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[사건번호]
조심2010전2983 (2010.11.29)
[세목]
양도
[결정유형]
경정
[결정요지]
주택건설사업을 승인받은 민간건설업체에 양도한 토지 중 도시관리계획 결정에 의한 도로 편입토지를 별도로 공익사업용 부동산으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 없음
[관련법령]
조세특례제한법 제85조[지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 / 조세특례제한법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세 감면】
[참조결정]
국심2007서1569
[따른결정]
조심2016전4246 / 조심2016전3900
[주 문]
OOO세무서장이 2010.2.10. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 96,428,560원의 부과처분은 OOO 전122.5㎡를 「조세특례제한법」제69조 제1항에 의한8년 이상 자경농지로하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 1995.4.28. 상속으로 취득한 OOO 대 100㎡, 같은 곳 602-3 대 58㎡, 같은 곳 603-8 대 94㎡ 및 같은 곳 603-1 전 490㎡를 2006.12.27. OOO에 양도하고, 2007.2.28. 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도소득세 5,825,389원을 예정신고·납부하였다.
나. 처분청은 「소득세법」제104조의2 제1항에서 규정하는 지정지역내 토지를 민간건설업체에 양도한 경우에는 「조세특례제한법」제85조(지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례)의 규정이 적용되지 아니한다 하여, 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하고 2010.2.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 96,428,560원을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.3. 이의신청을 거쳐 2010.8.26. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 심판관회의자료 사전열람을 통해 다음과 같이 주장하였다.
(1) 청구인이 보유토지를 「주택법」제16조에 의하여 공동주택건설사업을 승인받은 민간건설업체인 OOO에 양도하였으나, 전체 양도토지 742㎡ 중 도로에 편입된 173㎡(이하 “쟁점편입토지”라 한다)는 양수자인 OOO은 주택건설승인서 및 관계부처간 협의서의 내용상 도시계획시설 관련하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제86조 제6항의 규정에 의한 사업시행자 고시 및 같은 법 제91조의 규정에 의한 실시계획인가사항을 고시하여야 한다고 규정하였고, 이에 OOO지사가 OOO을 도시계획시설사업자로 지정·고시하였으며 실시계획 인가사항 또한 고시하였다. 그리고 주택건설승인서상에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제99조에 의거한 도시계획시설의 OOO 무상귀속을 규정하고 있으며 도시계획시설에 대한 소유권을 시행자가 소유하여야 한다고 규정하고 있어 이에 OOO은 도시계획시설을 OOO에 무상귀속하였으며 이에 대한 기부체납증서가 있고 도시계획시설과 관련한 토지에 관한 수용토지조서가 있으며 이를 모두 시행자인 OOO이 소유하였다. 법규정을 해석하고 이를 실행하는 것은 엄격히 해석하여야 할 것인 바, 즉 개별법 규정으로 해석하여야 하는 것이며 비록 「주택법」의 의제규정에 따른 것이기는 하지만 도시계획시설은 엄연히 다른 법률의 규정에 의해 사업시행자가 지정되었고 동 법률의 요건을 충족시키는 경우에만 사업자지정과 실시계획인가가 나는 것은 자명한 이치임에도 처분청은 「주택법」제16조 규정에 의한 사업승인을 얻은 민간건설사업자이므로 공익사업용 부동산으로 보지 아니하고 있는 바 이는 다른 법률에 의해 고시되고 실시계획인가가 난 도시계획시설에 대해서도 같은 잣대를 들이대고 있는 잘못된 것이다. 즉 형식은 「주택법」제16조에 의한 고시였으나 그 내용은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제86조 제6항 및 제91조의 규정에 의한 고시였음이 승인서와 업무협의서에 명시하고 있으며 같은 법률 제99조에 따라 도시계획시설을 OOO에 무상 귀속하는 바 쟁점편입토지는 공익사업용 부동산으로 양도가액 등을 기준시가에 의하여야 하므로 이를 반영하여 과세처분을 경정하여야 한다.
