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[청구번호]
조심 2018중4683 (2019.01.28)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
쟁점토지는 토지거래계약허가를 받지 않아 그 효력이발생하지 아니하는 유동적 무효 상태에 있었고 토지거래허가구역에서 지정 해제된 사실이 없는 점, 근저당권의 이전은 담보권을 양도하는 절차일 뿐 소유권 이전과는 관계가 없어 근저당 설정권자와 체결한 매매계약은 적정한 매매계약으로 보기 어려운 점 등에 비추어 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 규정에 따라 경락대금을 완납한 날을 취득시기로 본 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2012.10.11. OOO 전 1,083㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)를 OOO에 OOO원에 양도하고, 2012.12.31. 양도 당시 주소지인 OOO세무서에 8년 이상 재촌 자경감면 농지로 양도소득세 OOO원을 감면세액으로 하는 예정신고를 하였다.
나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득시기(2003.8.28.)와 쟁점토지의 등기부등본상 접수일(2008.3.27.)이 서로 상이하여, 쟁점토지의 취득시기를 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항의 규정에 의하여 청구인이 임의경매를 통하여 경락대금을 완납한 날인 2008.2.28.로 보아, 쟁점토지의 보유기간이 4년 7개월로 8년 이상 재촌 자경 요건을 충족하지 못한 것으로 판단하여 2018.4.11. 청구인의 양도소득세 감면 신고내용을 부인하고 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2018.6.25. 이의신청을 거쳐 2018.10.25. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점토지는 토지거래허가지역의 토지로서 청구인은 허가를 득하지 못하여 근저당설정계약을 하는 방법으로 2003.8.28. 취득하였고, 이후 전 소유주와의 소유권이전등기 절차가 이행되지 아니하여 임의경매를 통해 취득할 수밖에 없었을 뿐이며, 쟁점토지는 8년 이상 실질적으로 경작하던 농지이므로 양도소득세 감면신고를 부인한 처분은 잘못이 있다.
(가) 쟁점토지는 OOO가 1982.10.19. 취득하여 보유하다 2002.10.29. OOO에게 양도하였고, 쟁점토지는 토지거래허가지역으로 허가를 득하여야 등기 이전을 할 수 있는 곳이어서 OOO은 쟁점토지에 채권최고액 OOO원의 근저당권 설정계약을 하여 소유권 이전을 담보하고자 채권을 확보한 상태로 되어 있었다.
(나) 청구인은 2003.8.28. OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하였고, 매매대금은 청구인 배우자의 OOO 계좌에서 현금을 인출하여 지급하였으며, 소유권 확보의 일환으로 OOO의 근저당설정에 대하여 공부상 소유자인 OOO의 입회하에 매수일 당일인 2003.8.28. OOO이 설정한 근저당권을 청구인에게 양도하는 ‘근저당권 양도증서’를 작성하였다.
(다) 청구인은 수차례 공부상 소유자인 OOO에게 소유권 이전과 관련된 제반서류를 준비하여 이전등기해 줄 것을 요청하였으나, OOO는 터무니없는 이유로 이전등기 절차를 미루고 이행하지 아니하여 변호사의 권고로 임의경매(사건번호 2005타경31067호)를 신청 하였으며, 청구인은 OOO원에 낙찰 허가를 받아 2008.2.28. 등기이전을 완료할 수 있었다.
(라) 청구인은 쟁점토지를 2003.8.28. OOO으로부터 취득한 후 실질적 소유권을 행사하며 2012.10.11. OOO에 수용될 때까지 채소류(상추, 고추, 배추, 대파, 오이 등)를 직접 재배하여 청구인의 배우자가 운영하는 식당에 공급하였고, 수용되기 직전까지 비닐하우스 2동이 존재하고 있었으며, 쟁점토지를 직접 자경하였다는 사실은 농지 소재지 마을 주민들의 ‘인우보증서’, ‘경작사실확인서’ 등에 의해 입증된다.
(2) 과세예고통지 없이 고지서를 송달하는 것은 청구인의 방어권을 침해한 것이고, 이와 같은 부과절차를 위반하여 가산세를 부과하는 것은 부당하다.
(가) 청구인은 쟁점토지에 대하여 세법이 정하는 기한 내에 양도소득세 신고 의무를 다했고, 2013년초 OOO세무서에 ‘자경농지 보충 소명서’를 제출한 사실이 있으나 처분청은 이에 대하여 검토한 결과를 청구인에게 알려주어야 함에도 5년 이상의 시간이 지나고 나서 과세한 것은 절차․신뢰보호원칙을 위반한 처분으로 취소되어야 한다.
