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[사건번호]
[사건번호]조심2011지0881 (2012.05.08)
[세목]
[세목]등록[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]청구법인이 송전선로 가이설공사를 완료하고 사업승인조건인 송전선로 지중화 토목공사를 진행(터파기 포함)하였다 하더라도 이는 주택건설을 위한 기초공사를 본격적으로 실시하는 것이라기 보다는 주택건설에 착공하기 위한 준비단계에 불과하다고 보아야 할 것이므로 이러한 정황만을 가지고는 주택건설이 착공이 되었다고 인정하기는 어려움.
[관련법령]
[관련법령] 지방세법 시행령 제101조
[참조결정]
[참조결정]조심2011지0480
[주 문]
심
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2005.3.2. 주택건설업 등을 목적으로 하여 설립된 법인으로서, 법인설립일로부터 5년 이내인 2007.11 28. 공동주택(OO OOOOOOO OOO)을 건축할 목적으로 OOO 등 11필지 토지 9,538㎡ 및 그 지상 건축물 130.03㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득한 후, 일반세율을 적용하여 산출한 등록세 등을 신고·납부하였다.
나. 처분청은 2010.5.19.과 2010.12.24. 현지확인결과, 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 3년 이내에 주택건설사업에 착공하지 아니한 사실을 확인하고, 쟁점부동산에 대한 등기는 대도시내 등록세중과세대상에서 제외되지 않는다고 보아 쟁점부동산의 취득가액OOO중 기 과세한 상가분[예정건물 연면적(50,093.1㎡) 중 상가면적(310.22㎡) 비율(0.6193%)로 안분]을 제외한 가액OOO에 「지방세법」(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제131조 제1항 제3호 및 제138조 제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO(가산세 포함)을 2011.1.10. 부과고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2011.9.29. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인은 다음 사업진행일정과 같이 쟁점부동산을 취득한 후 1년 이내에주택건설사업계획승인을 득하고, 착공승인과 입주자모집공고승인을 득하여 아파트분양을 진행하였으며, 착공승인후 착공을 개시하여 현장펜스설치, 건물철거 및 멸실신고, 터파기작업을 진행하였고, 쟁점부동산 위를 지나가는 송전선로가이설공사를 완료하여 철탑이설지중화 토목공사를 진행하였는 바, 터파기공사를 일부 진행하여 터파기를 실시하는 시점을 지난 상태이므로 당해 목적에 직접 사용한 것에 해당됨에도 공사진척도가 낮다는 사유만으로 착공 자체를 부정하는 것은 불합리하다.
<주택사업 진행사항OOO >
주택건설부지 지상으로 지장송전선로OOO가 통과하고있어서 사업계획승인조건상 송전선로지중화공사를 하도록 되어 있고,고압송전선로가 있는 상태에서는 현장공사 진행을 할 수 없어 송전선로를지중화하기 이전에 지상에 있는 송전선로를 가이설하는 공사가 필수불가결하여 현장부지의 일부를 사용하여 철탑을 설치하고, 철탑가이설작업을완료하였고, 전력구 토목공사를 전체 약 1.2㎞ 중 3분의 2에 해당하는 0.8㎞를 진행한 상태로 이를 위해 각종 인허가와 보상, 민원, 소송 등 수많은 업무를 진행하는 등 본 주택사업 추진에 매진하였으며, 청구법인은 금융위기와 부동산시장침체로 인한 분양실패(14개월 동안 분양율 5%) 및 공사중 시공사의 법정관리신청으로 공사가 중단된 것이므로 이는 유예기간내 직접 사용하지 못한 정당한 사유에 해당된다.
나. 처분청 의견
「지방세법 시행령」제101조 제1항 제5호에서 「주택법」제9조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업중에서 주택건설용으로 취득·등기하는 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한하여 등록세 중과세 배제업종으로 규정하고, 같은 조 제2항에서 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 3년이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 중과세율을 적용하도록 규정하고 있으며 주택건설에 착공하는 경우라 함은 규준틀 설치, 터파기, 구조물 공사 등 기초공사를 본격적으로 실시하는 시점을 말하며, 공사착공에 필요한 공사준비작업까지 포함하는 것은 아니라 할 것OOO인 바,
청구법인의 경우, 2007.11.28. 쟁점부동산을 취득하고, 2007.11.30. 착공신고필증(착공예정일 : 2007.12.1.)을 교부받았으나, 2010.5.19. 쟁점토지의 현황은 나대지 또는 초지로 인근 주민들이 고추·상추를 심는 등 주택건설을 위한 터파기를 시작하지 않은 상태라는 사실이 확인되고 있고, 비록 청구법인이 송전선로가이설공사를 완료하고 사업승인조건인 송전선로지중화 토목공사를 진행하였다 하더라도 이는 주택건설에 착공하기 위한 준비단계에 불과한 것이어서 사실상 착공이 이루어졌다고 인정하기는 어렵다.
