[2] 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류 후의 차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 저당부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다고 한 사례.

[1] 민법 제102조 제2항 , 제359조 [2] 민법 제102조 제2항 , 제359조

주식회사 삼화상호저축은행

피고

2007. 4. 10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

서울동부지방법원 2005타경19099 부동산임의경매신청사건에 관하여 2006. 8. 25. 같은 법원이 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 110,713,566원을 114,213,566원으로, 피고에 대한 배당액 16,000,000원을 12,500,000원으로 경정한다라는 판결

1. 기초 사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 7호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 2003. 6. 25. 소외 1에게 금 1억 2,000만 원을 대출하여 주고, 그 담보로 소외 1 소유의 서울 성동구 행당동 347-4 다울아크로빌아파트 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 채권최고액 1억 5,600만 원으로 한 2순위 근저당권을 설정하였는데, 이 사건 아파트에는 주식회사 하나은행 명의의 채권최고액 2억 2,080만 원인 1순위 근저당권이 설정되어 있었다.

나. 피고는 2005. 8. 29.경 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 1,600만 원, 차임 월 70만 원에 임차하고, 2005. 8. 31. 전입신고를 마친 후 이 사건 아파트에 거주하여 왔다.

다. 그런데 주식회사 하나은행이 이 사건 아파트에 대하여 서울동부지방법원 2005타경19099호 로 임의경매를 신청하였고, 위 법원이 2005. 10. 28. 임의경매개시결정을 함에 따라, 2005. 10. 31. 위 임의경매개시결정 기입등기가 이루어졌다.

라. 위와 같이 이 사건 아파트에 관하여 경매절차가 진행되자 피고는 2006. 3.부터 소외 1에게 차임을 지급하지 아니하였다.

마. 위 경매절차에서 소외 2는 2006. 8. 1. 이 사건 아파트를 대금 3억 5,200만 원에 매수하여 그 소유권을 취득하였다.

바. 위 법원은 2006. 8. 25. 위 매각대금에서 집행비용을 제외하고 실제 배당할 금액 348,343,916원 중 1순위로 1,600만 원을 소액임차인인 피고에게, 2순위로 830,350원을 성동구에게, 3순위로 220,800,000원을 주식회사 하나은행에게, 4순위로 나머지 110,713,566원을 원고에게 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

사. 이에 원고는 2006. 8. 25. 위 법원의 배당기일에 출석하여 피고의 배당금액에 대하여 이의를 제기하였고, 피고는 배당기일에 출석하지 않았다.

아. 위 배당 기준일 당시 원고의 소외 1에 대한 대출금채권은 원금 120,000,000원, 이자 50,963,521원 합계 금 170,963,521원이었다.

자. 한편, 피고는 위와 같이 배당표가 작성되자 당시까지 지급하지 아니한 차임의 지급을 위하여 소외 1을 대리한 소외 1의 처 소외 3에게, 2006. 8. 26. 금 300만 원, 2006. 9. 1.경 금 50만 원 합계 금 350만 원을 지급하였다.

2. 원고의 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 청구원인으로, 피고가 2006. 3.부터 배당기일까지 5개월간 연체한 임료 350만 원을 피고의 임대차보증금에서 공제하여야 함에도, 이를 공제하지 아니한 채 임대차보증금 1,600만 원 전액을 피고에게 배당하는 내용으로 작성된 이 사건 배당표는 위법하다고 주장한다.

나. 판 단

민법 제359조 에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로, 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다.

이 사건을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 아파트에 관하여 임의경매개시결정 기입등기가 이루어진 2005. 10. 31.부터의 피고에 대한 차임채권은 이 사건 아파트와 함께 경매절차에서 매각되어 환가되거나 별도로 수취되어 피담보채권의 변제에 충당되어야 하고, 이와 달리 임대차보증금에서 공제되어야 하는 것은 아니라고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 이 사건 배당표는 정당하다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다.