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[청구번호]
조심 2018중3478 (2020.01.08)
[세 목]
양도
[결정유형]
경정
[결정요지]
청구인과 매수인이 작성한 쟁점부동산 매매계약서에 영업권 가액이 매매가액과 구분되어 별도로 기재되어 있지 아니한 점, 청구인이나 매수인이 쟁점부동산 거래시 영업권만을 별도로 평가한 사실 없이 청구인은 쟁점부동산 양도가액과 취득가액의 차액이 쟁점허가권의 양도가액이라고 주장하면서 영업권 가액의 객관적인 산출 근거를 제시하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점허가권을 영업권이 아니라 쟁점부동산의 양도차익으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[관련법령]
[참조결정]
조심2016서3421
[주 문]
OOO장이 2017.11.2. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 OOO 80-1, 80-9, 81, 81-1, 939-1 토지 6,701㎡ 및 그 지상 건물 1,827㎡와 도로 37㎡를 양도하면서 지급한 부동산중개수수료 OOO을 필요경비에 포함하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2015.2.16. OOO 대 3,091㎡ 및 위 지상 건물 801.33㎡, 같은 리 81 대 1,480㎡, 같은 리 81-1 잡종지 1,872㎡, 같은 리 939-1 잡종지 258㎡ 및 위 지상 건물 1,121.17㎡, 같은 리 80-9 도로 37㎡(이상 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO에 경매로 취득하였다.
나. 청구인은 2016.3.18. OOO에게 쟁점부동산 소재지에 건축(증축) 허가 신청을 하였고, OOO은 2016.4.15. 이를 허가하였으며, 청구인이 2016.8.17. 쟁점부동산을 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 OOO에 양도하기로 계약을 하고, 2016.9.6. 소유권이전등기를 완료하였다.
다. 청구인은 OOO으로부터 받은 쟁점부동산에 대한 건축허가권(이하 “쟁점허가권”이라 한다)을 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 가목에 따른 사업용 고정자산과 함께 양도하는 ‘영업권’으로 하여, 아래 ＜표1＞과 같이 2016.11.29. 2016년 귀속 양도소득세 예정신고하였고, 2017.11.23. 2016년 귀속 양도소득세를 수정신고하였다.
＜표1＞ 청구인의 양도소득세 신고내역
라. OOO장(감사관)은 처분청에 대한 종합감사를 실시하여 쟁점허가권은 영업권이 아니라 쟁점부동산의 양도차익에 해당하고, 청구인이 영업권의 필요경비로 신고한 금액 OOO원 중 OOO원을 부인(쟁점부동산의 필요경비로 일부 인정)하여 산출한 양도소득 과세표준에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호에 따라 양도소득세율 OOO를 적용하여야 한다는 처분지시를 하였고, 처분청은 이에 따라 2017.11.2. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
마. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.26. 이의신청을 거쳐 2018.7.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인이 쟁점부동산과 함께 양도한 쟁점허가권은 행정관청으로부터 허가 등을 받음으로써 얻은 경제적 이익이므로 영업권에 해당한다.
(가) 청구인이 2015.2.16. 쟁점부동산을 취득하고, 2016.9.6. 양도하기까지 그 경과는 아래 ＜표2＞와 같다.
＜표2＞
(나) 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 가목에서는 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권은 양도소득에 해당하는 것으로서 규정하면서 행정관청으로부터 인가․허가․면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익도 영업권에 포함되는 것으로 규정하고 있으므로 허가로 인한 이익도 영업권의 범위에 포함된다(조심 2016서3421, 2016.12.15).
(다) 영업권은 사회통념에 따라야 하는 것이고 처분청의 주장과 같이 계약서에 명시되어야 하는 것은 아니며, 청구인은 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항에 영업권에 대한 내용을 아래 ＜표3＞과 같이 기재하였다.
