소득세법상 보유주택 수 계산의 판단기준

소득세법 상의 보유주택 수를 계산함에 있어서는 소득세법의 규정에 의한 취득 및 양도시기를 기준으로 판단하는 것이며, 일시적 1세대2주택이 된 경우 유예기간내 종전주택을 양도할 경우 1세대1주택으로 보는 특례규정은 1세대3주택의 경우에 적용되지 아니하는 것임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 시행령 제162조 (양도또는취득시기)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007. 12. 5. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 303,761,060원의 부과 처분을 취소한다.

1. 기초사실

가. 처분의 경위

(1) 원고는 1959. 5. 15. 서울 ◯◯구 ◯◯◯동 46-29 대 304㎡를 취득하였고, 1977. 6. 28. 그 지상에 1층 겸용주택 184.41㎡(이하 위 대지와 건물을 '이 사건 주택' 이라 한다)을 신축, 취득하여 소유하고 있었고(이하 '이 사건 주택'이라 한다), 한편 1983. 8. 2. 서울 ◯◯구 ◯◯동 82-4 대지상에 2층 겸용주택(이하 '이 사건 외 주택'이 라 한다)을 취득하여 소유하고 있었다.

(2) 원고는 이 사건 주택이 ◯◯구 도시정비계획지역에 포함되자 2004. 10. 15. 소 외 ◯◯피엠씨 주식회사(이하 '◯◯피엠씨'라 한다)와 이 사건 주택을 매매대금 8억 9,000만 원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2004. 12. 30. 잔금 3억 4,500만 원을 지급받음으로써 양도대금을 모두 지급받은 후 같은 날 ◯◯피엠씨 앞으로 소유권 이전등기를 하여 주었다.

(3) 원고는 이 사건 주택의 양도에 따라 2005. 2. 1. 피고에게 원고가 1세대 2주택 보유자임을 전제로 이 사건 주택의 기준시가에 의하여 양도가액을 423,340,610원, 취득가액을 144,154,387원으로 하여 양도소득세과세표준을 신고하면서 그에 따라 일반 양도세율(36%)에 의하여 계산한 양도소득세 50,533,626원을 자진신고 납부하였다.

(4) 피고는 2007. 12. 5. 원고가 이 사건 주택을 양도할 당시 서울 ◯◯구 묵 20 ◯◯◯◯아파트 521동 801호(전유부분 102.70㎡, 이하 '이 사건 아파트'이라 한다)를 소유하고 있어 1세대 3주택에 해당한다는 이유로 이 사건 주택의 실지거래가액(양도가액 890,000,000원, 취득가액 303,059,530원)에 따라 계산한 양도소득금액에 1세대 3주택의 양도에 따른 세율(60%)를 적용하여 원고의 2004년 귀속 양도소득세를 계산한 다음 원고에게 303,761,060원을 추가로 경정, 고지하는 이 사건 처분을 하였다.

나. 이 사건 주택의 양도 및 아파트의 취득 경위

(1) 원고는 2004. 10. 15. ◯◯피엠씨와 사이에 이 사건 주택에 관한 매매계약을 체결하면서 매매대금 8억 9,000만 원 중 계약금 8,900만 원은 매매계약을 체결함과 동 시에 원고가 지정하는 계좌에 입금하고, 중도금 3억 5,600만 원은 계약금 지급시점을 기준일로 하여 60일이 경과함과 동시에 상기 계좌로 입금하며, 잔금 4억 4,500만 원은 원고가 소유권이전등기에 필요한 모든 서류의 제출 및 제3조의 동시이행의무(부동산의 인도와 해당 부지 및 건물 임차인의 명도와 모든 지장물의 철거)를 완료하였을 경우 상기 계좌로 입금하며, 원고는 늦어도 2005. 1. 31.까지는 제3조상의 동시이행의무를 완료하고 위 부동산을 ◯◯피엠씨에게 인도하여야 한다고 약정하였는데, ◯◯피엠씨는 원고에게 당일 계약금 8,900만 원을, 2004. 12. 16. 중도금 3억 5,600만 원을, 같은 달 22. 잔금 중 1억 원을, 같은 달 30. 나머지 잔금 3억 4,500만 원을 지급하였다.

(2) 원고의 처 장◯순은 2004. 11. 20. 소외 이◯태로부터 이 사건 아파트를 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 후 2004. 12. 22.까지 그에 대한 매매대금을 모두 지급 한 후 같은 날 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 6호증의 각 기재, 변론

전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장

원고는 이 사건 주택을 ◯◯피엠씨에게 양도하면서 그 잔금 지급일을 2004. 12. 22.로 정하였고, 이 사건 주택에 대한 대체 주택으로 처인 장◯순 명의로 2004. 11. 20. 이 사건 아파트를 매수하면서 그 잔금 지급일을 2004. 12. 22.로 정하였는데, 위 각 잔금 지급일에 원고는 이 사건 아파트의 잔금을 지급한 반면, 이 사건 주택의 양수인인 ◯◯피엠씨가 2004. 12. 22. 잔금지급을 지체하는 바람에 8일간 형식적으로 3주택자의 지위에 있게 되었는바, 원고가 위와 같이 3주택의 지위에 있게 된 것은 예측하지 못한 ◯◯피엠씨의 잔금지급 지체에 따른 것일 뿐만 아니라, 1세대 3주택의 경우 실지거래가액에 따라 중과하도록 한 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항, 제104조 제1항 제2의3, 같은 법 시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제162조의2 제5항의 입법취지가 주택에 대한 투기수요를 억제하여 주택가격의 안정을 도모하는 데 있고, 이 경우 1세대 3주택의 판 정 기준에 관하여는 별도로 규정하고 있지 않은 반면, 대체 주택의 취득을 위하여 일시 1세대 2주택이 된 경우 유예기간 내에 종전 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세규정을 적용하도록 하는 구 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제155조 제1항의 규정 취지에 비추어 보면, 이 사건 처분은 실질과세원칙이나 과세요건법정주의 및 엄격해석의 원칙, 평등원칙 등에 비추어 위법한 처분이다.