「지방세법 시행령」제101조 제2항에서 "정당한 사유"라 함은 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것OOO인 바
청구법인은 2007.4.17. OOO 및 OOO과 송전탑 및 송전선로 지중화공사에 대한 협약을 체결하고, 2007.11.30. 착공신고필증(착공예정일 : 2007.12.1.)을 교부받았음에도 유예기간이 경과한 2010.5.19. 현지확인결과 주택건설에 착공하지 않은 사실이 확인되고 있고, 송전선로지중화공사에 장기간이 소요될 것으로 예상되었다면 송전선로지중화공사의 착공을 서둘러 시작하였어야 함에도 청구법인은 착공예정일(2007.12.1.)로부터 약 10개월이 지난 2008.10.13. 착공계(송전선로지중화공사완공예정일 : 2010.6.30.)를 제출하였으며, 시공사인 OOO은 2009.3.6. 기업회생절차개시신청을 하고, 2010.4.7. 회생계획인가결정이 있었음에도 (O)OOOO이 2009.9.17.부터 2009.11.4.까지 4개건설사로부터 시공참여의향서를 받은 사실 이외에 청구법인이 공사재개를 위하여 노력을 다하였는지 구체적인 증빙자료를 제출하지 않고 있어 청구법인이 유예기간내에 주택건설에 착공하기 위하여 진지한 노력을 다하였다고도 볼 수 없다.
또한, 청구법인과 송전탑 및 송전선로 지중화공사협약을 한 OOO은 청구법인(236세대)보다 많은 세대(532세대)를 건축하면서 2007.11.27. 착공신고하고, 2007.12.8. 앞뒤 망작업/천공작업, 방음판설치/H-Beam 설치, 2008.4.16. 토사반출, CIP 시험천공, CIP 가이드빔 작업/철근망 조립 등 주택공사를 착공한 사실이 확인되며, 청구법인이 제출한 현장사진을 보면 쟁점토지상에 송전철탑과 송전선로가 지나고 있어 취득당시부터 청구법인은 송전선로관련공사를 하여야 한다는 사실을 충분히 알 수 있었다고 보아야 할 것인 바, 이는 쟁점토지를유예기간(3년) 내에 착공하지 못한 데에 정당한 사유에 해당된다고 보기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
주택건설사업에 사용할 목적으로 취득한부동산을 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니한 것으로 보아 등록세를 중과세한 처분의 당부
나. 관련법령
제138조(대도시 지역내 법인등기 등의 중과) ① 다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」의 적용을 받는 산업단지를 제외한다. 이하 이 조에서 “대도시”라 한다)안에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용부동산(취득일부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 2년 이상 당해 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우를 제외한다)에 관한 등기 및 「외국인투자촉진법」에 의한 외국인투자기업이 2003년 12월 31일까지 행하는 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산등기(외국인투자비율에 해당하는 부동산의 등기에 한한다)에 대하여는 그러하지 아니하다.
3. 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기
제101조(대도시내 법인 중과세의 예외) ① 법 제138조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 업종”이라 함은 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다.
② 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 1년(제1항 제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조제1항 본문의 규정을 적용한다. 다만, 제1항 제6호의 규정에 의한 전기통신사업자가 「전기통신사업법」 제34조의3의 규정에 의하여 전기통신설비 또는 시설을 다른 전기통신사업자와 공동으로 사용하기 위하여 임대하는 부동산에 대하여는 그러하지 아니하다.
제102조(대도시내 법인 등 중과세의 범위와 적용기준) ② 법 제138조 제1항 제3호에서 “법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기”라 함은 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립ㆍ설치ㆍ전입(수도권의 경우 서울특별시외의 지역에서 서울특별시내로의 전입은 대도시내로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다)이전에 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, “그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산등기”라 함은 법인 또는 지점 등이 설립ㆍ설치ㆍ전입이후 5년이내에 취득하는 업무용ㆍ비업무용 또는 사업용ㆍ비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다. 이 경우 부동산등기에는 공장의 신설ㆍ증설, 공장의 승계취득, 당해 대도시내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산취득등기를 포함하며, “지점 등”이라 함은 행정안전부령이 정하는 사무소 또는 사업장을 말한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제출한 자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.
(가) 청구법인은 OOO 2층을 본점소재지로 하고 주택건설업 등을 목적사업으로 하여 2005.3.2. 설립된 법인으로서 2006.7.14. OOO에 주택건설사업자로 등록OOO을 하였다.
