조심2008서0189 (2008.05.26)

종합부동산

기각

임대주택 취득후 양도시까지 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였으므로 경정청구 거부처분 정당하며, 주택임대권리 취득시 지급한 프리미엄은 자산의 취득가액으로 볼 수 없음

소득세법 제89조【비과세양도소득】 / 소득세법 제95조【양도소득금액】

국심2007서3675

조심2014광2396

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 OOO 건설임대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 OOO로부터 임대받아 1999.8.10. 취득하여 2007.4.10. 양도하고 양도소득세 예정신고를 하였다가, 쟁점주택이 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택에 해당한다고 주장하며 2007.6.5. 처분청에 경정청구를 하였다.

처분청은 청구인이 소득세법시행령 제154조 제1항에서 정한 거주요건을 충족하지 못하여 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당하지 아니한다고 하여 2007.8.7. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.9.20. 이의신청을 거쳐 2007.12.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 건설임대주택인 쟁점주택을 임차하여 2년 6개월 동안 쟁점주택에서 거주하다가 이를 취득한 이후로는 8개월만 거주하였으나, 건설임대주택과 같은 특수한 경우 1세대 1주택 비과세 거주기간 요건 충족 여부는 보유하면서 거주한 기간만을 기준으로 할 것이 아니라 임차하여 거주한 기간까지도 포함하여 판단하는 것이 합리적일 것이므로, 청구인이 쟁점주택에서 1년 이상 거주하다가 근무상의 형편으로 이를 양도하게 되었으니 쟁점주택은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당한다고 보아야 한다.

(2) 쟁점주택의 양도차익을 계산하면서 청구인이 쟁점주택에 대한 임차권 양수시 전 임차인에게 지급한 우선분양권 프리미엄 30,000천원 및 청구인이 쟁점주택에 거주한 기간 동안 납부한 임차료를 반영하여야 한다.

나 .처분청 의견

(1) 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당하기 위하여는, 건설임대주택을 취득하여 양도한 경우에는 당해 건설임대주택의 임차일로부터 양도일까지 당해 주택에서 5년 이상을 거주하여 하나 청구인의 거주기간은 5년 미만이고, 근무상의 형편으로 양도하는 경우에는 보유기간 중 1년 이상을 당해 주택에서 거주하여야 하나 청구인의 쟁점주택 취득 후 거주기간은 1년 미만이므로 결국 쟁점주택은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 1세대 1주택 해당여부(건설임대주택을 양도한 경우의 거주요건)

(2) 취득 관련 필요경비의 범위(건설임대주택의 임차료 및 우선분양권 프리미엄의 포함여부)

나. 관련법령

소득세법 제89조 (비과세양도소득) ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

소득세법 제95조 (양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가.～나. (생략)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

소득세법시행령 제89조 (자산의 취득가액등) ①법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

소득세법시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

3.1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타부득이한 사유로 양도하는 경우

소득세법시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2.～3. (생략)

②～④ (생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 신고·납부하였다가 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당한다고 주장하며 양도소득세 과세표준과 세액의 경정청구를 하였으나, 처분청은 이를 거절하였다.

(2) 이 건 심리자료에 의하면, 청구인은 OOO에 소재한 임대주택법에 의한 건설임대주택인 쟁점주택에 대한 임차권을 1997.2.21. 양수한 후, 쟁점주택을 1999.8.21. OOO로부터 분양받아 2007.4.10. 양도한 사실, 청구인은 쟁점주택으로 1997.2.19. 전입하였다가 2000.5.1. 서울특별시시 동작구 상도동 279-47로 전출하였고, 1999.4.1. OOO 소재 사업장에서 OOO 소재 사업장으로 전근한 사실이 각 확인된다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 건설임대주택과 같은 특수한 경우는 임차하여 거주한 기간까지도 포함하여 1세대 1주택의 거주기간 요건 충족 여부를 판단하여야 하고, 청구인이 쟁점주택에서 1년 이상 거주하다가 근무상의 형편으로 이를 양도하게 되었으니 쟁점주택은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당한다고 주장한다.

(나) 위 사실에 의하면, 청구인이 쟁점주택을 임차하여 거주한 기간은 2년 6개월, 쟁점주택을 보유하면서 거주한 기간은 8개월인바, 분당구에 소재한 「임대주택법」에 의한 건설임대주택인 쟁점주택의 경우 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당하기 위하여 ‘당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상’일 것을 요구하는 소득세법시행령 제154조 제1항 본문 또는 ‘당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상’일 것을 요구하는 동항 제1호에 해당하지 아니함은 분명하다. 또한 소득세법시행령 제154조 제1항 제3호에서 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우를 거주기간의 제한을 받지 아니하는 예외로 규정하고 있으나, 위 규정의 1년 이상 거주요건 충족여부는 취득일 이후의 거주일을 기준으로 판단하는 것(국심 2007서3675, 2008.2.20. 같은 뜻임)이며, 위 규정에 의한 부득이한 사유가 있는 경우란 주택 취득 후 생긴 사유로 인하여 세대 전원이 다른 시·읍·면으로 퇴거하게 되어 3년 이상 거주하지 못하게 되는 경우를 말하고, 세대 전원이 다른 시·읍·면으로 퇴거하리라는 사정을 예상하면서도 주택을 취득하였다면 이를 위 규정에 의한 부득이한 사유가 있는 경우에 해당한다고 할 것은 아닌바(OOO 판결 같은 뜻임), 청구인은 근무 형편상 쟁점주택에서 거주할 수 없음을 예상하면서도 이를 분양받아 취득하여 동주택에서 8개월을 거주하였으므로 위 규정에서 정하고 있는 예외사유에 해당한다고 할 수도 없다 할 것이다.

(라) 따라서 쟁점주택이 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택에 해당하지 않는다고 본 이 건 경정청구거부처분은 타당하다.

(3) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점주택 임차기간 중 대한주택공사에 납입한 임차료 및 쟁점주택 양수시 지급한 우선분양권 프리미엄을 감안하여 쟁점주택의 양도차익을 계산하여야 한다고 주장한다.

(나) 그러나 청구인이 쟁점주택 임차기간 중 대한주택공사에 납입한 임차료가 얼마인지, 쟁점주택 양수시 우선분양권 프리미엄으로 얼마를 지급하였는지에 대한 증빙은 제시하지 못하고 있다.

(다) 살피건대, 임차료는 주택의 사용수익을 위하여 지출하는 비용이고, 청구인이 쟁점주택에 대한 임차권을 양수하면서 임차권 양도인에게 지급한 프리미엄은 쟁점주택을 우선분양받을 권리를 취득하기 위하여 지출한 비용이므로 이를 쟁점주택 자체를 취득하기 위하여 직접적으로 지출한 경비에 해당한다고 보기 어렵다.

(라) 따라서, 쟁점주택의 임차료 및 우선분양권 프리미엄을 감안하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구인의 위 주장을 받아들이기 어렵다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.