2017가단64715 손해배상(기)

A

소송대리인 법무법인 성현

담당변호사 최재웅, 김태인

1. 주식회사 B

소송대리인 법무법인 상록

담당변호사 이정택

2. C

2018. 5. 2.

2018. 5. 23.

1. 원고의 피고 C에 대한 소를 각하한다.

2. 원고의 피고 주식회사 B에 대한 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고들은 연대하여 원고에게 193,108,600원과 이에 대하여 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음 날부터 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. D건물 관리단은 이 사건 D 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이고, 피고 C는 2014. 5.경까지 관리단의 대표하는 관리인이었던 사람이다.

나. 피고 주식회사 B(이하 '피고 회사'라 한다)는 관리인과 이 사건 D 건물에 관하여 위수탁관리계약을 체결하고, 위 건물을 관리하고 있다.

다. E은 안산시 단원구 D 건물(이하 '이 사건 D 건물'이라 한다) 3층의 구분소유자들로부터 3층을 임차한 후 무도장 영업을 하다가(이하 '이 사건 무도장'이라 한다) 2013. 12. 13. 원고와 F(이하 '원고 등'이라 한다)에게 영업을 양도하였고, 원고 등은 2013. 12. 20.경부터 이 사건 무도장에서 영업을 하였다.

라. 원고 등은 2013. 12.경 관리단 대표인 피고 C와 아래와 같은 내용의 관리비 보증금 계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 체결한 후, 2013. 12. 16. 피고 C에게 4,000만 원을 지급하였고, 피고 C는 그중 2,000만 원을 피고 회사의 직원이자 관리소장인 G에게 전달하였다.

① 관리비보증금 : 3,000만 원

② 월관리비는 500만 원으로 한다.

③ 관리비 체납시 관리비보증금과 선수관리비(1,000만 원)로 대체한다.

마. 원고 등은 2014. 4.경 이후 피고 회사에 관리비를 지급하지 않았고, 관리단 대표와 G 후임으로 관리소장으로 부임한 H은 2014. 6. 19.경 이 사건 무도장의 대표에게 미납된 관리비 321,683,970원1)의 납부를 독촉하고, 미납시 단전 · 단수 조치를 취하겠다는 내용증명 우편을 발송하였다. 이에 원고 등은 H에게 이 사건 계약을 근거로 관리비 보증금에서 공제해 달라고 요청하였으나, 관리단 대표와 H은 2014. 6. 24.경 이 사건 무도장의 대표에게 관리비 보증금과 선수관리비에 대하여 아는 바가 없고, 월 관리비도500만 원이 아니므로, 2014. 2.부터 5월까지의 미납관리비 합계 29,591,720원2)을 납부할 것을 다시 독촉하였다. 그러나 원고는 이에 응하지 아니하였다.

바. D건물 자치관리위원회는 2014. 8. 20. 이 사건 무도장에 대하여 단전 조치를 하기로 의결하였고, 위 자치관리위원회와 H은 2014. 8. 27. 원고에게 미납 관리비 361,673,703원을 2014. 8. 28. 11:00까지 납부하지 않을 경우 즉시 단전조치를 취하겠다는 통지문을 이 사건 무도장 입구에 부착하였다.

사. 관리단 대표와 관리소장 H은 2014. 10. 13. 원고에게 350,710,783원을 2014. 10. 15. 24:00까지 납부하지 않을 경우 2014. 10. 17.부터 단전 · 단수 조치를 취하겠다는 통지를 하였고, 원고가 이를 납부하지 아니하자, H은 2014. 10. 17. 이 사건 무도장에 대하여 단전, 단수의 조치를 취하였다.

사. 원고는 2015. 5. 4. 피고 회사에 2,000만 원을 입금하였고, D건물 자치관리위원회는 같은 날 이 사건 단전 등 조치를 해제하기로 의결하였으며, 이에 따라 피고 회사는 2015. 5. 5. 이 사건 단전 등 조치를 해제하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 10호증, 올가 제1 내지 12호증, 을나 제1, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 회사에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

피고 C는 이 사건 계약의 당사자이며, 계약 당시 관리단 대표였으므로 관리비보증금이 전액 소멸되지 않는 한 피고 회사가 원고에게 단전 · 단수를 하지 않도록 조치를 취할 의무가 있다. 설령 피고 C가 그러한 조치를 취하지 아니하였더라도 원고는 피고 회사에 이 사건 계약에 대하여 설명하였고, 보증금에서 미납관리비를 공제할 것을 요청하였으므로 피고 회사는 피고 C에게 이 사건 계약에 대하여 충분히 확인을 할 수 있었다. 그럼에도 불구하고 피고 회사는 이 사건 무도장에 대하여 무려 200일간 불법으로 이 사건 단전 등 조치를 하였다. 따라서 피고들은 연대하여 원고가 그로 인하여 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 판단

단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 일단 관리규약에 근거를 둔 것이어야 한다. 그러나 그러한 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조).

앞서 본 기초사실과 인정 근거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실과 사정들에 비추어 보면, 피고 회사가 D건물의 관리규약에 기초하여 이 사건 단전 등 조치를 한 것에는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 있다고 보기 어렵다.

① D건물의 신·구 관리규약 모두 2개월 이상 관리비를 연체한 상가에 대하여 관리인 또는 관리권을 위임받은 관리주체의 장이 단전·단수 조치를 취할 수 있다고 규정하고 있고, D건물의 관리를 위탁받은 피고 회사와 D건물의 관리단 사이의 용역계약에서도 2개월 이상 관리비를 연체한 상가에 대한 단전·단수 조치에 관한 규정을 두고 있다.