(나) 청구법인은 쟁점부동산을 2007.11.28.취득하여 일반세율을 적용하여 산출한 등록세 등을 신고·납부하고 2007.11.29. 소유권이전등기를 하였다.
(다) 청구법인은 2007.4.17. OOO 및 OOO과 OOO 일원의 공동주택신축사업 진행을 위한 OOO간 지중화공사의 진행을 상호합의하는 협약서를 체결하였고, 2007.8.30. OOO(“갑”이라 함)과 OOO는 쟁점토지상의 154kV 동수(수신)T/L No.11～14 지장송전선로이설계약을 체결하였다.
※ 1.시행책임 : “갑”은 경과지 선정, 대관 인·허가, 용지확보, 공사설계, 자재확보, 공사계약, 감리, 시공 등 이설업무 전체(OPGW 이설공사 제외)을 “갑”의 책임하에 시행함.
23. “갑”의 구성원 및 대표권
- “갑”은 OOO으로 공동구성하고, OOO을 대표사로 함
(라) 2007.11.1. 청구법인은 처분청으로부터 다음과 같은 조건으로 주택건설사업계획을 승인받고, 2007.11.30. 처분청으로부터 쟁점토지에 대한 착공신고필증(착공예정일 : 2007.12.1.)을 교부받았다.
- 대 지 면적 : 16,634㎡, - 건축연면적 : 50,093.1㎡(236세대)
- 착공예정일 : 2007.12. - 사용검사예정일 : 2010.12.
- 승인조건 : 사업지를 통과하는 OOO간 지장송전선로는 OOO 지구단위구역 사업시행자와 체결한 협약서 및 OOO과 체결한 협약에 따라 조치하고 사용검사전까지 이설 완료하되, 임시 이설관련 민원은 자체부담으로 처리.
(마) 2007.12.13. OOO는 154kV 동수(수신)T/L No.11～14 지장이설공사와 관련하여 공원점용허가를 받고, 2007.12.24. OOO에 공원점용료 납부안내를 하였으며, 2008.2.19. OOO은 청구법인과 OOO에게 철탑임시이설에 따른 지중화이행보증증권(보증기간 2008.2.19～2009.10.30.) 발급을 위한 협조요청을 하였다.
(바) 2008.2.4. OOO과 OOO는 154kV 동수(수신)T/L No.11～14 지중화를 위한 임시철탑이설계약을 체결하고, 2008.10.13. OOO은 준공예정일을 2010.6.30.로 하여 OOO에 154kV 동수(수신)T/L No.11～14 지중화를 위한 임시철탑이설공사 착공계를 제출하였다.
(사) 2008.2.26. 청구법인은 처분청으로부터 OOO 1단지아파트 입주자모집변경공고(안)을 승인받고, 2008.3.11. 금융결제원 주택청약추첨결과 236세대중 19세대가 당첨되었으나 최종 13세대(분양률 5.5%)만 계약을 체결하였다. .
(아) OOO은 OOO에 관하여 2009.3.6. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」제46조 제1항에 의하여 포괄적금지명령을 공고하고, 2009.4.16. 회생절차 개시결정 및 관계인집회를 공고한 후, 2010.4.7. 회생계획인가결정을 공고하였다.
(자) 2009.4.17. 청구법인은 부동산시장침체, 중대형주택 선호도하락 등으로 분양률 저조 및 시공사의 법정관리신청 등으로 사업진행이 어려워 중소형주택으로 사업계획을 변경하여 재분양을 계획하고자 입주자모집공고승인을 취소요청함에 따라 2009.4.24. 처분청은 입주자모집승인을 취소하였다.
(차) 2009.8.20. 처분청은 OOO 일원의 도시계획시설사업(OOO 제78호 공공공지 조성공사) 사업시행자를 청구법인으로 지정하고, 실시계획인가를 고시OOO하였다.
(카) OOO은 2009.9.17.부터 2009.11.4.까지 OOO 등 4개사로부터 시공참여의향서를 접수한 사실이 있다.
(타) 처분청은 2010.5.19.과 2010.12.24. 각각 현지 확인을 하고 다음과 같이 복명하고 있다.
