[청구번호]조심 2018중1189 (2018. 9. 4.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 제출한 영농자재 구입내역는 일부내역만 있는 등 자경감면을 입증하지 못하는 것으로 보이고, 청구인은 매년 사업 및 근로소득이 지속적으로 발생한 점, 쟁점토지①은 도시지역인 주거지역으로 편입된 후 도시 외의 지역으로 환원된 바가 없고, 쟁점토지②는 지목이 대지로 취득 시부터 양도일까지 공지(나대지)로서 재산세 종합합산과세대상으로 고지되었으며, 어떠한 개별과 관련한 행위도 없는 점, 청구인은 취득 중개수수료 관련, 간이영수증을 제출하였으나, 이에 대하여 동 거래내역을 국세청에 신고한 바 없고, 금융증빙 등이 제시되지 않은 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 조세특례제한법 제69조 / 소득세법 제104조의3

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 1023 전 2,112㎡ 중 528㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다) 및 같은 동 1024 대 245㎡ 중 61.25㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다)를 2003.3.28. 매매로 취득하여 2016.8.3. 경매로 양도한 후, 쟁점토지①에 대해서는 8년 자경 농지에 대한 양도소득세 감면 규정을, 쟁점토지②에 대해서는 장기보유특별공제 규정을 적용하여 2016.10.31. 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지①에 대해서는 8년 자경농지에 대한 감면요건을 불충족하였다고 보아 감면을 배제하는 한편, 쟁점토지① 및 쟁점토지②가 모두 비사업용 토지에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 2017.12.7. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지①은 8년 자경농지에 대한 감면 적용이 배제되는 토지에 해당하지 아니하며, 청구인은 실제로 8년 이상 자경하였다.

(가) 쟁점토지①은 8년 자경농지에 대한 감면 적용이 배제되는 토지에 해당하지 아니한다.

「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제69조의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면은 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해 감면하는 것이고, 조특법 시행령 제66조 제4항에서는 대통령령으로 정하는 토지를 규정하면서 이에 포함되지 않는 토지를 각 호에서 규정하고 있는데 그 중 제1호는 양도일 현재 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 감면 배제대상으로 정하고 있으나, 다시 제1호 각 목에서는 대규모 개발사업지역 안의 토지에 대해서는 감면 배제의 제외대상으로 정하고 있는바, 쟁점토지①은 대규모 개발사업지역 안의 토지에 해당하므로 자경 감면을 적용받을 수 있는 토지에 해당한다.

쟁점토지①은 맹지의 상태로 계획된 토지로서 감면기간 만료일부터 4개월 후에 수용을 전제로 하는 개발사업인 보금자리주택 주민 열람 고시가 되었는데, 그 4개월도 법에 의한 환경영향평가 30일, 관계기관 협의 20일 등이 포함된 기간이다. 즉 맹지로 도시 계획이 되었으므로 법에 의하여 건축 허가가 거의 제한되었고, 이마저도 수용을 앞두고 있었던 땅이므로 현실적으로 매매 등 처분이 어려웠다. 따라서 조특법 시행령 제66조 제4항 제1호 나목 및 같은 법 시행규칙 제27조 제5항에 규정한 바와 같이 주거지역에 편입된 날부터 3년이 지났으나 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유인 “사업 또는 보상을 지연시키는 사유로서 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유”에 해당하므로 감면 배제의 제외대상에 해당한다.

(나) 청구인은 쟁점토지①을 8년 이상 자경하였다.

청구인은 쟁점토지①을 자경하였다는 증거로 농지원부, 농자재구매 관련 서류, 영농자재구입내역서, 경작사실확인서 등을 이미 제출하였고, 총 보유기간 13년 5개월 중 연소득도 OOO원에 한참 미치지 못하므로 자경 감면을 적용받을 수 있다.

(2) 쟁점토지①·②는 비사업용 토지에 해당하지 아니하므로 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.