＜표3＞
(라) 심판청구일 현재 쟁점부동산에 위치한 OOO은 영업기간이 개원 후 6개월밖에 지나지 아니하였음에도 전국 평균의 OOO 이상에 해당하는 초과수익을 달성하고 있고, 그 이유는 OOO의 열악한 병원시설 환경 가운데 OOO이 도내 최고등급인 2등급에 해당하고 신축병원으로서 환자들이 선호하기 때문이다. 청구인이 제출한 OOO 사례(병원설립 무산 기사)에서 보듯이 재활병원과 같이 특수병원에 대한 설립허가는 많은 민원이 발생하므로 그 허가를 받기 쉽지 아니하고 허가를 받은 경우 그 경제적 이익이 상당하므로 쟁점허가권은 영업권에 해당한다.
(마) 따라서 청구인은 2015.2.16. 쟁점부동산을 취득한 후 1년 7개월이 경과한 2016.9.6. 쟁점부동산과 함께 쟁점허가권을 OOO에 양도하였는데, 쟁점부동산에 대한 개발계획 발표 또는 매매사례 등 지가 변동에 미치는 외부환경요인이 전혀 없었음에도 불구하고, 취득가액을 초과하여 양도할 수 있었던 것은 청구인이 OOO으로부터 쟁점허가권을 받았기 때문이며, 청구인이 쟁점허가권을 취득하기 위하여 설계비 OOO원을 포함하여 총 OOO원의 비용을 지급한 사실을 보더라도 취득가액을 초과한 OOO원을 영업권 양도가액으로 인정할 수 있음에도 불구하고 처분청이 영업권을 인정하지 아니한 처분은 부당하다.
(2) 「소득세법」 제94조 제1항 제4호에 의하면 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권은 기타자산에 해당하므로 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에서 정한 누진세율을 적용하여야 한다.
(가) 양도소득세의 세율을 규정한 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따르면 같은 법 제94조 제1항 제1호․제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도할 경우 같은 법 제55조 제1항에 따른 누진세율을 적용한다고 규정하고 있다.
(나) 쟁점허가권은 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권인 기타자산으로서 청구인의 보유기간 여부와 상관없이 OOO의 단일세율이 아닌 「소득세법」 제55조 제1항에 따른 누진세율을 적용하여야 한다.
(3) 청구인이 입증한 지출비용은 영업권에 직접 대응되는 필요경비이므로 전액 인정되어야 한다.
(가) 청구인은 쟁점부동산 취득 이후부터 양도할 때까지 재활병원 설립허가(쟁점허가권)를 받기 위하여 많은 시간과 비용, 노력을 기울였고, 이 과정에 지출한 비용을 아래 ＜표4＞와 같이 입증하였음에도 불구하고 처분청이 이를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다.
＜표4＞
(나) 청구인은 상기 비용 중 부동산중개수수료와 관련하여 중개업자 간 수수료 귀속에 대한 분쟁이 발생하여 지급을 할 수 없는 사정이 있었고, 청구인은 법원 판결에 의하여 해당 분쟁이 해결된 후 2018.1.29. 부동산 중개업자 OOO에게 OOO을 무통장입금하고, 2018.2.1. 세금계산서를 교부받아 이 건 심판청구시 증빙으로 제출하였으므로 이를 필요경비에 반영하여야 한다.
(다) 부동산중개수수료 외 다른 비용도 청구인이 제출한 객관적인 증빙에 의하여 확인되고, 영업권인 쟁점허가권 취득을 위하여 지출된 직접비용이므로 이를 영업권의 취득원가로 인정하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점허가권은 영업권으로 볼 수 없다.
청구인은 쟁점허가권을 영업권으로 인정하여야 한다고 주장하나, 영업권은 사업의 양수․양도 과정에서 자산과 별도로 양도사업에서 소유하고 있는 법률적 특권, 영업상의 이점 등을 의미하는 것으로 쟁점부동산은 양도 당시 병원 ‘건축허가’만 받았고, 병원으로 완공되어 운영되기 전까지 허가조건을 지키지 않으면 취소될 수 있는 점, 병원이 완공된 이후에 수익이 발생하지 아니하면 영업권이 발생할 수 없는 점, 쟁점부동산 매매계약서 특약사항에 재활병원과 관련된 사업(장례업)에 적극 협조한다고 기재되어 있으나 OOO의 건축허가조건에 장례식장으로 용도변경이 불가하다고 명시되어 있는 점, 청구인과 매수인이 작성한 쟁점부동산 매매계약서에 영업권 가액이 별도로 구분되어 기재되어 있지 아니한 점, 영업권 가액의 객관적인 산출근거가 없는 점 등에 비추어 쟁점허가권을 영업권으로 볼 수 없다.