(나) 또한, 과세예고통지 없이 바로 청구인에게 고지서를 송달한 것은 청구인의 방어권을 침해하고, 「국세기본법」상 부과절차를 위반한 부당한 고지 처분으로 가산세는 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 취득시기는 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따라 근저당권 실행을 위한 임의경매가 실행되어 부동산 소유권이 경락 당사자에게 승계 취득되고 경락대금을 완납한 등기부상 임의경매 완료일인 2008.2.28.로 봄이 타당하므로 쟁점토지의 8년 이상 자경감면을 부인한 당초 처분은 정당하다.
(가) 청구인은 매매계약서를 작성한 후 소유권 이전을 하지 못하고 근저당권을 설정한 이유로 매매계약 당시 쟁점토지가 토지거래허가지역에 소재하여 허가를 득해야 소유권 이전 등기를 이행할 수 있는데 사정에 의하여 허가를 득하지 못하여 소유권 이전을 담보하고자 근저당권을 설정한 것이라고 주장하나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조 제6항에 의하여 토지거래허가지역에서 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.
(나) 근저당권 설정은 채무에 대한 담보권을 설정하는 것으로 근저당권의 이전은 동 담보권을 양도하는 절차일 뿐이고, 소유권 이전과는 관계가 없으므로 쟁점토지의 근저당 설정권자와 체결한 매매계약은 적정한 매매계약서로 보기 어려우며, 근저당권을 이전한 날인 2003.8.28.을 취득시기로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(다) 청구인은 소유권 이전과 관련하여 제기한 법률적 행위인 ‘부당이익금 반환청구소송’은 취하하였고, 매매계약에 의한 소유권 이전 요청에 대한 다른 법률적 행위는 이행하지 않은 것으로 파악되는바, 단순 명의이전을 위한 내용증명 발송 등 명의이전 요구만을 했다는 것이 청구인의 쟁점토지에 대한 매매계약이 적정하다는 증빙이 되지 않는다.
(2) 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고를 법정신고 기한 내에 이행하였고, 등기부등본과의 취득시기 차이에 대하여 처분청에 소명서를 제출하였으나, 과세예고통지가 이루어지지 아니하여 청구인의 방어권을 침해하고 부과절차를 위반한 부당한 처분이라고 주장하나, 「양도소득세 사무처리규정」제10조에서 해명자료에 대한 결과 통지 기한이 없고, 쟁점토지에 대한 경정 고지가 부과제척기간 내에 고지되었으므로 해명자료에 대한 결과통지가 이루어지지 아니하여 부당한 고지처분이라는 주장은 수용하기 어렵다.
또한, 「과세전적부심사 사무처리규정」제5조에서 국세부과제척기간의 만료일까지의 기간이 3월 이하인 경우는 과세전적부심사청구 대상이 아니므로 과세예고통지를 이행하지 아니하였고, 과세예고통지를 받지 못하여 방어권이 침해되었다는 주장은 받아들이기 어려우며, 당초 고지 처분은 부과절차에 근거한 정당한 고지 처분에 해당한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 청구인이 임의경매를 통하여 경락대금을 완납한 날을 쟁점토지의 취득시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 절차를 위반한 부과처분으로서 위법한 과세처분에 해당하고, 납부불성실가산세를 취소해야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제98조[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(2) 소득세법 시행령
제162조[양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 ＂대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우＂란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
제118조[토지거래계약에 관한 허가] ① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 ＂토지거래계약＂이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.
(4) 국세기본법
제6조[천재 등으로 인한 기한의 연장] ① 천재지변이나 그 밖의 대통령령으로 정하는 사유로 이 법 또는 세법에서 규정하는 신고, 신청, 청구, 그 밖에 서류의 제출, 통지, 납부를 정해진 기한까지 할 수 없다고 인정하는 경우나 납세자가 기한 연장을 신청한 경우에는 관할 세무서장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 기한을 연장할 수 있다.
제26조의2[국세 부과의 제척기간] ① 국세는 다음 각 호의 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다.
3. 제1호·제1호의2 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간
제47조의4[납부불성실·환급불성실가산세] ① 납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 세법에 따른 납부기한까지 국세의 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 ＂과소납부＂라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 ＂초과환급＂이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다.
