조심2008서3972 (2009.09.15)

양도

기각

쟁점 아파트의 양도일은 잔금청산일이므로 당초 쟁점 아파트의 양도일로 신고한 청산잔금수령일이 양도시기가 됨쟁점 아파트의 양도일은 잔금청산일이므로 당초 쟁점 아파트의 양도일로 신고한 청산잔금수령일이 양도시기가 됨쟁점 아파트의 양도일은 잔금청산일이므로 당초 쟁점 아파트의 양도일로 신고한 청산잔금수령일이 양도시기가 됨

소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행규칙 제78조【장기할부조건의 범위】 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행규칙 제78조【장기할부조건의 범위】 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행규칙 제78조【장기할부조건의 범위】

조심2014중2920 / 조심2014서2960 / 조심2014중2921 / 조심2016서1388

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1994.1.15. ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 취득하여 보유하다가 2002. 11.29. 재건축사업계획승인된 ○○○아파트재건축조합(이하 "쟁점재건축조합"이라 한다)으로부터 같은 번지 ○○○(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 분양받을 수 있는 입주권과 쟁점아파트에 대한 청산금 102,084,000원(이하 "쟁점청산금"이라 한다)을 8회에 걸쳐 지급받고, 2008.5.30. 쟁점청산금 수령액에 상당하는 쟁점아파트의 양도시기를 쟁점청산금의 잔금수령일인 2007.11.19.로 하여 처분청에 2007년 귀속 양도소득 과세표준 확정신고하고 세액 32,696,640원을 자진납부하였다.

나. 청구인은 2008.6.30. 쟁점청산금에 상당하는 쟁점아파트의 양도시기를 재건축사업계획승인일(2002.11.29.)로 보아 양도차익을 재산정하여야 한다는 내용의 경정청구를 하였으며, 이에 대하여 처분청은 2008.9.5. 경정거부처분을 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

환지청산금에 해당하는 양도시기는「도시개발법」등에 의하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등의 유상이전에 해당하여 양도로 보아야 하므로 환지처분이 공고된 날의 다음 날 즉, 사업시행인가일의 다음 날로 보아야 하고, 사업시행인가일의 다음 날을 양도시기로 볼 수 없다면, 쟁점청산금을 장기할부조건으로 대금을 지급받았으므로 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일중 가장 빠른 날인 사용수익일, 즉 분양계약일(2004.7.5.)을 양도시기로 보아 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점재건축조합의 경우 별도의 환지처분에 대한 공고가 없었으므로 쟁점청산금의 양도시기 및 취득시기는 환지가 아닌 양도로 보아 그 시기를 적용하여야 할 것이고 청구인이 쟁점청산금에 대한 잔금지급일인 2007.11.19.을 양도시기로 하여 처분청에 2007년 귀속 양도소득과세표준 확정신고 및 자진납부를 하였으므로 처분청이 위 잔금지급일을 쟁점청산금 수령액에 상당하는 쟁점아파트의 양도시기로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

재건축조합의 조합원이 기존 아파트를 조합에 제공하고 그 대가로 재건축아파트입주권과 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 해당하는 기존아파트의 양도시기를 언제로 볼 것인지

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이장에서"양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 단서 생략

②「도시개발법」기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.

제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제152조【환지 등의 정의】① 법 제88조 제2항에서"환지처분"이라 함은「도시개발법」에 의한 도시개발사업,「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 말한다)

제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

③「도시개발법」기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

(3) 소득세법 시행규칙 제78조【장기할부조건의 범위】

③ 영 제162조 제1항 제3호에서"재정경제부령이 정하는 장기할부조건"이라함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

(4) 도시 및 주거환경정비법 제52조【정비사업의 준공인가】① 시장ㆍ군수가 아닌 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 시장ㆍ군수의 준공인가를 받아야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 준공인가신청을 받은 시장ㆍ군수는 지체 없이 준공검사를 실시하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수는 효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계 행정기관ㆍ정부투자기관ㆍ연구기관 그 밖의 전문기관 또는 단체에 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수는 제2항 전단 또는 후단의 규정에 의한 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수는 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

제54조【이전고시 등】① 사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 단서 생략

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.

제55조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.

제57조【청산금 등】① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하"청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.

제43조【다른 법령의 적용 및 배제】

② 「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 동법 제41조 제2항의 규정에 의한 "환지처분을 하는 때"는 이를 "사업시행인가를 하는 때"로 본다.