(2) 쟁점허가권은 영업권으로 인정할 수 없고 청구인이 신고한 양도차익은 쟁점부동산의 양도차익으로 「소득세법」 제104조 제1항 제2호에 정한 세율(OOO)을 적용한 처분은 정당하다.
청구주장과 같이 쟁점허가권을 영업권으로 인정한다 할지라도 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권은 양도소득세 과세대상으로 쟁점부동산과 영업권을 구분해서 계산할 수 없으므로 하나의 부동산으로 보아 청구인의 쟁점부동산 보유기간이 1년 이상 2년 미만이므로 「소득세법」 제104조 제1항 제2호에 따라 양도소득 과세표준의 OOO 세율을 적용한 것은 정당하다.
(3) 청구인이 신고한 금액 중 쟁점부동산의 필요경비로 볼 수 있는 비용을 제외한 나머지 비용은 필요경비로 인정할 수 없다.
(가) 청구인은 쟁점허가권과 관련한 지출내역을 영업권의 취득원가로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점허가권은 영업권으로 볼 수 없으므로 영업권 관련 필요경비로 인정할 수 없고, 청구인이 신고한 금액 중 경매입찰위탁수수료 OOO원, 건축설계비 OOO원, 건축경계측량비 OOO원 등은 쟁점부동산의 필요경비로 인정하였으며, 나머지 OOO원은 식대, 확인되지 않는 인건비, 지급하지 않은 중개수수료 등으로 이를 필요경비로 인정할 수 없다.
(나) 청구인은 부동산 중개인 간 소송에 의하여 지급하지 않은 쟁점부동산 중개수수료를 경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는바, 청구인은 중개인 간의 소송으로 쟁점부동산 중개수수료를 지급하지 않았다고 해명하였고 중개수수료의 수령자가 확정되지 않았으며, 심판청구일 현재까지 지급사실이 확인되지 아니하므로 중개수수료를 필요경비에서 부인한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 청구인이 관할관청으로부터 받은 쟁점허가권이 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권에 해당한다는 청구주장의 당부
② 쟁점허가권이 영업권에 해당한다면 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권의 양도소득 과세표준에 OOO 단일세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
③ 청구인이 쟁점허가권을 얻기 위하여 지출한 비용을 영업권의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지1＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 양도소득세 부과처분과 관련하여 청구인은 동 거래로 인하여 발생한 양도차익이 쟁점부동산에서 발생한 것이 아니라 영업권인 쟁점허가권의 양도차익으로서 이를 취득하는데 지출한 비용을 필요경비로 보아 양도가액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 처분청은 쟁점허가권이 영업권에 해당하지 아니하므로 청구인이 신고한 쟁점허가권의 필요경비 중 일부를 쟁점부동산의 양도가액에서 공제할 필요경비로 일부 인정하였다는 의견이며, 이를 정리하면 아래 ＜표5＞와 같다.
＜표5＞
(2) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.
(가) 청구인이 제출한 부동산매매계약서(＜별지2＞에 첨부, 주요내용은 아래 ＜표6＞에 기재)에 따르면 청구인과 매수인은 2016.6.17. 매매대금 OOO에 쟁점부동산을 양도하기로 계약하였으나, 쟁점허가권의 가액은 별도로 기재되어 있지 아니하다.
이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점허가권의 가액을 구체적으로 명시하지 아니하였으므로 영업권으로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인은 계약서의 특약사항에 매수인에게 재활병원 및 부수되는 허가사항을 양도하고 장례업 등 관련 사업에 협조한다는 내용을 기재하여 영업권을 명시하였다고 주장한다.
