주식회사 부민상호저축은행(소송대리인 변호사 정덕관)

박병민(소송대리인 변호사 신강식)

2005.6.17.

울산지방법원 2005.2.16. 선고 2004가합3167 판결

1. 제1심 판결을 취소한다.

울산지방법원 2003타경26206호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2004.7.19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 130,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 1,814,430,180원을 1,944,430,180원으로 경정한다.

2. 소송총비용은 피고의 부담으로 한다.

주문과 같다.

1. 기초사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 5호증, 갑 제7호증의 1 내지 3, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2 내지 6호증의 각 기재와 1심 증인 차석환의 증언, 당심 증인 송순미의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 갑 제6호증, 갑 제8호증의 1 내지 7의 각 기재만으로는 위와 같은 사실인정을 뒤집기에 부족하며, 달리 반증이 없다.

가. 피고는 2003.1.14. 이은수로부터 그 소유의 별지 목록 기재 상가건물(당초 보육원 건물로 사용되던 것을 이은수가 매수하여 찜질방 건물로 개축 및 용도 변경한 것이다. 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 지하층 중 점포 1칸 30평(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)을 보증금 130,000,000원, 기간 2년으로 정하여 임차하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다) 그 무렵 위 보증금을 모두 지급한 후, 이 사건 점포를 인도받아 스넥코너를 운영하면서 2003.3.22.경 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받고, 2003.4.1. 상호를 ‘찜질여행스넥’, 사업의 종류 및 종목을 ‘잡화소매업’으로 하는 사업자등록까지 마쳤다.

나. 한편, 이은수에 대하여 150,000,000원의 대여금 채귄을 가지고 있던 송순미는 이은수로부터 위 대여금채권에 대한 담보조로 이 사건 점포를 임차받기로 합의하였는데, 2003.5.26. 이 사건 점포가 피고에게 먼저 임대된 사실을 알고 이은수에게 항의하였다.

다. 이에 이은수는 피고와 이 사건 점포의 원만한 운용방법을 논의하였는데, 결국 피고는, 이은수, 송순미와 합의하여 2003.5.27.경 송순미에게 이 사건 점포를 전대, 인도해 주고 자신의 스넥코너 영업을 그만두게 되었고, 다만, 송순미로부터 이 사건 점포의 스넥코너 운영수익 중 일부를 전대차의 월차임으로 지급받았다(별도로 보증금은 약정하지 않았고, 초기에는 월차임을 1,000,000원으로 약정하였으나, 이후 스넥코너 운영이 원활하지 않게 되자 월차임을 상당 정도 감액하게 되었다).

라. 한편, 이은수는 2003.4.25.경 원고로부터 2,600,000,000원을 대출받으면서, 같은 날 원고에게 이 사건 상가건물에 관하여 채권최고액을 3,380,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 경료해 주었는데, 이은수가 위 대출금채무를 변제하지 못하자, 원고는 이 사건 상가건물에 관하여 울산지방법원 2003타경26206호 로 부동산임의경매 신청을 한 후, 2004.5.7. 이 사건 상가건물을 2,000,000,000원에 낙찰받았다.

바. 그 후, 경매법원은 2004.7.19. 위 부동산임의경매 사건에 관하여, 피고를 3순위로 하여 130,000,000원(대항력 있는 임차인으로 보았다), 원고를 4순위로 하여 1,814,430,180원을 각 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였고, 원고는 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당이의의 진술을 한 후, 2004.7.22. 이 사건 소를 제기하였다.

2. 당사자의 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장

① 이 사건 점포에 대한 진정한 임차인은 송순미이고, 피고와 이은수 사이의 이 사건 점포에 대한 임대차계약은 통정허위표시로서 무효이며, ② 그렇지 않더라도, 피고가 송순미에게 이 사건 점포를 인도, 전대함으로써 임대차의 대항력 및 우선변제권을 상실하였거나, ③ 이은수가 피고에게 보증금을 모두 반환하였거나 상계하였으므로, 결국 피고는 이은수에 대하여 임대차보증금반환채권이 없거나 가사 있더라도 우선 변제권 없는 일반채권자에 불과하므로 근저당권자로서 임의경매를 신청한 원고보다 선순위자로부터 배당받을 수 없다. 따라서, 피고가 원고보다 선순위의 우선변제권 있는 임차인임을 전제로 한 이 사건 배당표는 경정되어야 한다.

(2) 피고의 주장

피고는 이 사건 임대차계약상 이 사건 점포의 진정한 임차인으로서, 소유자인 이은수로부터 이를 인도받아 점유하고 있고, 피고 명의의 사업자등록도 마쳤을 뿐 아니라, 원고의 근저당권등기일자보다 우선하는 확정일자도 구비하였으므로, 피고가 원고보다 선순위의 우선변제권 있는 임차인임을 전제로 한 이 사건 배당표는 적법하다.

나. 판단

살피건대, 상가건물의 임차인이 임대차보증금반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자을 받아야 하며, 그 중 위 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 그런데, 부가가치세법 제5조 제4항 은 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업한 때에는 지체없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 관할세무서장은 지체없이 이를 말소하도록 규정여야 하는바( 부가가치세법 제5조 제4항 ), 이러한 법 규정의 취지와, 주택임대차의 경우, 전대차 등의 사유로 임차주택을 간접점유하고 있는 임차인의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 볼 수 없어 그 주민등록만으로는 대항요건을 구비한 것으로 볼 수 없는 법리( 대법원 2001.1.19. 선고 2000다55645 판결 참조)를 종합해 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는, 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없어 상가건물임대차보호법상의 대항요건 나아가 우선변제권요건을 갖추지 못하였다 할 것이다(이 경우, 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 주택임대차의 경우처럼 건물을 직접점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다).

이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 점포의 임차인인 피고가 사업자등록 후인 2003.5.27. 송순미에게 이 사건 점포를 전대하고, 그 무렵 스넥코너 영업을 그만두어 사실상 스넥코너 영업을 폐업함으로써 위 사업자등록은 부가가치세법 및 상가전물임대차보호법이 상가건물임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었고, 한편 위 점포를 전차하여 스넥코너 영업을 송순미는 그 명의로 이 사건 점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로, 결국 피고는 이 사건 점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다 할 것이다.

따라서, 경매법원이 피고를 근저당권자인 원고에 우선하여 임대차보증금 상당액을 변제받을 수 있는 임차인으로 보아 피고에게 130,000,000원을 배당한 것은 위법하다고 할 것이므로, 위 법원이 2004.7.19. 작성한 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 130,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 1,814,430,180원을 1,944,430,180원으로 경정하여야 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 이 사건 배당표를 위와 같이 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다.