1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체 대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율
제48조[가산세 감면 등] ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
(5) 국세기본법 시행령
제2조[기한연장 및 담보제공] ① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 납세자가 화재, 전화(戰禍), 그 밖의 재해를 입거나 도난을 당한 경우
2. 납세자 또는 그 동거가족이 질병이나 중상해로 6개월 이상의 치료가 필요하거나 사망하여 상중인 경우
3. 납세자가 그 사업에서 심각한 손해를 입거나, 그 사업이 중대한 위기에 처한 경우(납부의 경우만 해당한다)
4. 정전, 프로그램의 오류, 그 밖의 부득이한 사유로 한국은행(그 대리점을 포함한다) 및 체신관서의 정보통신망의 정상적인 가동이 불가능한 경우
5. 금융회사 등(한국은행 국고대리점 및 국고수납대리점인 금융회사 등만 해당한다) 또는 체신관서의 휴무, 그 밖의 부득이한 사유로 정상적인 세금 납부가 곤란하다고 국세청장이 인정하는 경우
6. 권한 있는 기관에 장부나 서류가 압수 또는 영치된 경우
7. 납세자의 형편, 경제적 사정 등을 고려하여 기한의 연장이 필요하다고 인정되는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우(납부의 경우만 해당한다)
8. 「세무사법」제2조 제3항에 따라 납세자의 장부 작성을 대행하는 세무사(같은 법 제16조의4에 따라 등록한 세무법인을 포함한다) 또는 같은 법 제20조의2에 따른 공인회계사( 「공인회계사법」제24조에 따른 등록한 회계법인을 포함한다)가 화재, 전화, 그 밖의 재해를 입거나 도난을 당한 경우
9. 제1호, 제2호 또는 제6호에 준하는 사유가 있는 경우
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인의 양도소득세 신고 내역 및 처분청의 고지 내역은 다음과 같다.
(가) 청구인은 2012.10.11. 쟁점토지가 OOO에 편입되어 OOO원에 양도한 후, 2012.12.31. 양도 당시 주소지인 OOO세무서에 8년 이상 재촌 자경감면 농지로 하여 취득가액을 OOO원(임의경매로 취득한 가액), 양도소득세 OOO원을 감면세액으로 신고하였음이 ‘용지매매계약서’, ‘양도소득과세표준 신고서’ 등에 의해 확인된다.
(나) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한바, 청구인이 신고한 취득시기와 쟁점토지의 등기부등본의 접수일이 상이하여 청구인이 임의경매를 통하여 경락대금을 완납한 날인 2008.2.28.을 취득일로 보아 청구인의 쟁점토지 보유기간이 4년 7개월이고, 8년 이상 재촌 자경 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2018.4.11. 당초 감면을 부인하고 이 건 양도소득세를 경정하였음이 양도소득세 경정결의서 등에 의해 확인된다.
(2) 청구인은 토지거래허가지역의 쟁점토지 거래허가를 얻지 못하여 근저당 설정계약을 하는 방법으로 임의경매를 통해 취득할 수밖에 없었고, 청구인은 쟁점토지의 실제 소유자인 OOO에게 매매대금을 청산한 날이 취득시기라고 주장하면서 ‘자경농지 보충소명서’, ‘부동산매매계약서’, ‘근저당권 양도증서’ 등 관련 증거서류를 제출하였다.
(가) 청구인은 2012.12.11. 쟁점토지의 양도소득세 신고와 관련하여 취득시기 및 자경농지와 관련된 ‘자경농지 보충 소명서’를 OOO세무서에 제출하였고, 취득시기 소명과 관련된 내용을 요약하면 아래와 같다.
OOO
(나) 청구인은 쟁점토지의 실제 소유자인 OOO에게 매매대금을 청산한 날이 취득시기라고 주장하며, ‘부동산매매계약서’, OOO이 토지매매 대금 OOO원을 영수하였다는 ‘영수증’, 배우자 OOO의 OOO 계좌에서 2003.8.27.～2003.8.28. 사이 OOO원 현금출금된 ‘금융거래내역 조회자료’ 등을 제출하였으며, 부동산매매계약서 내용의 일부는 아래와 같다.
OOO
(다) 청구인은 쟁점토지의 소유권 확보의 일환으로 OOO이 공부상 소유자인 OOO와 체결한 근저당설정에 대하여, 매수일 당일인 2003.8.28. 청구인에게 근저당권을 양도하는 ‘근저당권 양도증서’를 작성하였고, 그 내용은 아래와 같다.
OOO
(라) 청구인은 공부상 소유자인 OOO에게 소유권 이전과 관련하여 2006.11.30. 작성일자로 되어 있는 ‘부동산 명의 이전 요청서’를 발신하였음이 제출된 증빙자료에 의해 확인되며, 청구인은 2008.2.28. 쟁점토지에 대하여 임의경매(OOO지방법원 2005타경31067)를 통해 OOO원에 낙찰 허가를 받아 소유권 이전등기를 경료하였음이 OOO지방법원이 발급한 ‘매각대금 완납증명원’에 의해 확인되며, 그 내용을 요약하면 아래와 같다.