(5) 도시개발법 제41조【청산금】① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(과부족분)은 종전의 토지 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.

② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.

제42조【환지처분의 효과】① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 환지청산금에 해당하는 양도시기는「도시개발법」등에 의하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등의 유상이전에 해당하여 양도로 보아야 하므로 환지처분이 공고된 날의 다음 날 즉, 사업시행인가일의 다음 날로 보아야 하고, 사업시행인가일의 다음날을 양도시기로 볼 수 없다면, 쟁점청산금을 장기할부조건으로 지급받았으므로 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 가장 빠른 날인 사용수익일(2004.7.5.)을 양도시기로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 재건축사업계획승인된 재건축조합의 조합원으로서 재건축조합에 쟁점아파트를 제공하고 재건축조합으로부터 쟁점부동산에 대한 입주권을 취득하고 아래와 같이 쟁점청산금을 8회에 걸쳐 수령한 사실이 확인된다.

(2) 먼저, 쟁점청산금의 양도시기를 "사업시행인가일의 다음 날" 로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다.

청구인은, 「소득세법시행령」제162조 제3항에서「도시개발법」기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일로 한다고 하고, 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다고 규정하고 있으며, 환지처분과 관련하여「도시 및 주거환경정비법」(이하 "「도정법」"이라 한다) 제43조(다른 법령의 적용 및 배제) 제2항에서 「도시개발법」제28조 내지 제49조의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이를 준용하고 이 경우 동법 제41조 제2항의 규정에 의한 "환지처분을 하는 때"는 이를 "사업시행인가를 하는 때"로 본다고 규정하고 있다고 하면서 이 규정을 근거로 도정법에서 환지처분하는 때를 사업시행인가를 하는 때로 의제하였다고 보아 양도시기는 사업시행인가 다음날인 2002.11.30.이라고 주장한다.

그러나 「도시개발법」제41조 제2항은 청산금을 결정하여야 할 시기에 관한 규정으로서「도시개발법」상 청산금 결정시기는 환지처분의 다음날이고「도정법」상의 청산금 결정시기는 사업시행인가 다음날이라는 의미이며,「도정법」상의 사업시행인가가「도시개발법」상의 환지처분과 모든 경우에 동일한 효과를 가진다는 취지의 규정은 아닌 것으로 보이므로 이 점에 관한 청구주장은 타당하지 아니한 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점청산금을 장기할부조건으로 대금을 지급받았으므로 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 토지의 사용수익일 중 가장 빠른 사용수익일(분양계약일인 2004.7.5)을 양도시기로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점아파트 재건축 사업 관련 일정을 살펴보면, 1999.5.29. 재건축조합창립총회 개최(조합발족), 2000.12.16. 조합설립인가, 2001.7. 31. 사업승인신청, 2002.11.29. 사업승인, 2003.11.1. 임시총회(관리처분총회), 2004.1.2. 기존건물철거공사 개시, 2004.5.12. 공사착공승인, 2004.5.29. 관리처분계획인가, 2004.6.4. 조합원분양 평형 및 동호 추첨, 2004.6.7. 일반분양신청, 2004.6.17.~2004.6.25. 조합원분양계약, 2004.7.5. 일반분양계약 및 1차 청산금 수령, 2007.10.19. 재건축아파트 사용승인 및 이전고시, 2007.11.19. 재건축아파트 입주 및 청산잔금 수령으로 나타나며, 청구인은 당초 청산잔금 수령일을 양도일로 하여 양도소득과세표준 신고를 한 것으로 확인된다.

(나) 양도 또는 취득시기를 규정하고 있는 「소득세법시행령」제162조 제1항의 규정은 "법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다."고 규정하면서 제3호에서 "재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날"로 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 "「도시개발법」기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날로 한다."고 규정하고 있다.

(다) 대법원판례(대법원 92누12735, 1993.9.14. 선고)에 의하면 재개발조합원이 청산금을 지급하고 아파트를 취득한 경우, 아파트(건물)의 취득시기는 청산금을 완납한 날로 하여야 한다고 판시하고 있다(국심1999중2523, 2000.8.29. 동일 취지).

(라)「도정법」상의 재개발, 재건축에 따른 소유권 변동 절차를 살펴보면, 공사준공후 종전 건물과 토지에 대한 말소등기와 이전고시에 따른 보존등기가 이루어지게 된다(도시및주거환경정비등기처리규칙 제5조~제14조).