(2) 청구인이 양도한 토지 중 OOO 전 490㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 건축폐쇄등기부상 근린생활시설이 쟁점토지에 34.56㎡에 등기되어 있으며, 같은 곳 601-4, 602-3, 쟁점토지에 걸쳐 89.2㎡가 등기되어 있는바, 쟁점토지는 청구인의 부친으로부터 상속받은 것으로 부친은 40여 년간을 쟁점토지에 밭을 일구었고 이를 청구인이 상속받아 이중 300㎡를 밭을 일구어 살아가고 있었으나, 2004년 8월 OOO과 매매계약서를 작성하였고 이후 2005년 2월 합의서를 작성하여 이후 영농하지는 아니하였다.
「조세특례제한법 시행령」제66조 제5항 단서규정에 의한 건축착공 및 형질변경 등을 위한 경우 매매계약일 현재의 농지여부를 기준으로 한다는 규정이 있는 바, OOO과 청구인 간에 작성된 최초 계약서상에 공동주택을 건설할 것을 목적으로 하여 토지사용승낙서의 사용기간이 명시되어 있으며 OOO의 주택사업승인신청서에 착공일이 2005년 2월로 기재되어 있으며 2005년 토지형질변경신청서를 OOO에 제출하였으며 OOO이 토지형질변경 신청전 청구인의 쟁점토지는 제2종 일반주거지역이었다. 주택건설승인서상 착공일은 2006년 11월이며 토지의 형질변경일은 고시일인 2006.12.20.에 변경고시된 1종지구단위구역으로 변경되었다. 또한, 2005년 2월 청구인과 OOO간에 합의서가 작성되었고 청구인은 이 합의에 따라 2005년부터 경작을 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 제출한 증거자료를 임의조작이 가능하며 증거력이 없다고 주장하나, 실체적 진실에 의거해 영농확인서 등을 작성한 이들은 임의조작을 한 것이며 OOO농약사의 사장은 영수증을 남발한 사람으로 몰아가는 등 회피성 주장만을 하고 있다. 따라서 청구인에게 귀책사유가 없는 건축착공과 토지형질변경을 위해 OOO이 OOO에 신청한 내용에 의거해 양도계약 당시 농지에 해당하므로 쟁점토지에 상당하는 양도소득세를 감면하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) OOO지사가 청구인이 양도한 토지를 포함한 OOO 일원에 대한 OOO의 주택건설사업계획에 대하여 「주택법」제16조에 따라 사업계획을 승인하였고(OOO 고시 제2006-291호, 2006.12.20.), 이에 따라 OOO은 해당 사업지구에 민간 공동주택 716세대를 건설하였으며, OOO이 주택건설사업을 위하여 청구인 등 사업부지내 토지소유자들로부터 토지를 매수한 것에 대하여는 「조세특례제한법」제85조가 적용되지 아니하며,
OOO은 위 주택건설사업계획 승인에 따라 「주택법」제17조(다른 법률에 따른 인가·허가 등의 의제 등)에 의해 사업지구단위계획구역 내의 도시관리계획 결정에 의하여 사업부지 토지 중 12,657㎡를 6개 노선의 기존도로 확장 및 신설도로로 편입하였으나, 도로로 편입된 쟁점편입토지를 포함한 토지부분에 대하여 별도로 「조세특례제한법」제85조의 규정을 적용하기 위한 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역지정, 보상계획 공고 등에 의한 공익사업을 위한 사업지구로 지정되거나 공고된 사실이 없고, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조의 규정에 의하여 국가나 지방자치단체가 OOO을 공익사업 시행자로 지정한 사실도 확인되지 아니하는 바, 민영주택건설을 위한 주택사업계획승인에 따른 도시관리계획 결정으로 발생된 도로 편입부지를 별도로 공익사업을 위한 사업지구로로 분리하여 양도소득세 특례를 적용할 수 없으므로 청구주장은 이유없다.