OOO
(3) 청구인은 쟁점토지를 2003.8.28. OOO으로부터 취득한 후 실질적 소유권을 행사하며 2012.10.11. OOO에 수용될 때까지 채소류(상추, 고추, 배추 등)을 직접 재배하였다고 주장하며 ‘농지원부’, ‘인우보증서’, ‘경작사실확인서’, ‘농지사진’ 등 관련 증거서류를 제출하였다.
(가) 청구인은 OOO이 발급한 농지원부를 제출하였고, 최초 작성일자가 2009.5.8.자로 되어 있으며, 소유농지현황 등 관련된 내용을 요약하면 아래와 같다.
(나) 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 실질적 소유권을 행사하며 2012.10.11. OOO에 수용될 때까지 채소류(상추, 고추, 배추 등)를 직접 재배하였다고 주장하며, ‘인우보증서’, ‘경작사실확인서’, ‘농지사진’ 5매 등 관련 증거서류를 제출하였고, ‘인우보증서’, ‘경작사실확인서’ 등 관련된 내용을 요약하면 아래와 같다.
(4) 기타 사실관계
(가) 청구인과 청구인의 배우자 OOO의 사업자 이력은 아래와 같이 국세청 전산망에 의해 확인된다.
OOO
(나) 쟁점토지의 소유권에 관한 사항(갑구), 소유권 이외의 권리에 관한 사항(을구) 등은 등기부등본에 의해 아래와 같이 확인된다.
OOO
(다) 처분청에서 2018.7.13. OOO에 쟁점토지의 토지거래허가지역 지정일 및 해제일 확인 요청을 하였고, 그 결과는 아래와 같으며, 2012.12.13. OOO이 발급한 ‘토지이용계획확인서’에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 되어 있음이 확인된다.
OOO
(라) 처분청은 2018.7.9. 청구인에게 보정할 사항이 있어 아래와 같이 보정요구를 하였고, 2018.7.27. 청구인의 대리인에게 확인한바, 자경사실을 입증할 추가 증빙자료 등은 없다고 확인하였다.
OOO
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 정한 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매 대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로, 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 봄이 상당할 것(대법원 2011.7.21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결)이나, 청구인이 체결한 쟁점토지 매매계약은 토지거래계약허가를 받지 않아 그 효력이 발생하지 아니하는 유동적 무효상태에 있었고, 쟁점토지는 토지거래허가구역에서 지정 해제된 사실이 없으며, 이후 쟁점토지는 근저당권 실행에 따른 임의경매가 실행되어 부동산 소유권이 경락 당사자인 청구인에게 승계 취득된 점, 근저당권 설정은 채무에 대한 담보권을 설정하는 것으로 근저당권의 이전은 동 담보권을 양도하는 절차일 뿐, 소유권 이전과는 관계가 없어 쟁점토지의 근저당 설정권자와 체결한 매매계약은 적정한 매매계약으로 보기 어려운 점, 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따라 근저당권 실행에 따른 임의경매가 실행되어 부동산 소유권이 경락 당사자에게 승계 취득되고 경락대금을 완납한 등기부상 임의경매 완료일인 2008.2.28.을 취득시기로 보는 것이 합리적인 점, 쟁점토지의 전소유자인 OOO가 2008.4.10. 쟁점토지의 양도가액을 경락가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고․납부한 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득시기를 2008.2.28.로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 과세관청의 과세권 행사는 부과제척기간이 만료되기 전까지는 가능하고, 쟁점토지에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 부과제척기간 내에 이루어진 점, 「국세기본법」제81조의15 제2항 제3호에 국세부과제척기간의 만료일까지의 기간이 3월 이하인 경우에는 과세예고통지를 생략할 수 있도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 청구인의 방어권이 침해되어 이 건 과세처분이 부당하다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
또한, 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 개별 세법에 규정된 신고, 납세 등의 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상 제재인 점, 청구인에게 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 점, 납부불성실가산세는 납부기한 내에 납부한 자와의 형평을 고려하여 미납부한 세액에 가산하는 지연이자 성격을 갖고 있으므로 미납부한 기간 동안 실질적으로 받게 되는 금융혜택 상당액을 국가에 납부하도록 하는 의미도 있는 점 등에 비추어 청구인에게 납부불성실가산세를 포함하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.