2017가단117919 임차보증금반환

A

1. B

2. C

3. D

2018. 10. 24.

2018. 12. 5.

1. 피고 B는 원고에게 33,000,000원을 지급하라.

2. 원고의 피고 B에 대한 나머지 청구 및 피고 C, D에 대한 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 B 사이에 생긴 부분은 피고 B가 부담하고, 원고와 피고 C, D 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고들은 공동하여 원고에게 33,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 별지 목록 기재 부동산에 관하여는 2006. 6. 21. 각 공유지분을 1/2로 하여 피고 C, B 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다가, 2010. 3. 8. 피고 C 명의의 1/2 지분에 관하여 같은 날짜 매매를 원인으로 피고 B 앞으로 지분이전등기가 마쳐졌다.

나. 이후 B가 단독으로 소유하게 된 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2016. 11. 4. 하루 전 날짜(2016. 11. 3.) 매매예약을 원인으로 피고 D 앞으로 소유권이전청구권가등기가 마쳐진 다음, 2017. 3. 13. 같은 날짜 매매를 원인으로 하여 피고 D 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

다. 원고는 별지 목록 기재 부동산의 일부인 303호(31.875㎡, 이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 2008. 4. 28.경 피고 C, B와 사이에, 임대차보증금 33,000,000원, 임대차기간 2008. 5. 4.부터 2010. 5. 3.까지로 하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였고, 그 무렵 위 피고들에게 임대차보증금의 지급을 마쳤다.

라. 이 사건 임대차계약은 위 기간 만료 후에도 여러 차례 갱신되어 오다가 현재는 종료된 상태이고, 원고는 아직 이 사건 부동산을 점유하고 있다. 다만, 원고는 2008. 5. 7. 이 사건 부동산으로 전입신고를 마쳤다가 2011. 6. 22. 타에 주민등록을 이전하였고, 2017. 9. 15.에야 이 사건 부동산으로 재전입하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제6호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장 요지

원고는 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었으므로, 피고 C, B는 이 사건 임대차계약의 임대인 지위에서, 피고 D은 이 사건 부동산의 최종 매수인으로서 주택임대차보호법 제3조 제4항[임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다]에 따른 승계인 지위에서, 공동하여 원고에게 청구취지 기재 돈을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

나. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단

1) 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차 보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 일체로 이전하며, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하게 된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체판결 등 참조).

2) 이 사건의 경우, 피고 C은 당초 이 사건 부동산의 공유자 겸 공동임대인의 지위에 있었으나 이후 이 사건 부동산에 관한 지분소유권을 피고 B에게 이전하였음은 앞서 본 바와 같다. 따라서 앞서 본 법리에 의하여 피고 C은 원고에 대하여 더 이상 임대차보증금반환의무를 지지 않는다 할 것이다.

3) 원고의 피고 C에 대한 주장은 이유 없다.

다. 피고 B에 대한 청구에 관한 판단

1) 앞서 본 바와 같이 피고 B는 이 사건 부동산에 관한 공동임대인 지위에 있었을 뿐 아니라 피고 C이 갖는 임대인 지위까지 승계하였으므로, 피고 B는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 임대차보증금 33,000,000원 전부를 반환할 의무가 있다. 다만, 피고 B가 지는 임대차보증금반환의무와 원고가 부담하는 이 사건 부동산의 인도의무는 동시이행관계에 있다고 할 것인바, 이와 같이 동시이행관계에 있어서 동시이행의 항변권이 생길 수 있는 동안에는 이행지체가 되지 않으므로, 원고가 이 사건 부동산을 인도하지 않고 있는 한 위 임대차보증금에 대하여는 지연손해금이 발생하지 않는다 할 것이다.

2) 이에 대하여 피고 B는, 피고 D에게 별지 목록 기재 부동산을 매도하는 과정에서 이 사건 부동산의 임대차보증금이 피고 D에게 면책적으로 승계되었으므로, 피고 B 자신은 원고에 대하여 임대차보증금반환의무를 지지 않는다는 취지로 다투나, 아래의 라.항에서 살피는 바와 같이 위 항쟁은 받아들일 수 없다.

라. 피고 D에 대한 청구에 관한 판단

1) 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다. 따라서 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적으로나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하게 된다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 참조).

2) 이 사건의 경우, 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산을 인도받은 후인 2008. 5. 7. 전입신고를 마쳤다가 2011. 6. 22. 다른 장소로 주민등록을 옮김으로써 그 무렵 이 사건 부동산에 관한 대항력을 상실하였다. 따라서 원고가 이 사건 부동산으로 재차 전입신고를 한 시점(2017. 9. 15.)보다 앞서서 피고 D이 별지 목록 기재 부동산의 소유권을 취득한 이상(2017. 3. 13.), 원고는 피고 D에 대하여는 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항력을 내세워 임대차보증금반환의무의 승계를 주장할 수 없다.

이에 대하여 원고는, 피고 D이 피고 B로부터 별지 목록 기재 부동산을 취득하는 과정에서 이 사건 임대차보증금을 승계하는 방식으로 매매대금을 치렀을 것이라는 취지로 주장한다. 이는 피고 D이 피고 B와의 별개 약정에 기하여 임대차보증금반환의무를 승계하였다는 것이나, 이러한 약정의 존재를 인정할 아무런 증거가 없다. 오히려 증인 B의 일부 증언에 의하면, 피고 D 앞으로 소유권이전등기가 마쳐질 당시 피고 B와 피고 D은 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금반환의무를 승계하기로 명시적으로 약정한 바가 없음은 물론이고, 직간접적으로 대면한 가운데 이에 관한 논의도 진행한 바가 전혀 없음을 알 수 있다.

원고의 피고 D에 대한 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고 B에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 피고 C, D에 대한 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 이용우