(2) 청구인이 쟁점토지를 자경하였다고 주장하면서 증빙서류로 제시한 인근 주민의 확인서는 필요에 의하여 언제든지 작성이 가능한 것으로 객관적인 증거력이 없고, 심판청구시부터 제시한 OOO과의 합의서는 다시 작성한 것이며, 농약, 비료 등의 구입 영수증도 해당 농약사에서 보관 중인 영수증 서식에 의해 임의로 작성이 가능하여 신뢰할 수 없으며, OOO청에서 열람한 지방세 과세대장에 의하여 쟁점토지 지상에 주택 74.31㎡ 등 3개동의 건축물 198㎡가 건축되어 있었던 사실이 확인되고, OOO의 사업시행전에 촬영된 항공사진에 의해 지방세 과세대장에 기재된 내용과 같이 건축물 3개동과 그 외의 토지가 나대지 상태임이 확인되며, 현장확인 및 탐문결과에서도 청구인은 OOO의 공동주택 건립사업 시행 전부터 계속하여 자영업을 영위하고 있는 사업자로서 쟁점토지 지상에 여러 건축물이 건축되어 있었고 잔여 토지는 나대지 상태로 주차장 등으로 사용되었음이 확인되므로 청구인의 주장은 이유없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 주택법 제16조에 의해 주택건설사업을 승인받은 민간건설업체에 양도한 토지 중 도시관리계획 결정에 의한 도로 편입토지를 별도로 공익사업용 부동산으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부( 「조세특례제한법」제85조 관련)
②쟁점토지가 양도당시 농지인지 여부( 「조세특례제한법」제69조 관련)
나. 관련 법령
(1) 조세특례제한법
제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[괄호 생략] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략)
제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】거주자가 「소득세법」 제104조의2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. (단서 생략)
5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구ㆍ지역, 개발권역 지정，보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날
(2) 소득세법
제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.
7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우
제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
제104조의2【지정지역의 운영】① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.
② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다.
(3) 조세특례제한법 시행령
제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자”라 함은 8년(괄호 생략) 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역(괄호 생략)에 거주하면서 경작한 자를 말한다. (각호 생략)
④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(괄호 생략) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. (각호 생략)
⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의한양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하며, 환지처분전에 당해 농지가 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 농지를 기준으로 한다.
제79조의2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다.
(4) 조세특례제한법 시행규칙
제27조【농지의 범위 등】① 영 제66조 제4항 및 제67조 제3항의 규정에 의한농지는 전ㆍ답으로서지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함하는 것으로 한다.
(5) 주택법
제2조【정의】5.“사업주체”라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는 다음 각목의 자를 말한다.
가. 국가·지방자치단체
다. 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자
라. 그 밖에 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자
제16조【사업계획의 승인】① 대통령령이 정하는 호수 이상의주택건설사업을 시행하고자 하는 자또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제17조 【다른 법률에 의한 인·허가 등의 의제 등】①시·도지사가 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인함에 있어서 다음 각호의 허가·인가·결정·승인 또는 신고 등(이하 “인·허가등”이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의한관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인·허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있은 것으로 본다.
제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
6. “기반시설”이라 함은 다음 각목의 시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.
가. 도로·철도·항만·공항·주차장 등 교통시설
7. “도시계획시설”이라 함은 기반시설중 제30조의 규정에 의한 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다.
10. “도시계획시설사업”이라 함은 도시계획시설을 설치·정비 또는 개량하는 사업을 말한다.
11. “도시계획사업”이라 함은 도시관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시계획시설사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업 및 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업을 말한다.
12. “도시계획사업시행자”라 함은 이 법 또는 다른 법률의 규정에 의하여 도시계획사업을 시행하는 자를 말한다.
제30조【도시관리계획의 결정】①시·도지사는 도시관리계획을 결정하고자 하는 때에는 관계 행정기관의 장과 미리 협의하여야 하며, 건설교통부장관은 도시관리계획을 결정하고자 하는 때에는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 이 경우 협의요청을 받은 기관의 장은 특별한 사유가 없는 한 그 요청을 받은 날부터 30일 이내에 의견을 제시하여야 한다.
⑥건설교통부장관 또는 시·도지사는 도시관리계획을 결정한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 고시하고, 건설교통부장관 또는 도지사는 관계 서류를 관계 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에게 송부하여 일반이 열람할 수 있도록 하여야 하며, 특별시장·광역시장은 관계 서류를 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
제43조【도시계획시설의 설치·관리】①지상·수상·공중·수중 또는 지하에 기반시설을 설치하고자 하는 때에는 그 시설의 종류·명칭·위치·규모 등을 미리 도시관리계획으로 결정하여야 한다. 다만, 용도지역·기반시설의 특성 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제86조【도시계획시설사업의 시행자】①특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 관할구역안의 도시계획시설사업을 시행한다.