(가) 청구인은 2003.3.28. 쟁점토지①을 자연녹지지역인 상태에서 매입하였으나, 2006.11.20. 제1종일반주거지역으로 용도가 변경되면서 총 2,112㎡ 중 약 695㎡가 도시기반시설인 공원부지(395㎡)와 도로부지(300㎡)로 지정되었고, 나머지(1,417㎡)는 일반주거주역으로 지정되면서 도로에 공원이 접하게 되었으며 공원은 일반주거지역에 접하게 되어 주거지역은 도로와 접하지 않는 맹지가 되었다. 이후 OOO 보금자리주택지구 지정을 위한 주민열람·공고, OOO 보금자리주택 지정 고시, OOO 보금자리주택지구계획 승인이 있었고, OOO 보금자리주택지구 해제 및 지구단위계획 재지정이 있었으며 2016.8.3. 청구인은 쟁점토지①을 경매로 양도하였다.

(나) 이와 같이 쟁점토지①은 지구단위계획구역 및 지구단위계획고시에 의거 개발행위허가 제한구역이 되었고, 법률에 규정된 세부사항에 대해서만 건축행위가 가능하게 되었다. 즉, 도로 및 공원용지 등 도시기반시설로 지정된 경우 시행사의 수용에 의한 개발만이 가능하고 나머지 주택용지는 개별적 개발행위가 가능한 것으로 되어 있으나 맹지로서 건축허가를 받을 수 없었다. 다만, 건축허가 조건을 충족하는 경우에는 법적으로는 건축 허가가 가능하였겠으나 이마저도 사실상 보금자리주택지구 지정에 의하여 그 조건을 이행할 수 없었던 것이다. 건축허가 조건이란 지적도상 도로가 있어야 하고, 현황도로에 접해 있어야 하며, 도시계획도로에 접하여 있어야 하는데 그러한 조건을 갖추기 위해서는 본인이나 본인을 포함한 개발업자가 시와 협의하여 공원부지의 모양이나 위치를 바꿔야 하고, 다른 도로를 개설해야 하는바, OOO가 해야 할 도시계획시설을 개인이 건축하여야 허가가 나는 것이므로 이는 사실상 비현실적이어서 제한된 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되어야 한다.

(다) 따라서 쟁점토지①은 OOO까지 보금자리주택지구로 지정되어 있었으므로 「소득세법」 제104조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제1호에 규정된 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하여 그 기간 동안은 비사업용에 해당되지 않으며, 2006년부터 2009년까지는 「소득세법」 제104조의3 제1항 제1호 나목에 따라 주거지역 지정으로 도시 지역에 편입된 농지이나 3년 이내에 있으므로 그 기간은 비사업용에서 제외되는 것이고, OOO 주택지구 결정·고시된 지구단위계획구역 중 3년 이내에 결정·고시되지 아니한 15개 지구단위계획구역에 대하여 공공주택지구 지정 이전의 용도지역으로 환원됨에 따라 OOO 동일 지역이 재결정 공고되었으므로 이후 3년간은 역시 비사업용 토지로 보는 기간에서 제외되므로 비사업용 토지로 보는 기간 기준에 해당하지 아니하게 된다.

(라) 한편, 쟁점토지②가 공지(나대지)로 재산세 종합합산과세대상으로 고지된 사유는 공원부지로 묶이면서 그러했던 것으로 사실상 농지에 해당한다.

(3) 취득 중개수수료 OOO원을 필요경비로 인정하여야 하는바, 2007년 청구인은 당시 OOO의 조사관으로부터 쟁점토지①,②에 대한 취득 및 부분 양도와 관련하여 조사를 받은 바 있고, 당시에 취득자금 및 관련 증빙을 제출하여 이미 끝났다고 생각하고 있었는데 10년 가까이 지나 다시 증빙 자료를 제출하라고 요구하는 것은 불합리하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지①은 8년 자경 감면 규정이 적용되지 아니한다.

