원고 (소송대리인 법무법인 우송 외 1인)

피고 (소송대리인 법무법인 동인 담당변호사 신그린아 외 1인)

2014. 12. 16.

수원지방법원 2013. 11. 21. 선고 2013가단36084 판결

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 모두 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게, 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 인도하고, 33,086,800원 및 이에 대하여 이 사건 2013. 7. 4.자 청구취지 변경신청서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2013. 6. 7.부터 위 점포 인도일까지 월 6,138,100원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 기초사실

원고가 2012. 12. 21. 주식회사 생보부동산신탁(이하 ‘생보부동산신탁’이라 한다)으로부터 이 사건 점포를 801,000,000원에 매수하고 2012. 12. 24. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 2007. 6. 12.경부터 이 사건 점포를 점유하면서 ‘○○○○○’이라는 상호로 제과점 영업을 하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 점포의 소유자인바, 위 점포의 점유자인 피고는 원고에게 위 점포를 인도하여야 하고, 또한 위 점포를 점유·사용하면서 얻은 차임 상당의 부당이득(원고의 소유권 취득일인 2012. 12. 24.부터 2013. 6. 6.까지의 임료 합계 33,086,800원, 2013. 6. 7.부터 이 사건 점포의 인도 완료일까지의 월 임료 6,138,100원)을 반환하여야 한다.

나. 피고의 주장

원고는 생보부동산신탁이 소유하던 이 사건 점포가 공개 경쟁입찰을 통한 매각대상이 된다는 것을 알고는 생보부동산신탁에서 위 업무를 담당하던 직원인 소외 1(대판:소외인) 등에게 금품 제공을 약속하고 이들과 공모하여 다른 입찰참가자의 참여기회를 배제한 채 원고 단독으로 위 매각절차에 참여한 다음 이 사건 점포가 유찰되자 생보부동산신탁과 사이에 수의계약을 체결하여 이 사건 점포를 매수하였는데, 위 매매계약은 결국 원고가 생보부동산신탁 직원인 소외 1(대판:소외인)의 업무상 배임행위, 경매방해행위 등에 적극 가담하여 체결한 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이므로, 원고는 이 사건 점포의 소유권자가 아니고, 따라서 원고의 청구에 응할 수 없다.

3. 판단

피고는 이 사건 점포에 관한 등기원인의 무효를 주장하며 원고의 이 사건 점포 소유사실을 다투고 있으므로, 이에 관하여 본다.

가. 인정사실

갑 제4, 8, 11호증, 을 제1, 9, 12호증, 을 제14호증의 1, 2, 3, 을 제15호증의 각 기재, 갑 제10호증의 일부 기재, 제1심 증인 소외 2의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

1) 소외 4는 용인시 처인구 (주소 생략)에 있는 △△△ △△△ 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)의 시공사인 주식회사 흥화(이하 ‘흥화’라 한다)의 주택개발부 과장으로 재직하며 공매 업무를 담당하는 사람이고, 소외 1(대판:소외인)은 이 사건 상가건물의 소유권을 신탁받은 생보부동산신탁의 산업관리팀 차장으로 재직하며 공매 업무를 담당하는 사람이며, 원고는 위 상가건물의 일부 점포를 분양받은 사람이자 위 상가건물 수분양자들로 구성된 수분양자 관리단 1기 회장이다.

2) 이 사건 상가건물의 시공사인 흥화는 시행사인 주식회사 케이씨산업개발로부터 공사대금 등을 지급받지 못하게 되자 이를 변제받기 위하여 2010. 12. 3. 위 시행사로부터 위 상가건물을 신탁받아 관리하는 생보부동산신탁을 상대로 위 상가건물 중 분양계약이 해지된 점포 등에 대한 공매절차를 이행하여 공사대금을 변제하도록 요구하는 소를 제기하였고, 2012. 10. 19. 그 1심에서 일부 승소판결을 선고받았다( 서울중앙지방법원 2010가합124316 ).