＜표6＞ 부동산매매계약서 주요내용
(나) 청구인이 제출한 ‘(가칭)의료법인 인본 사업계획-의료기관 설립(180BED)’에 따르면, 청구인은 쟁점부동산 소재지에 의료기관 개설을 위하여 2016.8.17. 쟁점부동산 취득 및 2016.4.15. 건축허가 승인을 받은 것으로 나타나며, 청구인은 이후 다른 의료사업자인 매수인에게 쟁점부동산과 쟁점허가권을 함께 양도하였다고 주장한다.
＜표7＞ 의료법인 설립 및 의료기관 개설 진행 계획
(다) OOO이 2016.4.15. 청구인에게 통지한 ‘건축(증축)허가 알림’ 공문(문서번호 : 민원소통담당관-24087, 아래 ＜표8＞ 참조)에 따르면, OOO은 청구인의 2016.3.18. 쟁점부동산 토지 지상의 건축(증축)허가 신청에 대하여 이를 허가하면서 공문 본문과 붙임 문서(아래 ＜표9＞에 주요내용 기재)에 건축허가조건으로 청구인이 허가신청시 자발적으로 제출한 각서 및 공증인증서 내용인 ‘향후 동시설물 일부를 장례식장으로 사용하지 않을 것임’이라는 내용을 준수하고, 건축허가 후 장례식장으로 설계․용도변경이 불가하며, 향후 소유권 변경시 장례식장 용도 제한에 대하여 매수인에게 사전 인계하라는 내용을 기재한 것으로 나타난다.
한편, 청구인은 쟁점허가권을 얻기 위하여 2016.3.18. 건축허가 신청시 청구인 스스로 작성한 각서(＜표10＞)를 OOO에게 제출하였고, 이 각서에는 향후 동 시설의 일부를 장례식장으로 사용하지 않을 것임을 각서한다고 기재되어 있다.
＜표8＞ OOO이 청구인에게 통지한 건축허가 공문
＜표9＞ 건축허가 공문 붙임 문서(건축허가조건)
＜표10＞ 건축허가 신청시 청구인이 제출한 각서
(라) 이 건 이의신청결정서(아래 ＜표11＞에 발췌 기재)에 따르면 청구인은 쟁점허가권에 대하여 감정기관에 영업권 평가를 의뢰한 사실이 없고, 2016년 귀속 종합소득세 신고 시에도 영업권을 계상한 사실이 없는 것으로 나타나며, 청구인은 이 건 심판청구를 제기하면서 영업권 가액 산출 근거와 관련된 증빙을 미제출하였다.
＜표11＞ 이의신청결정서(일부 발췌)
(마) 청구인은 2016년 귀속 양도소득세 신고시 쟁점허가권을 영업권으로 보아 그 필요경비로 총 OOO원을 신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점허가권의 필요경비에 대하여 쟁점허가권이 영업권에 해당하지 아니하므로 신고한 필요경비 중 총 OOO원을 부인하여 아래 ＜표12＞와 같이 경정․고지하였다.
＜표12＞ 청구인 신고 및 처분청 경정 내역
(바) 처분청이 부인한 영업권의 필요경비 중 청구인이 실제 영업권 취득을 위하여 지출한 실지거래가액이라는 주장과 함께 관련 증빙을 제출하여 소명한 내용을 정리하면 아래 ＜표13＞과 같다.
＜표13＞ 영업권의 취득에 소요된 실지거래가액(청구인 주장)
1) 인건비 OOO원 지출과 관련하여 청구인은 2018.1.22. OOO, OOO 등 2명이 의료법인 인본에 입사하여 법인설립준비 및 의료기관 개설을 위한 건축인허가 준비 등의 업무를 수행하면서 각각 OOO원을 수령하였다는 내용이 기재된 아래 ＜표14＞의 확인서 2매와 ＜표15＞의 통장입금내역표를 제출하였으나, 계좌 거래내역 등 세부명세는 미제출하였다.