조특법 제69조의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면은 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해 감면하는 것이고, 조특법 시행령 제66조 제4항에서는 대통령령으로 정하는 토지를 규정하면서 이에 포함되지 않는 토지를 정하고 있는바, 쟁점토지①은 양도일(2016.8.3.) 현재 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날(2006.11.20.)부터 3년이 지난 농지에 해당되므로 조특법 시행령 제66조 제4항 제1호에 해당하여 감면 대상인 대통령령으로 정하는 토지에서 제외되므로 자경 여부와 상관없이 감면이 적용되지 않는다.

한편 청구인은 설령 쟁점토지①이 주거지역 안에 편입된 후 3년이 지났다 하더라도 대규모개발사업지역 내에 있어 감면배제의 제외 사유에 해당한다고 주장하나, 편입된 날로부터 3년이 지나더라도 감면을 받을 수 있는 경우는 법문상( 조특법 시행령 제66조 제4항 제1호 가목) 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업지역 안에서 대규모개발사업의 시행으로 인하여 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우를 말하는 것인데, 청구인이 쟁점토지①을 주거지역에 편입된 날(2006.11.20.)부터 3년이 지나 양도하게 된 것은 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 인한 것이 아니라 청구인의 개인사정일 뿐이므로 주거지역 편입 후 3년이 지난 2009.11.19.자로 감면 대상 토지에서 배제되는 것이다.

(2) 쟁점토지①·②는 모두 비사업용 토지에 해당한다.

(가) 쟁점토지①은 비록 주거지역에 편입되었으나 지목은 농지이고 농지 본래의 용도인 경작 자체가 금지 또는 제한되지 아니하였기 때문에 청구인이 주장하는 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하지 아니하는바, 청구인이 쟁점토지①을 본래 용도(농지)인 경작에 사용하였는지 여부를 살펴보면 다음과 같은 이유로 재촌·자경을 인정하기 어렵다.

2007년 OOO에서 청구인 및 관련인에 대한 부동산투기조사를 실시하여 고액의 양도소득세 고지 및 「조세범처벌법」에 따른 통고처분, 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」 위반에 따른 관계기관 통보 등 처분을 받은 전력이 있고, 특히 쟁점토지①·②에 대하여는 1/4을 제3자에게 양도(토지거래 미허가지역으로 미등기전매)하는 등 자경을 목적으로 토지를 보유하였다고 볼 수 없다.

또한 청구인이 제출한 증빙을 살펴보더라도, 농작물에 대한 판매처 및 판매내역은 없으며, OOO에서 구매한 영농자재 구입내역서상 종자구입 금액을 살펴보면, OOO원 상당의 물품만을 구입하였을 뿐, 다른 연도에는 종자구매 내역이 확인되지 않는 점, 2006년 OOO원을 농사와 관련 없는 가축사료를 구입한 점, 2008년 OOO원을 농사와 관련 없는 식품의 구매내역인 점, 2011년부터 양도일까지는 영농자재 구매내역을 제출하지 아니한 점, 청구인은 쟁점토지① 외에도 OOO에 다수의 토지를 소유하여 영농자재를 구입하여 경작한 토지가 어느 곳인지 불확실한 점, 쟁점토지①의 취득일 이전부터 OOO에서 부동산 중개업을 영위하여 사업소득이 발생하고 있었으며, OOO 등 쟁점토지①과 멀리 떨어진 곳에서 사업을 한 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지①을 8년 이상 자경하였다고 인정하기 어렵다.

(나) 청구인은 쟁점토지②를 매입한 후 이를 양도할 때까지 그 형질을 변경하거나 그 위에 건축물을 신축하려는 어떠한 시도나 노력도 하지 아니하였으므로 쟁점토지②는 법령상 사용이 금지 또는 제한된 토지라고 보기 어렵고, 취득 시부터 양도일까지 나대지 및 재산세 종합합산 과세대상이었으므로 쟁점토지②는 비사업용 토지에 해당한다.