⑤제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 시행자가 될 수 있는 자외의 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수로부터 시행자로 지정을 받아 도시계획시설사업을 시행할 수 있다.
⑥건설교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 제2항·제3항 또는 제5항의 규정에 의하여 도시계획시설사업의 시행자를 지정한 때에는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 그 지정내용을 고시하여야 한다.
⑦국가·지방자치단체, 정부투자기관 그 밖에 대통령령이 정하는 자외의 자가 제5항의 규정에 의하여 도시계획시설사업의 시행자로 지정을 받고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 요건을 갖추어야 한다.
제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. “공익사업”이라 함은 제4조 각호의 1에 해당하는 사업을 말한다.
3. “사업시행자”라 함은 공익사업을 수행하는 자를 말한다.
제4조 【공익사업】이 법에 의하여 토지등을 취득 또는 사용할 수 있는 사업은 다음 각호의 1에 해당하는 사업이어야 한다.
1. 국방·군사에 관한 사업
2. 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·삭도·궤도·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방·방풍·방화·방조(방조)·방수·저수지·용배수로·석유비축 및 송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상관측에 관한 사업
3. 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건 또는 문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4. 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업
5. 국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업
6. 제1호 내지 제5호의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로·교량·전선로·재료적치장 그 밖의 부속시설에 관한 사업
7. 그 밖에 다른 법률에 의하여 토지등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점①에 대하여 본다.
(가) OOO지사의 2006.12.15. 주택건설사업계획승인서에는 OOO 일원에 공동주택 건설을 위하여 제출한 주택건설사업계획승인신청서에 대하여 「주택법」제16조와 같은 법 시행령 제15조 및 같은 법 시행규칙 제9조의 규정에 의하여 승인한다고 되어 있고,
사업구분은 주택건설사업, 승인번호는 제2006-13호, 상호는 OOO,대지위치는 OOO 일원, 대지면적(㎡)은 40,632.0, 건축면적(㎡)은 8,167.37, 세대수는 민영주택 716호,착공예정일은 2006년 11월, 사용검사예정일은 2009년 12월로 되어 있다.
(나) OOO 고시 제2006-291호(2006.12.20.)에 의하면, OOO이 시행하는 OOO 일원의 주택건설사업계획을 「주택법」제16조의 규정에 의하여 승인한다고 되어 있고, 그 주요내용은 다음 <표1>과 같다.
OOO (다) 「주택법」제16조의 규정에 의하여 주택건설사업을 승인받은 민간건설업체에게 토지를 양도한 경우에는 「조세특례제한법」제85조에서 규정하는 양도소득세 과세특례가 적용되지 아니한다(국심 2007서1569, 2007.6.29. 외 다수 참고).
(라) 살피건대, 청구인은 OOO지사가 OOO이 시행하는 충청남도 OOO 일원의 주택건설사업계획을 「주택법」제16조의 규정에 의하여 승인하면서 위 <표1>과 같이 OOO을 도시계획시설사업 시행자로 지정·고시하였으므로 쟁점편입토지에 대하여는 별도로 「조세특례제한법」제85조의 적용대상이라는 취지로 주장하나
OOO에 대한 도시계획시설사업 시행자 지정은 공동주택건설 사업부지내에 국한하여 기존에 있었던 도로를 포함하여 공동주택 건설에 필요한 도로를 신설하기 위한 것으로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 독립적으로 사업시행자로 지정된 것이 아니라 「주택법」제17조 제5호의 규정에 따라 관계행정기관이 협의를 통해 주택건설에 필요한 부수적인 도시계획시설사업시행자 지정을 의제한 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다.
(가) 처분청이 제출한 OOO의 사업시행전인 2006년에 주변을 촬영한 항공사진에는 쟁점토지 지상에 건축물이 있고 일부는 나대지, 주차장, 차량진출입로로 사용한 것으로 나타난다.
(나) OOO 상업용 및 산업용 건물의 지방세 과세대장 사본에는 건물면적이 74.31㎡ 및 123.76㎡, 준공일자는 1991.1.1. 및 1999.1.1.로 되어 있다.