＜표14＞ 확인서
＜표15＞ 통장입금내역표(세부명세는 미제출)
이에 대하여 처분청은 국세청 전산자료에 의하면 인건비 수령 확인서를 작성한 OOO는 2016.7.12.부터 2016.12.31.까지 의료법인 OOO 의료재단에서 근로소득 OOO원이 발생하였고, OOO는 OOO(서비스/교육컨텐츠 개발 및 공급)를 운영하고 있으나 2016년 귀속 사업소득 수입금액이 확인되지 아니하여 청구인의 인건비 지출 사실을 신뢰할 수 없다는 의견이다.
2) 회의비 및 식사대 OOO원 지출과 관련하여 청구인은 신용카드(카드번호 : 5388-1243-****-8081, 9441-1701-****-9110) 사용 명세와 그 내역을 아래 ＜표16＞과 같이 분류한 집계표를 제출하였다.
＜표16＞ 신용카드 사용금액 집계표
3) 건물철거 준비 비용 OOO원과 관련하여 청구인은 쟁점부동산 소재지에 건물을 증축하기 위하여 기존 쟁점부동산 건물의 세입자 및 원소유자 이사비용 등을 지급하였다는 주장과 함께 아래 ＜표17＞의 통장입금내역표를 제시하였고, 계좌 거래내역 등 세부명세는 미제출하였다.
＜표17＞ 통장입금내역표(세부명세는 미제출)
이에 대하여 처분청은 국세청 전산자료에 의하면 청구인이 기존 세입자라고 한 OOO이 2010.11.5.부터 2015.6.30.까지 쟁점부동산 소재지에서 OOO(음식/한식)를 운영하였고, 원소유자 OOO이 2012.10.1.부터 2014.11.19.까지 부동산임대업을 영위한 사실을 확인하였다.
4) 부동산중개수수료 OOO과 관련하여 청구인은 부동산 중개인 간 수수료 귀속에 대한 분쟁이 발생하여 부동산중개수수료를 지연 지급하였다는 주장과 함께, 매수인과 2016.8.17. 작성한 아래 ＜표18＞ 부동산매매계약서 사본(＜별지2＞ 부동산매매계약서와 상이)과 2018.1.29. 부동산 중개인 OOO에게 송금한 무통장입금표 사본(OOO 발급)과 2018.2.1. OOO에게 교부받은 세금계산서(수기 작성) 1매(아래 ＜표19＞ 참조)를 제출하였다.
＜표18＞ 부동산매매계약서(2016.8.17.)
＜표19＞ 세금계산서(2018.2.1.) 및 무통장입금표 사본(2018.1.29.)
이에 대하여 처분청은 OOO가 작성한 공급가액 OOO원의 세금계산서 작성일은 2018.2.1.이고, 전자세금계산서로 재발행할 예정이라고 하였으나, 전자세금계산서를 발행한 내역이 조회되지 아니하여 신뢰할 수 없다는 의견이다.
(사) 처분청이 조회한 쟁점부동산의 취득일부터 양도일까지 토지 개별공시지가 변동내역은 아래 ＜표20＞과 같다.
＜표20＞ 쟁점부동산 토지 개별공시지가 변동내역
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 「소득세법」 제94조 제1항 제4호에서 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)은 양도소득 과세대상으로 열거하고 있는바, 여기서 ‘영업권’은 그 기업의 전통, 사회적 신용, 그 입지조건, 특수한 제조기술 또는 특수거래관계의 존재 등을 비롯하여 제조판매의 독점성 등으로 동종의 사업을 영위하는 다른 기업이 올리는 수익보다 큰 수익을 올릴 수 있는 초과 수익력이라는 무형의 재산적 가치를 말한다(대법원 1985.4.23. 선고 84누281 판결, 같은 뜻임).