(3) 청구인은 2003.3.28. OOO에 취득 중개수수료로 총 OOO원을 지급하였다고 주장하며 영수증을 제출하였으나 이에 대한 금융증빙이 없고, OOO은 OOO이 공동으로 운영하는 사업체임에도 2003년 제1기 부가가치세 신고 당시 동 OOO원의 매출을 반영한 바 없으므로 이를 필요경비로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지①이 8년 이상 자경 농지에 대한 감면 대상인지 여부

② 쟁점토지①·②가 비사업용 토지에 해당하지 않아 장기보유특별공제 적용 대상인지 여부

③ 쟁점토지①·②에 대한 취득 중개수수료로 OOO원을 지급하였다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 조세특례제한법

제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상(괄호 생략) 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (후단 생략)

(2) 조세특례제한법 시행령

제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(괄호 생략) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.

1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{ 「지방자치법」 제3조 제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍·면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면 지역은 제외한다}에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업(이하 이 호에서 “대규모개발사업”이라 한다)지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 대규모개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우

나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 편입된 후 3년 이내에 대규모개발사업이 시행되고, 대규모개발사업 시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우(대규모개발사업지역 안에 있는 경우로 한정한다)

⑬ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작"이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

⑭ 제4항·제6항·제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자의 「소득세법」 제19조 제2항에 따른 사업소득금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 「소득세법」 제45조 제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)과 같은 법 제20조 제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천 700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다.

(3) 조세특례제한법 시행규칙

제27조【농지의 범위 등 감면】⑤ 영 제66조 제4항 제1호 나목 및 제67조 제8항 제1호 나목에서 “기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유”란 사업 또는 보상을 지연시키는 사유로서 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유를 말한다.

(4) 소득세법

제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (후단 생략)

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하며, 제104조의3에 따른 비사업용 토지로서 2016년 1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 자산인 경우에는 2016년 1월 1일부터 기산한다.(2015.12.15. 단서개정)

제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치시(특별자치시에 있는 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

(5) 소득세법 시행령

제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

제168조의8【농지의 범위 등】② 법 제104조의3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”란 농지의 소재지와 동일한 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다)하는 자가 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제13항에 따른 직접 경작(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다. 이 경우 자경한 기간의 판정에 관하여는 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제14항을 준용한다.

④ 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 본문에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역 및 개발제한구역을 말한다.

⑥ 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 단서에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 3년을 말한다.

제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

(6) 소득세법 시행규칙

제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. (단서 생략)

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

(7) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제6조【국토의 용도 구분】국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다.

1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역

제36조【용도지역의 지정】① 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정한다.

1. 도시지역 : 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

가. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

나. 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

다. 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

라. 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

다. 사실관계 및 판단

(1) 기초 사실관계

(가) 청구인은 쟁점토지①·②를 2003.3.28. 매매를 원인으로 하여OOO원에 취득하였고, 2016.8.3. 경매를 이유로 하여 OOO원에 양도하였다.

(나) 등기부등본에는 청구인이 누나 OOO과 쟁점토지①·②를 각 지분 1/2로 공동으로 소유한 것으로 기록되어 있지만, 2008년 1월에 OOO에서 조사한 결과에 따르면 청구인의 지분 중 1/2을 OOO에게 미등기양도한 것으로 확인된다.

(다) 토지이용계획확인원에 의하면, 쟁점토지①은 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공원, 소로2류(폭 8m～10m), 특별관리지역으로 나타나고, 쟁점토지②는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 나타나며, OOO 공공주택지구 내 15개 우선해제 집단취락의 OOO 관련하여 쟁점토지①,②는 2014.12.9. 지구단위계획구역으로 결정되었다.

(라) 쟁점토지①·②의 지구단위계획구역 지정 과정은 다음과 같다.