나. 관련법령

구 소득세법 제89조 (비과세양도소득)

구 소득세법 제96조 (양도가액)

다. 판단

(1) 구 소득세법 제98조는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 자산의 취득시기 및 양도시기에 관하여 대통령령에 포괄적으로 위임하고 있고, 그 위임에 의한 소득세법 시행령 제162조는 취득시기 또는 양도시기에 관하여 원칙적으로는 대금청산일로 하되 예외적으로 대금청산일 전에 소유권이전등기 등이 된 경우에는 등기접수일 등을 대금청산일로 하도록 규정하고 있는바, 이러한 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계 규정들을 모순 없이 해석・적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정이므로(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두6282 판결 등 참조), 구 소득세법 내에서 보유주택 수를 계산함에 있어서도 위와 같은 취득 및 양도시기를 기준으로 판단하여야 할 것이다.

그런데, 위 인정사실에 의하면, 원고와 ◯◯피엠씨 사이의 이 사건 주택에 대한 매매계약 당시 잔금지급일을 2004. 12. 22.로 약정하였음에도 ◯◯피엠씨가 그 지급기일에 잔금지급을 지체하였다고 보기도 어려울 뿐만 아니라, ◯◯피엠씨가 2004. 12. 30. 이 사건 주택의 잔금을 지급한 이상 이 사건 주택의 양도시기는 위와 같은 법리에 비추어 대금청산일인 2004. 12. 30.로 보아야 할 것이므로, 이 사건 주택의 양도 당시 원고는 이 사건 주택과 이 사건 외 주택 이외에 그 처인 장◯순 명의로 매수한 후 2004. 12. 22. 그 양수대금을 모두 지급하여 소유권이전등기를 받은 이 사건 아파트를 포함하여 모두 3주택을 보유하고 있었음이 명백하여 원고는 실질적으로 1세대 3주택 보유자에 해당한다고 할 것이다.

(2) 한편, 구 소득세법 제96조 제1항, 제104조 제1항 제2의3, 같은 법 시행령 제 162조의2 제5항은 1세대 3주택의 경우 실지거래가액에 따라 양도소득세를 과세하도록 하고 그 세율 또한 1세대 2주택의 경우보다 고율로 정하면서 대체 주택의 구입 등으로 인한 일시 3주택의 경우 이를 2주택으로 본다는 규정이 없는 반면, 구 소득세법 제89조 제3호는 대통령이 정하는 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 비과세한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제155조 제1항에서는 1세대 1주택의 특례로서 대체 주택의 취득을 위하여 일시 1세대 2주택이 된 경우 유예기간 내에 종전 주택을 양도할 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하도록 하고 있으므로, 1세대 3주택의 경우에도 이와 같이 일시 3주택이 된 경우 이를 2주택으로 보아야 하는지 여부에 관하여 본다.

살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 점(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다19163 판결 등 참조). 구 소득세법 시행령 제155조 제1항은 소득세법 내에서 보유주택 수를 계산함에 있어서도 자산의 취득 및 양도시기에 관하여 같은 법령 내에서 정한 일반적인 기준에 따라 판단하여야 함을 전제로 그와 같이 판단할 경우 2주택에 해당함에도 대체 주택의 구입 등과 같은 사유로 일시 2주택이 된 경우 이를 1주택으로 보는 특례규정인데, 1세대 3주택의 경우에는 이와 같은 특례규정이 따로 규정되어 있지 아니 하므로 이와 같은 경우에 위 특례규정을 함부로 이를 유추, 확장하여 적용하는 것은 오히려 실질과세의 원칙이나 과세요건법정주의, 엄격해석의 원칙이나 조세공평의 원칙에 반하게 되는 점, 대체 주택의 구입 등으로 인한 일시 1세대 2주택의 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세하도록 하는 특례규정은 국민 주거생활의 안정과 거주・이전 자유를 실질적으로 보장하려는 데 있는 반면, 1세대 3주택의 경우에는 대체 주택 구입을 인정하여야 할 필요성이 그다지 크다고 보기 어려워 1세대 3주택의 경우 이러한 사정 등을 고려한 입법자의 결정에 따라 이러한 특례규정을 두지 않은 것으로 보일 뿐만 아니라 오히려 그와 같은 경우 실지거래가액에 따라 조세를 부과함이 실질과세의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 보면, 설사 원고가 1세대 3주택을 보유하게 된 것이 이 사건 주택에 대한 대체 주택 용도로 이 사건 아파트를 구입한 데 따른 것이라고 하더라도 이를 보유 주택 수에서 제외하여 1세대 2주택으로 볼 수는 없다.

(3) 따라서 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 주택의 양도 당시 실질적으로 1세대 3주택에 해당하는 이상 이 사건 주택의 양도와 관련하여 실지거래가액에 따른 양도 소득금액 및 1세대 3주택의 양도에 따른 세율을 적용하여 한 이 사건 처분은 적법하고, 결국 이 사건 처분이 실질과세 원칙이나 과세요건법정주의 및 엄격해석의 원칙, 평등원칙에 반하여 위법하다는 원고의 주장은 이유가 없다.

결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.