조심2009서1865 (2009.06.24)

양도

기각

양도당시에는 사업시행자로 지정된 바가 없으므로 조세특례제한법 제85조의 지정지역내 공익사업용 토지의 양도로 볼 수 없음

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

조심2008서3643 /

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1990.2.14. OOO OOO OO OOO번지 답 2,152㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2004.12.30. OOOOO택지개발지구로 편입(OOOOO OOOOOO)된 이후 2005.12.16. 주식회사 OOOOO 외 2(OO OOOOOO OOOO OO)에 651,000천원에 양도하고 2006.2.24. 「조세특례제한법」 제85조에 규정된 지정지역내 공익사업용 토지의 양도에 해당된다고 보아 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득 과세표준을 예정신고하고 양도소득세 94,954,710원을 납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 공익사업시행자가 아닌 민간사업자인 OOO건설 등에게 양도한 것이라 하여 쟁점토지의 양도를 지정지역내 공익사업용 토지의 양도에 대한 과세특례대상이 아닌 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2008.11.7. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 60,719,580원을 경정결정하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2009.4.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

OO시장의 공고문(OOO OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOO)에 의하면 OO시장이 쟁점토지 등에 대하여 도시개발계획을 수립한 상태였고, 쟁점토지의 양도당시 OOO건설 등은 사업시행자(OOOO)로부터 주택건설사업계획을 득한 상태이므로, 쟁점토지의 양도는 「조세특례제한법」 제85조에 규정된 ‘지정지역내 공익사업용 토지의 양도’에 해당하는 것임에도, 처분청이 OOO건설 등을 공익사업시행자가 아닌 민간사업자로 보아 쟁점토지의 양도소득계산시 기준시가가 아닌 실지거래가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지가 택지개발예정지구로 지정되기 전에 청구인이 취득하여 2006.12.31. 이전에 양도한 것은 사실이나, 청구인이 사업시행자인 OOOO공사가 아닌 민간사업자 OOO건설 등에게 쟁점토지를 양도한 것이므로 쟁점토지의 양도를 「조세특례제한법」 제85조에 규정된 ‘지정지역내 공익사업용 토지의 양도’에 해당하지 않는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도를 ‘지정지역내의 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례요건’을 충족한 것으로 보아 기준시가로 양도소득을 계산할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

제104조의2 【지정지역의 운영】① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다.

(2) 소득세법시행령 제168조의3 【지정지역 지정의 기준 등】① 법 제104조의 2 제1항에서 “지정지역”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제168조의 4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다.

2. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역 (2005. 12. 31. 신설)

나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역 (2005. 12. 31. 신설)

③ 법 제104조의 2 제2항에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각 호 중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다.

1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 주택(그 부수토지를 포함한다)

2.제1항 제2호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 제1호 외의 부동산

(3) 조세특례제한법(2006.12.30. 법률 제8146호로 삭제되기 전의 것) 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】거주자가 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날

5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구ㆍ지역, 개발권역 지정，보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날

(4) 조세특례제한법시행규칙 제79조의 2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다.

【별표 7】기준시가 과세기준일(제79조의 2 관련)

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제91조의 규정에 의하여 실시계획을 인가한 날

14. 「도시개발법」 제9조의 규정에 의하여 도시개발구역을 지정하거나 개발계획을 수립한 날

26. 제1호 내지 제25호외의 법률에 의한 경우에는 제1호 내지 제25호의 법률에서 규정한 날과 유사한 경우로서 예정지역 지정, 실시계획 인가, 기본계획 수립 등을 한 날

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 청구인이 1990.2.14.취득하여 2004.5.29. 투기지역으로 지정된 후 2004.12.30. OOOOO택지개발예정지구로 지정되었으며, 2005.12.16. 「도시개발법」상 도시개발사업에 의한 공동주택건설목적으로 OOO건설 등에 651,000천원에 양도된 사실이 확인된다.

(2) 2004.2.6. OOOO이 쟁점토지를 도시개발구역(OO OOO OOOOOO)으로 지정 및 개발(환지방식)하기 위하여 「도시개발법」 제7조 등에 의거 도시개발구역으로의 지정을 제안하고 토지소유자 및 이해관계인에게 공람하도록 하는 공고를 하였으나(OOO OO OOOOOOOO), 「택지개발촉진법」 제3조(예정지구 지정 등)와 같은 법 제4조(택지개발계획의 수립 등)의 규정에 의거 OO OOO, O 택지개발사업지구로 편입되어 2004.12.30. 택지개발예정지구로 지정고시(OOOOO OO OOOOOOOOOO)되었으며, 2006.10.16. 택지개발예정지구변경지정및택지개발계획승인고시(OOO OO OOOOOOOOOO)된 것으로 확인된다.

(3) 「도시개발법」 제3조에 의하면, 도지사(시장 포함)등은 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있으며, 같은 법 제11조 제1항 제3호에 지정권자는 도시개발사업의 시행자(대통령령이 정하는 정부투자기관 또는「지방공기업법」에 의하여 설립된 지방공사 포함)를 지정하도록 규정하고 있고, 2004.12.30. 건설교통부장관의 고시(제2004-432호)에 의하면, 쟁점토지가 OO OOO, O 택지개발사업지구로 편입 및 택지개발예정지구로 지정되면서 OOOO공사가 사업시행자로 지정된 후 2006.7.31. OOOO공사로 변경되었으며, OOO건설 등이 사업시행자(국가나 지방자치단체가 지정한 자)인지 여부와 쟁점토지 양도당시 사업시행자(OOOOOO)로부터 개발사업을 위임받은 사실이 나타나지 않고 있다.

(4) 「조세특례제한법」 제85조의 규정에 의한 양도소득계산시 기준시가 적용 요건을 보면, ⓛ 양도자가 거주자이어야 하고, ② 양도한 부동산을 공익사업 관련 법률에 의하여 당해 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 등의 지정일 전에 취득(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에고시한 날)하여야 하며, ③ 당해 부동산을 2006.12.31. 이전에 양도(수용 포함)하여야 하고, ④당해 부동산이 당해 사업의 사업시행자에게 양도되어야 하는 4가지 요건을 모두 충족한 경우에 적용하도록 규정하고 있다.

(5) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 「조세특례제한법」 제85조의 규정에 의하면당해 부동산이 당해 사업의 사업시행자에게 양도되어야 하는 등 4가지 요건을 모두 충족한 경우에 기준시가로 소득금액을 산정하는 것이나청구인이 쟁점토지 양도당시에는 OOO건설 등이 지정권자(시도지사 등)로부터 사업시행자로 지정된 바 없어 OOO건설 등은 사업시행자의 지위가 아닌 사인의 지위에서 쟁점토지를 취득한 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도를 「조세특례제한법」 제85조에 규정된 ‘지정지역내 공익사업용 토지의 양도’에 해당하지 않는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO OO)O

4. 결론

이 건 심판청구는심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.