원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 관하여 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업으로서 부동산매매계약을 중개하며 매매당사자와 체결한 중개수수료 지급 약정은 강행법규에 위배되어 무효이다

(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결, 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결 참조). 원심은, ① 피고가 이 사건 아파트를 원고에게 소개 내지 매입권유를 한 것으로 보이나, 더 나아가 이를 중개하였다는 사실을 인정할 증거가 없는 점, ② 이 사건 아파트의 분양가가 5억 4,000만 원인 것에 비하여 중개수수료가 3,000만 원이라는 것은 지나치게 과다한 점(5억 4,000만 원에 대하여 경기도의 중개수수료 상한수수료율인 0.4%를 적용하면 216만 원에 불과하다), ③ 중개수수료는 계약이 완료된 이후에 중개인에게 지급하는 것이 일반적이라 할 것인데, 원고는 이 사건 아파트 분양계약을 체결하기도 전에 이 사건 금원을 지급하였던 점, ④ 원고가 이 사건 아파트를 분양받은 당시 C 아파트에 대하여 평수에 따라 프리미엄이 2,500만 원에서 5,000만 원까지 형성되었던 것으로 보이는 점, ⑤ 원고는 이 사건 금원의 송금일로부터 수년이 경과한 이후 이 사건 아파트 가격이 하락된 최근에 이르러서야 이 사건 소를 제기(2011. 10. 10.)한 점 등의 제반 사정을 종합하여, 원고가 피고에게 지급한 이 사건 금원은 ‘중개수수료’라고 보기 어렵고, 오히려 이 사건 아파트에 대한 프리미엄 명목으로 피고에게 지급된 것이라고 봄이 상당하다고 판단하였다.

그러나 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 공인중개사 자격이...