<2010.5.19. 현지확인>
- 공사장에 펜스 및 OOO 사업부지 입간판 설치
- 토지현황은 나대지·초지이거나, 인근 주민들이 고추·상추 등을 심음
- 주택건설을 위한 터파기를 시작하지 않은 상태임
- 2009년경 청구인은 인근 토지 건설사인 OOO 및 OOO과 협약하여 철탑을 사업부지의 가장자리에 가이설 및 지중화 공사를 실시함
<2010.12.24. 현지확인>
- 2010.5.19. 출장시 대지현황과 변동사항 없음
- 주택건설을 위한 터파기를 시작하지 않은 상태임
- 인근 토지는 OOO 간 도로공사를 진행하고 있으며, 당해 주택건설용토지의 가장자리(OOO 459, 457번지 일부)에 송전선로의 지하매설(지중화)공사를 진행하고 있음
(파) 처분청은 2차에 걸친 현지확인결과, 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 3년 이내에 주택건설사업에 착공하지 아니한 사실을 확인하고, 쟁점부동산에 대한 등기가 대도시내 법인 등록세중과세대상에서 제외되지 않는다고 보아 쟁점부동산의 취득가액OOO 중 기 과세한 상가분[예정건물 연면적(50,093.1㎡) 중 상가면적(310.22㎡) 비율(0.6193%)로 안분]을 제외한 가액OOO에 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 등록세 등 OOO(가산세 포함)을 2011.1.10. 부과고지 하였다.
<토지 취득내역 및 적용 과표 > (단위 : 원)
(2)청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 1년 이내에주택건설사업계획승인 및 입주자모집공고승인을 득하고 착공승인후 현장펜스설치, 건물철거 및 멸실신고, 송전선로가이설공사를 완료하여 철탑이설지중화 토목공사진행, 터파기공사 등을 하였으므로 취득한 토지를 목적사업에 직접 사용하였고,
지상송전선로를 가이설하는 공사가 필수불가결하여 현장부지 일부를 사용하여 철탑을 설치하고 철탑가이설작업을완료하였고, 전력구 토목공사를 전체의 3분의 2에 해당하는 0.8㎞를 진행하였으며 허가와 보상, 민원업무처리 등 본 주택사업추진에 매진하였고, 청구법인은 금융위기와 부동산시장침체로 인한 분양실패(14개월 동안 분양율 5%) 및 공사중 시공사의 법정관리신청으로 공사가 중단된 것이어서 유예기간내 직접 사용하지 못하였다 하더라도 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유에 있다고 주장한다.
(3) 살피건대, 「지방세법 시행령」 제101조 제1항 제5호의 규정에서 「주택법」 제9조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득·등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)에 대하여는 등록세 중과세의 예외업종으로 규정하고 있고, 동 규정에서 주택건설에 착공하는 경우라 함은 규준틀 설치, 터파기, 구조물 공사 등 기초공사를 본격적으로 실시하는 시점을 말하는 것이며, 공사착공에 필요한 공사 준비작업까지 포함하는 것은 아니라 할 것OOO인 바,
청구법인의 경우 2006.12.29.부터 2007.11.28.까지 쟁점토지를 취득하고 2007.12.1.을 착공예정일로 하여 2007.11.30. 착공신고필증을 교부받았으나, 처분청 담당공무원이 2010.5.19. 현지에 출장하여 확인한 결과 공사장에 펜스 및 OOO 사업부지 입간판을 설치하였을 뿐, 쟁점토지는 나대지·초지이거나 인근 주민들이 고추·상추 등을 심고 있고, 주택건설을 위한 터파기를 시작하지 않은 상태라고 복명하고 있는 점에 비추어 볼 때, 비록 청구법인이 송전선로 가이설공사를 완료하고 사업승인조건인 송전선로 지중화 토목공사를 진행(터파기 포함)하였다 하더라도 이는 주택건설을 위한 기초공사를 본격적으로 실시하는 것이라기보다는 주택건설에 착공하기 위한 준비단계에 불과하다고 보아야 할 것이므로 이러한 정황만으로는 주택건설공사를 착공하였다고 인정하기 어렵다 할 것이다.
또한, 「지방세법 시행령」제101조 제2항에서 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것OOO인 바,
청구법인은 시공사인 OOO이 2009.3.6. 기업회생절차 개시신청을 하고 2010.4.7. 회생계획인가결정이 있었음에도 주식회사 OOO이 2009.9.17.부터 2009.11.4.까지 4개 건설사로부터 시공참여 의향서를 받은 사실 이외에 청구법인이 공사재개를 위하여 노력을 한 흔적이 발견되지 아니하고,
또한, 청구법인이 제출한 쟁점토지 취득시 현장사진을 보면, 쟁점토지 지상에 송전철탑과 송전선로가 지나가고 있는 바, 이러한 정황에 비추어 볼 때 청구법인이 조금만 주의를 기울였더라면 송전선로 관련공사가 필요함을 취득당시부터 알 수 있었던 것으로 보이고, 이와 같이 유예기간 내에 주택건설 사업용으로 사용하지 못한 사유가 취득당시부터 알 수 있었던 것이라면 이러한 사유만으로는 청구법인이 쟁점토지를 유예기간 내에 착공하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다 할 것이다OOO.
따라서, 처분청이 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감하여 이 건 등록세 등을 부과고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.