3) 이 사건 점포는 이 사건 상가건물의 제1층 제114호실인데, 그 수분양자인 소외 3이 분양대금 1,333,787,400원을 납부하지 못하여 분양계약이 해지됨에 따라 공매대상이 되었다.

4) 원고는 이 사건 점포가 공매대상이 되었다는 사실을 알게 되자 이를 최저가에 단독으로 낙찰받기 위해, 2012. 11. 21.경 서울 강남구 역삼동에 있는 ‘□□□’ 유흥주점에서 수분양자 관리단 총무인 소외 2를 시켜 시공사인 흥화와 신탁사인 생보부동산신탁에서 각 공매업무를 담당하는 소외 4와 소외 1(대판:소외인)에게 ‘이 사건 점포를 싸게 낙찰받게 해주면 사례금으로 각 50,000,000원씩을 지급하겠다’고 청탁하여 소외 4와 소외 1(대판:소외인)로부터 그 승낙을 받았다.

5) 생보부동산신탁의 공매업무기준 제9조 제1항, 제2항은 신탁부동산의 매각은 공개경쟁입찰의 방법에 의하고, 이 경우 단독입찰도 유효하며, 공개경쟁입찰에 붙였으나 유찰된 때에는 차회 공매입찰 개시 전까지 전차 공매조건으로 수의계약할 수 있다고 되어 있다.

6) 이에 소외 4는 2012. 12. 10.경 이 사건 점포에 관하여 생보부동산신탁에 공매를 신청하였고, 소외 1(대판:소외인)은 일반적으로 공매 개시 1주일 전에 생보부동산신탁 홈페이지에 공매에 대한 정보인 ‘공매공고’ 글을 게시하여 오던 것과는 달리, 다른 사람들의 공매 참여를 막고 원고가 단독 입찰할 수 있도록 2012. 12. 20.경 이 사건 점포 공매에 관한 ‘공매공고’ 글을 게시하였다가 바로 삭제하였고, 4~6회차 공매기일인 2012. 12. 21. 위 정보를 다시 게시하였다.

7) 원고는 2012. 12. 21. 이 사건 점포에 대한 공매가 유찰된 직후 곧바로 생보부동산신탁과 사이에 이 사건 점포를 대금 801,000,000원에 매수하는 내용의 수의계약을 체결하고 2012. 12. 24. 원고 앞으로 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 이 사건 점포의 원래 분양가는 1,333,787,400원으로, 원고는 그 60%에 해당하는 최저공매가에 이 사건 점포를 매수하였다.

8) 원고는, 2014. 5. 26. ‘원고가 소외 4 및 생보부동산신탁에서 공매 업무를 담당하면서 공매 절차가 적절하게 이루어지도록 할 업무상 임무가 있는 소외 1(대판:소외인)과 공모하여 위와 같이 이 사건 점포를 저렴하게 매수함으로써 경매의 공정을 방해하고, 정상적인 공매 절차가 진행되었을 경우와의 차액 상당의 액수 미상의 재산상 이익을 취득하고 생보부동산신탁에 같은 금액 상당의 재산상 손해를 가하였다’라는 경매방해죄 및 업무상배임죄의 공동정범 및 ‘원고가 이 사건 점포를 저렴하게 매수하기 위해 소외 1(대판:소외인), 소외 4에게 부정한 청탁을 하였으나 약속한 사례금 각 50,000,000원씩을 지급하지 않아 미수에 그쳤다’라는 배임증재미수죄의 공소사실로 기소되었다.

9) 원고는 2014. 9. 5. 위 범죄사실이 모두 유죄로 인정되어 징역 8월을 선고받았고( 수원지방법원 2014고합270 ), 이에 원고가 항소하여 현재 항소심 계속중이다( 서울고등법원 2014노2856 ).

나. 판단

법인의 대표자가 한 매매계약이 법인에 대한 배임행위에 해당하고 그 매매계약 상대방이 배임행위를 유인·교사하거나 배임행위의 전 과정에 관여하는 등 배임행위에 적극 가담한 경우에는 그 매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하여 무효로 될 수 있다( 대법원 2013. 11. 28. 선고 2010다91831 판결 , 대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다47677 판결 등 참조).