② 위 규정에 따라 관리주체인 피고 회사의 직원이자 관리소장인 H이 원고의 관리비 미납을 원인으로 사전예고를 하고 이 사건 단전 등 조치를 한 이상 이를 권한 없는 자에 의해 이루어진 것으로 볼 수는 없다.

③ 앞서 본 바와 같이 관리인 또는 관리주체의 장이 직접 단전 조치를 할 수 있고, 추가로 자치관리위원회의 의결이 필요한 것으로 보이지 않으나,3) 피고 회사는 D건물 자치관리위원회의 결의에 따라 이 사건 단전 등 조치를 한 것으로 보이고, D건물 관리규약 제25조, 제26조에 따르면, 피고 회사가 자치관리위원회의 지시를 거부하기 어려운 것으로 보인다. 설령 이러한 의결 절차에 하자가 있더라도, 이 사건 단전 등 조치에 위와 같은 의결이 필요하지 않으므로, 그러한 하자만으로 이 사건 단전 등 조치가 관리규약에서 정한 절차를 위반한 잘못이 있다고 볼 수도 없고, 피고 회사가 위와 같은 하자를 알기도 어려워 보인다.

④ 원고가 E으로부터 이 사건 무도장의 영업을 양수할 당시 E은 이미 약 2억 9,000만 원 상당의 관리비를 연체하고 있었고, 원고는 2014. 1.부터 3.까지 매월 500만 원씩을 관리비로 지급하다가 2014. 4.부터는 관리단 대표와 관리소장의 지속적인 납부 독촉에도 불구하고 5개월 이상 납부하지 않았으며, 이 사건 단전 등 조치 이후에도 관리비를 납부하지 않았다.

⑤ 관리단 대표와 관리소장이 원고에게 납부를 독촉한 체납관리비가 원고 이전 영업자의 체납관리비까지 포함한 것이고, 이를 원고가 부담하여야 하는지에 관하여는 다툼이 있을 수 있으나,4) 피고 회사는 D건물 관리규약 제16조5)에 따라 행한 것이어서 그 자체로 위법하다고 단정하기 어렵고, 원고가 이 통지를 받은 후 즉시 관리소장에게 체납관리비 액수에 관하여 확인하였을 것으로 보임에도 이에 관하여 특별히 이의를 제기한 흔적은 없어 보이는 점, 관리단 대표와 관리소장은 2014. 6. 24. 원고가 2014. 2.부터 5월까지 미납한 관리비 합계 29,591,720원을 납부하도록 독촉하기도 하였고, 실제 원고로부터 2,000만 원만을 받고 이 사건 단전 등 조치를 해제하여 주었던 점 등에 비추어 보면, 원고 이전 영업자의 체납관리비 때문에 이 사건 단전 등 조치가 이루어졌다고 단정하기 어렵다.

⑥ 원고는 이 사건 계약을 근거로 관리비를 체납하여도 무방하다는 취지로 주장하나, 원고가 관리비 보증금 등으로 지급한 4,000만 원은 관리비 통장에 입금되지 않았고, 피고 회사가 피고 C나 관리단으로부터 이 사건 계약 체결 사실을 고지받지도 않은 것으로 보이므로, 피고 회사는 원고가 이 사건 계약을 체결한 사실을 알지 못하고 있었던 것으로 보인다.

⑦ 원고와 기타 입점자 등의 관리비 체납 등으로 인해 한국전력에 고액의 전기료를 납부하지 못하게 됨에 따라, 한국전력으로부터 이 사건 D 건물 전체에 관하여 단전이 될 수 있다는 통보를 받고 있는 상황이었던 것으로 보인다.

3. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단

특정한 권리나 법률관계에 관하여 분쟁이 있어도 제소하지 아니하기로 합의(이하 '부제소합의'라고 한다)한 경우 이에 위배되어 제기된 소는 권리보호의 이익이 없다. 부제소합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시키는 것으로서 그 합의 시에 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하고, 그 효력의 유무나 범위를 둘러싸고 이견이 있을 수 있는 경우에는 당사자의 의사를 합리적으로 해석한 후 이를 판단하여야 한다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다80449 판결).

을나 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 이 사건 무도장에 대하여 단전, 단수 조치가 취해진 후인 2014. 10. 28. 피고 C로부터 관리비 보증금 2,000만 원을 지급받으면서, '피고 C에 대하여 민사 및 형사상 어떠한 처벌도 더 이상 원하지 않는다'는 취지의 합의서를 작성하여 준 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 원고가 이 사건 단전 등 조치로 인하여 손해를 보고 있는 상황에서 위와 같은 합의를 하였으므로, 민사상의 손해배상청구권을 포기한 것으로 보인다.

따라서 원고의 피고 C에 대한 소는 권리 보호의 이익이 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고 C에 대한 소는 부적법하여 각하하고, 원고의 피고 회사에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김춘수

1) 이에는 원고 이전 영업자의 2010. 1.부터 2013. 12.까지의 체납액 약 2억 9,000만 원이 포함되어 있다.

2) 원고가 2014. 1.부터 3.까지 납부한 1,500만 원을 2014. 1.부터의 관리비에 순차로 충당한 후 남은 미납관리비로 보인다.

3) 구 관리규약 제21조 제1항 제5호에서 '관리규약 위반자 및 질서문란 행위자에 대한 조치'에 관한 사항은 관리단 및 자치관리위원회의 의결이 있어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 관리비 체납 점포에 관한 단전 · 단수 조치와는 관련이 없는 것으로 보인다.

4) 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조.

5) 제16조(권리의무의 승계)

① 관리주체는 관립, 사용료 및 특별수선충당금에 대한 채권은 소유권자 및 사용자 등의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다.

② 자치관리위원회에서 의결한 사항은 소유권자 및 사용자의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 미친다.