(마) 「소득세법 시행규칙」제78조는 장기할부조건판매를 정의하고 있는 바, 그 요건을 살펴보면, "법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도", "양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입", "양도하는 자산의 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것"으로 되어 있다. 「소득세법」제94조 제1항 각호에 규정된 자산은 토지, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권, 주식 또는 출자지분, 사업용고정자산, 이용권ㆍ회원권 등으로 되어 있다. 이 규정을 전체적으로 살펴보면, 장기할부조건판매 계약시 그 매매목적물이 특정되어 있고, 계약시점부터 대금이 완불되고 소유권이 이전될 때까지 매매목적물의 동일성이 유지된다는 것을 전제로 하고 있는 것으로 보인다. 한편, 이 건 쟁점청산금에 해당하는 쟁점아파트의 양도과정을 살펴보면, 2001.7.31. 사업승인신청, 2003.11.1. 관리처분임시총회, 2004.1.2. 기존건물철거, 2004.5.29. 관리처분계획인가, 2004.6.4. 조합원 평형 및 동호 추첨, 2004.6.17. 조합원분양계약, 2004.7.5. 1차 청산금 수령 등의 과정을 거치면서 점진적으로 매매대상물이 확정되어 가고 있음을 알 수 있다. 따라서 이 건의 경우 장기할부판매계약이 언제 이루어졌는지를 확인하기 힘들며, 청구인이 양도시기로 주장하는 분양계약시점에는 장기할부판매에 따른 계약금이 수수되지 않고 있고, 장기할부판매에 따른 대금지급기간 중에 매매대상의 법적성격이 변화하고 있으며(아파트에서 부동산을 취득할 수 있는 권리로 바뀜), 위 시행규칙이 전제하고 있는 소유권이전등기가 아니라 말소등기 및 보전등기에 의하여 소유권변동이 일어나고 있음을 알 수 있다.

(바)「도시개발법」및「도정법」규정을 살펴보면, 「도시개발법」제42조(환지처분의 효과) 제4항은, "... 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다."라고 규정되어 있는 한편,「도정법」상의 대지 또는 건축물에 대한 소유권 취득시기는 이전고시 다음날이며( 「도정법」제54조 제2항),「도시개발법」상의 많은 규정이「도정법」에 준용되고 있어( 「도정법」제43조 참조),「도정법」상의 이전고시는「도시개발법」상의 환지처분에 대응하는 개념으로서 그 법률적 성격이 유사한 것으로 보이는 바, 쟁점청산금은「도정법」상의 청산금으로서「도시개발법」상의 환지처분에 의한 청산금("환지처분청산금"이라고 한다)과 유사한 성격을 가지고 있는 것으로 판단된다. 한편, 「소득세법시행령」제162조 제3항은 환지처분청산금에 상당하는 토지의 양도시기를 환지처분 공고일의 다음날로 규정함으로써 도시개발사업의 종료시점에 맞추어 일의적으로 양도시기를 정하고 있으며 이 경우는 장기할부조건판매 규정의 적용이 타당하지 아니한 것으로 보인다.

(사) 모두어 보건대, 쟁점청산금에 상당하는 쟁점아파트의 양도는 그 청산금의 수령이 1년 이상의 기간에 걸쳐 2회 이상으로 분할하여 이루어졌다는 점에서 외견상으로는 장기할부판매의 성격을 가지는 것으로 보이는 면이 없지 않으나, 쟁점청산금은 부동산매매계약의 일부로서의 양도대가라기보다는 도시재개발 등의 과정에서 불가피하게 발생하는 차액에 대한 정산과정이라는 점과 쟁점청산금에 상당하는 부동산은 소유권 이전등기가 아니라 말소등기와 보존등기에 의하여 소유권변동이 일어난다는 점을 고려할 때, 이에 대하여 일반적인 부동산과 동일하게 취급하여 장기할부판매로 판단하는 것은 타당하지 아니한 것으로 보인다.

(아) 그렇다면 쟁점청산금에 상당하는 쟁점아파트의 양도일은 「소득세법시행령」제162조 제1항 본문에 따라 잔금청산일로 보아야 할 것이므로, 청구인이 당초 쟁점아파트의 양도일로 신고한 청산잔금수령일(2007.11.29.)이 양도시기가 되는 것이며, 처분청이 이에 따라 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.