① 쟁점토지①·②의 주거지역 편입 관련 변경이력

② OOO 도시관리계획 결정조서에는 쟁점토지①·② 소재 행정구역인 OOO에서 해제되어 취락의 양호한 주거환경조성 및 효율적인 계획수립을 위하여 OOO 지구단위계획구역으로 지정한 것으로 나타난다OOO.

③ 이후 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제6조에 따라 OOO를 보금자리주택으로 지정하고, 같은 법 제12조 및 「토지이용규제기본법」 제8조에 따라 보금자리지구계획이 승인되었다OOO.

④ OOO에 따르면 OOO 주택지구로 결정·고시된 지구단위계획구역 중 3년 이내에 결정·고시되지 아니한 15개 지구단위계획구역에 대하여 공공주택지구 지정 이전의 용도지역으로 환원됨에 따라 2014.12.9. 동일 지역이 재결정 공고되었다OOO.

(2) 처분청이 확인한 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인의 소득내역은 다음과 같다.

(나) 영농자재 구입내역서상 구입일이 출입국사실증명원상 출국일과 겹치는 사실이 발견된다.

(다) 청구인의 주민등록초본상 주소지를 살펴보면, 청구인은 쟁점토지①의 보유기간 중 다음과 같이 주민등록상 주소지를 둔 것으로 확인된다.

(라) OOO의 공문OOO에 따르면, 쟁점토지②는 취득 시부터 양도일까지 공지(나대지)로 재산세 종합합산과세대상으로 고지되었음이 확인된다.

(마) 처분청은 OOO에 쟁점토지①·②가 법령상 사용제한이 있는지, 현실적으로 사용이 금지 또는 제한되었는지, 사용이 금지 또는 제한된 기간이 있는지, 사용이 금지 또는 제한된 근거법령 및 사유를 문의하는 공문OOO을 발송하여 OOO에서 회신OOO 받은바, “쟁점토지①·②는 법령 준수시 사용가능하고, 2010.3.31.～2014.12.8. 기간은 보금자리주택지구로 지정되어 「공공주택 특별법」 제12조에 따라 현실적으로 공공주택사업 이외 개발행위(건축허가포함)는 사실상 어렵다”고 회신받았고, OOO(쟁점토지①·②를 포함)가 포함된 지구단위계획 시행지침(2014.12.)의 제2절 건축물의 용도 및 밀도(용적률, 건폐율, 높이)에 관한 사항을 보면 열거된 허용 용도에 한해 건축이 가능하다는 제한행위가 있으나, 건축자체가 불가능한 것은 아니라고 되어 있다.

(바) 청구인이 쟁점토지①·②를 취득할 당시 거래하였다는 OOO의 2003년 제1기 부가가치세 신고내역을 보면 기타 매출로 약 OOO원이 신고되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 증빙에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 쟁점토지①을 보유한 기간(2003.3.28.～2016.8.3.) 중 OOO에서 구매한 영농자재 구입내역서를 제출하였는데 2004～2010년 구입내역은 아래와 같고, 2011～2016년 구입내역은 확인되지 않는다.

(나) 청구인은 OOO으로부터 청구인이 쟁점토지①·②를 경작하였다는 확인서를 받아 제출하였다.

(다) 청구인이 제출한 농지원부를 살펴보면, 청구인의 누나인 OOO을 세대주로 청구인은 세대원으로 되어 있으며, 농지원부는 주민등록 이전에 따라 자동으로 반영되므로 세대원으로 별도로 신고하지 않아도 되는 것으로 확인하였다.

(라) 쟁점토지① 외 소유자가 청구인으로 되어 있는 소유농지현황은 다음과 같다.