(다) 처분청의 현장확인 및 탐문조사 복명서에는 해당토지는 OOO이 시행하여 건립한 OOO에 아파트의 사업부지와 아파트 진입도로로 전부 편입되어 양도당시의 현황을 확인할 수 없고, 해당토지 인근에서 OOO 사업시행 이전부터 현재까지 계속하여 부동산중개업을 영위하고 있는 OOO공인중개사무소를 방문하여 대표자인 OOO과 면담하여 확인한 바, OOO은 OOO에서 토박이로 해당토지의 인근에서 1991년부터 부동산중개업을 하여 왔으며, OOO 사업부지 매입에도 관여하였기 때문에 해당 토지의 2006년도 당시현황을 자세히 알고 있었으며, 해당토지에 건물이 여러 동 있었고 나머지 토지도 나지상태였을 뿐 농지로는 사용되지 아니하였다는 답변을 하였다고 되어 있다.
(라) 청구인이 제시한 농지원부(1987년 작성)에는 농가주는 아버지 OOO, 농지소유현황은 청구인이 양도한 토지를 포함 9필지로 되어 있다.
(마) 인근 주민 OOO가 2010.1.27. 작성한 경작사실 확인서에는 청구인의 아버지 OOO이 쟁점토지에서 40년 동안 고추, 배추 등을 경작하였다고 되어 있고, OOO이 각 인감증명서를 첨부하여 2010.6.30. 작성한 경작확인서에는 청구인이 쟁점토지에서 2003년～2004년까지 배추, 무, 고구마 등을 실제로 경작하였다고 되어 있다.
(바) 청구인이 OOO에서 고추묘, 비료, 농약 등을 구입하였다면서 간이영수증 6매를 제출하였다.
(사) 청구인을 농업인으로 하여 2007.7.4. 작성된 농지원부에는 청구인이 OOO 답 1,292㎡를 자경한다고 되어 있다.
(아) 청구인과 OOO이 2004.8.4. 체결한 부동산매매계약서의 주요내용은 다음 <표2>와 같다.
OOO
(자) 청구인과 OOO 간에 2005.2.1. 작성된 합의서에는 쟁점토지에 대해 2005.2.1.부터 일체의 경작행위를 하지 않기로 합의하며 이에 OOO은 영농보상금으로 일금 1천만원을 추가지급할 것을 합의한다고 되어 있다.
(차) 우리 원에서 2010.11.8. 쟁점토지에 대하여 현장확인한 결과, 처분청 현지조사에 응하였던 공인중개사 OOO은 양도토지에 연접한 OOO에 주택을 보유하고 사무소를 개설하고 있었고, “청구인의 부친이 계속 밭으로 경작하였으나 청구인이 상속받은 후 중기사무소 등을 건축하면서 점점 경작면적이 줄어들었으며, 양도당시에는건축물이 있었던 부분 및 도로로 사용한 부분을 제외한 나머지 땅에서배추, 고추, 호박 등을 경작하였다”라고 진술하였고, 쟁점토지 도로 건너편에 거주하는 인근주민은 자세한 경작면적은 모르나 아파트가 건설되기 전까지 계속 농작물을 재배한 사실이 있음을 확인하였다.
(카) 살피건대, 쟁점토지 지상에 일부 건축물이 있었고 항공사진에 의해 건축물 부수토지가 확인되므로 이 부분은 양도당시 농지로 보기 어려우나, 쟁점토지의 지목이 전으로 되어 있고 청구인이 OOO과 2004.8.4. 쟁점토지 매매계약을 체결하면서 아파트 건설에 사용하도록 사용승낙서를 교부하여 이 당시부터 아파트 건설부지 입구에 위치한 토지를 OOO이 사업추진을 위해 사용하여 2006년에 촬영된 항공사진에는 나지상태로 나타날 수 있으며,
인근 주민 다수가 인감증명서를 첨부하여 경작사실을 확인하고 있고 우리 원 현장확인조사 결과 아파트 건설이전에 일부 토지의 경작사실이 있는 것으로 조사된 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지 490㎡중 건축물 정착면적 및 부수토지, 4차선도로와 건축물 뒤편의 기존 소로를 연결하는 차량진입로 등을 제외한 나머지 122.5㎡(쟁점토지의 1/4)는 양도당시 농지로 보는 것이 상당하다.
따라서, 쟁점토지 중 122.5㎡를 「조세특례제한법」제69조 제1항에 의한양도소득세 감면대상으로 보지 아니한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.