위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 점포를 저렴하게 매수하기 위해 생보부동산신탁의 산업관리팀 차장으로서 공매 관련 업무를 담당하던 소외 1(대판:소외인)에게 사례금 50,000,000원의 교부를 약속하면서 부정한 청탁을 하였고, 그 후 소외 1(대판:소외인)이 원고와의 공모에 따라 업무상 임무에 위배한 채 이 사건 점포 공매에 대한 정보를 일시적으로만 게시하였다가 삭제하는 방법으로 공개 경쟁입찰을 제한하여 생보부동산신탁에 재산상 실해 발생의 위험성을 초래하였으며, 실제로 이 사건 점포는 수의계약을 통해 원고에게 원래 분양가의 60%에 불과한 최저공매가인 801,000,000원에 분양되어 그 위험성이 현실화되었는바, 원고는 소외 1(대판:소외인)의 배임행위를 스스로 조장하거나 이에 적극 가담하여 생보부동산신탁으로부터 이 사건 부동산을 매수하였다고 봄이 타당한바, 이를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고의 위 매수행위는 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이다.

다. 원고의 주장에 관한 판단

1) 이에 대하여 원고는, 소외 1(대판:소외인)이 이 사건 점포에 대한 공매 정보를 일간신문인 아시아경제신문에 공고하고 회사 게시판에 점구(출입구)게시 공고를 하는 등 생보부동산신탁의 공매처리업무기준을 준수하여 이루어졌으므로 위 공매 및 그 유찰로 인한 원고의 수의계약은 반사회적 법률행위가 아니라고 주장하나, 원고와 소외 1(대판:소외인)이 앞서 본 바와 같이 생보부동산신탁에 대한 업무상 배임죄의 공동정범으로 유죄 판결을 선고받은 사정 등을 종합하여 보면, 소외 1(대판:소외인)이 이 사건 점포의 공매 정보를 일간지 등에 공고하였다는 등의 사정만으로는 위 수의계약을 통한 이 사건 점포의 매수행위가 반사회적 법률행위에 해당하지 않는다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 나아가 원고는, 주식회사 ○○○○○이 이 사건 점포의 수분양자이던 소외 3으로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 주식회사 ○○○○○으로부터 이를 전차하였는데, 소외 3이 분양대금을 미납하여 그 분양계약이 해지된 후 이 사건 점포에 관한 공매가 이루어진 이상 피고는 이 사건 점포를 점유할 권원이 없는 무단 점유자에 해당할 뿐 이 사건 점포 매매계약과는 아무런 관련이 없는데도, 원고의 이 사건 점포 매수행위의 무효를 주장하는 것은 아무런 법적 근거가 없거나 시공사인 흥화, 신탁사인 생보부동산신탁의 의사에도 반하여 정의관념 및 사회질서에도 어긋나는 행위라고 주장하나, 피고는 자신에게 이 사건 점포를 점유할 정당한 권원이 있음을 주장하는 것이 아니라, 원고의 이 사건 점포 매수라는 등기원인이 반사회적 법률행위로서 무효라고 주장하며 원고의 이 사건 점포에 관한 소유권을 다투고 있는 것인바, 반사회적 법률행위는 절대적으로 무효이므로 이를 주장할 이익이 있는 자는 누구든지 누구에 대하여도 무효를 주장할 수 있으므로, 피고의 이 부분 주장을 두고 아무런 법적 근거가 없다거나 정의관념 및 사회질서에 어긋나는 행위에 해당한다고 할 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

라. 소결론

따라서 원고 명의의 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기는 적법한 원인이 없는 것으로서 무효의 등기이므로, 원고가 주장하는 권원인 이 사건 점포의 소유권을 원고가 취득하였다고 볼 수 없는 이상, 이와 다른 전제에서 나온 원고의 이 사건 각 청구는 결국 모두 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 각 청구는 이유 없어 모두 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 부동산 표시 생략]