(마) 청구인은 쟁점토지①·②의 취득중개수수료 OOO원에 대한 증빙으로 ① OOO이 수기로 작성한 영수증과 ② 2007년 청구인이 당시 OOO의 조사관으로부터 쟁점토지①·②에 대한 취득 및 부분 양도와 관련하여 조사받을 당시의 문답서를 제출하였는데, ① OOO이 작성한 영수증에는 “OOO원을 중개수수료로 영수함”이라 기재되어 있고, ② OOO에 제출한 문답서에는 취득 경위 등이 기재되어 있을 뿐 취득중개수수료에 대한 언급은 확인되지 아니한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

먼저 쟁점①의 경우, OOO에서 구매한 영농자재 구입내역서상 종자구입 내역을 살펴보면 OOO원의 구입내역이 확인되나, 그 외 다른 연도에 대하여는 종자구매 내역이 확인되지 않는 점, 2006년 OOO원이 농사와 관련이 없는 가축사료 구입대금인 점, 2008년 OOO원이 농사와 관련 없는 식품 구매내역인 점, 2011.1.1.～2016.8.3. 기간 동안의 영농자재구매내역은 확인되지 않는 점, 청구인은 쟁점토지① 외에도 OOO에 다수의 토지를 소유하고 있어 실제 영농자재를 구입하여 경작하였다 하더라도 경작한 토지가 어느 곳인지 불확실한 점, 청구인은 쟁점토지①의 취득일 이전부터 OOO에서 부동산 중개업을 영위하여 사업소득이 발생하고 있었으며, 사업장은 OOO 등으로 쟁점토지①과 멀리 떨어진 곳에서 사업을 하였다는 점, 사업소득이 OOO원 이상 되는 과세기간인 2007년을 제외하더라도 매년 사업 및 근로소득이 지속적으로 발생한 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지①을 8년 이상 자경하였다고 인정하기 어려우므로, 쟁점토지①이 조특법 시행령 제66조 제4항에 따른 감면대상 토지에 해당하는지 여부를 더 나아가 살필 필요 없이 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대해 살펴보면, 「소득세법」 제104조의3 제1항 제1호 나목에서 도시지역에 있는 농지는 비사업용 토지에 해당하는 것으로 규정하면서 다만, 예외 규정으로 “재촌·자경하던 농지로서 도시지역에 편입된지 3년이 지나지 아니한 농지”만을 비사업용 토지에서 제외하고 있을 뿐인데, 쟁점토지①은 2006.11.20. 도시지역인 주거지역으로 편입된 후 도시 외의 지역으로 환원된 바 없어 양도일(2016.8.3.) 현재 「소득세법 시행령」 제168조의6에서 정한 비사업용 토지의 기간기준을 모두 충족한다. 또한 쟁점토지②의 경우, 「소득세법」 제1항 제4호에서 “농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지는 비사업용 토지에 해당”하는 것으로 정하고 있고, 그 중 가목에서는 “「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지”를, 나목에서는 “ 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지”를 규정하고 있는데, 쟁점토지②는 지목이 대지로서 취득 시부터 양도일까지 공지(나대지)로서 재산세 종합합산과세대상으로 고지되었으므로 위 가목 및 나목에 해당하지 아니하고, 청구인은 2003.3.28. 쟁점토지②를 취득한 이후 주거지역으로 지정된 2006.11.20. 이전이나 이후 해당 토지의 개발과 관련하여 어떠한 구체적인 행위를 한 적이 없고 쟁점토지들이 특별히 사용이 제한된 토지로 보기도 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지①·② 모두 비사업용 토지에 해당하는 것으로 판단된다.

마지막으로 쟁점③에 대해 살펴보면, 청구인은 2003.3.28. OOO에 취득 중개수수료로 OOO원을 지급하였다고 주장하며 거래처에서 수기로 작성한 간이영수증을 제출하였으나, 거래처인 OOO은 동 거래내역을 국세청에 신고한 바 없고, 이에 대한 금융증빙 등이 제시되지 않았으므로 청구주장을 인정하기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.