청구인은 관할관청인 OOO으로부터 받은 쟁점허가권이 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권에 해당한다고 주장하나, 청구인과 매수인이 작성한 쟁점부동산 매매계약서에 영업권 가액이 매매가액과 구분되어 별도로 기재되어 있지 아니한 점, 청구인이나 매수인이 쟁점부동산 거래시 영업권만을 별도로 평가한 사실 없이 청구인은 쟁점부동산 양도가액과 취득가액의 차액이 쟁점허가권의 양도가액이라고 주장하면서 영업권 가액의 객관적인 산출 근거를 제시하지 아니한 점, 쟁점부동산 매매계약서 특약사항에 의하면 매수인은 병원 신축 이후 장례업을 영위할 계획이 있는 것으로 보이나 청구인이 건축허가신청 당시 쟁점부동산에 준공할 건물을 장례식장으로 이용하지 않겠다는 각서를 제출하였고, OOO의 건축허가 조건에도 쟁점부동산 건물을 장례식장으로 사용할 수 없다는 사실이 명시되어 있는 점, 청구인이 도시지역 내 자연녹지지역에 위치한 쟁점부동산에 대하여 받은 쟁점허가권은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및「건축법」에서 정한 토지이용 및 건축 관련 법령을 준수하여 허가를 신청할 경우 행정관청은 그 신청이 법령상 요건을 충족한다면 이를 수리하여야 하는 것인바, 청구인이 쟁점허가권을 통하여 특별한 경제적 이익을 보장 받았다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점허가권을 영업권이 아니라 쟁점부동산의 양도차익으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점허가권을 영업권으로 인정할 수 없으므로, 청구인이 신고한 양도차익은 쟁점부동산의 양도차익으로서 청구인은 2015.2.16. 쟁점부동산을 취득하여 2016.9.6. 이를 양도하여 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만(약 1년 7개월)이므로 「소득세법」 제104조 제1항 제2호에서 정한 세율OOO을 적용한 것은 타당한 것으로 판단된다.
(5) 끝으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 쟁점허가권을 영업권으로 인정할 수 없으므로, 청구인이 신고한 비용은 쟁점부동산의 양도차익에 대응하는 필요경비로서 이미 처분청이 필요경비로 인정한 경매입찰위탁수수료, 건축설계비, 건축경계측량비 외에 인건비, 회의비 및 식사대, 건물철거 준비비용은 청구인이 이를 입증할 수 있는 세부명세서, 이체내역 등 객관적 증빙을 제출하지 아니하여 이를 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 보인다.
다만, 사회통념상 부동산의 거래에 있어서 중개수수료 지급은 인정되는 것이고, 청구인이 부동산중개수수료 OOO과 관련하여 쟁점부동산 매매계약서에 기재되어 있는 부동산 중개인 OOO에게 송금한 무통장입금표 사본을 제출하였는바, 청구인이 쟁점부동산 양도과정에서 실제 소요된 비용으로 확인되는 위 부동산중개수수료 OOO은 필요경비로 추가공제하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지1＞ 관련 법령
제94조 [양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2.～3. (생략)
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 사업용 고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다) (이하생략)
제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제104조 [양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산제55조 제1항에 따른 세율
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것양도소득 과세표준의 100분의 40
3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40) (이하 생략)
제89조 [자산의 취득가액등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3.～4. (생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의2. (생략)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2.～4. (생략)
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
(3) 건축법(2016.2.12. 법률 제13471호로 개정된 것]
제11조 [건축허가] ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
② 시장·군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다.
1. 제1항 단서에 해당하는 건축물. 다만, 도시환경, 광역교통 등을 고려하여 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외한다.
2. 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정·공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 건축물로서 위락시설과 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 용도에 해당하는 건축물
3. 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 보호하기 위하여 필요하다고 인정하여 도지사가 지정·공고한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물
③ 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.
제36조 [용도지역의 지정] ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.
1. 도시지역 : 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
나. 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
다. 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
라. 녹지지역 : 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역 : 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
나. 생산관리지역 : 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
다. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역
4. 자연환경보전지역
② 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항 각 호 및 같은 항 각 호 각 목의 용도지역을 도시ㆍ군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있다.
＜별지2＞ 부동산매매계약서