조심2010서1575 (2010.12.07)

양도

기각

사업자등록과 임대사업자등록이라는 형식적 요건을 모두 충족하는 경우에만 장기임대주택이 1세대 3주택 중과세 적용이 배제되는 것임

소득세법시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 / 임대주택법 제2조【정의】 / 임대주택법 제6조【임대사업자의 등록】

2007중2389 /

심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요

가.청구인은 2002.6.15.OOOOO OOO OOO OOOOOO OO OOOOO OO, OO, OO(각층면적은 건축물 53.74㎡, 토지 19.59㎡로 동일함, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하여 1층은 2008.4.29., 2층은 2008.5.28., 3층은 2008.5.30. 양도하고, 쟁점주택 양도를 1세대 3주택중과세 적용 대상으로 하여 60%세율을 적용하여 양도소득 과세표준을예정신고하였다(1층 양도분은 자진납부세액을 52,880,970원으로 하여2008.6.30.신고, 2·3층 양도분은 자진납부세액을 105,761,940원으로 하여2008.7.31. 신고).

나. 2009.12.8. 청구인은 쟁점주택이 중과대상인 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에서 제외되는 장기임대주택에 해당한다 하여 일반세율을 적용하여 과세표준과 세액을 감액하여 줄 것을 경정청구하였고, 처분청은 2010.2.1. 청구인의 경정청구를 거부통지하였다

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 처분청에 사업자등록을 하지 아니한 잘못은 있지만, 청구인이 임대료(월세)를 수령한 2003년부터 2005년까지 매년 종합소득세 신고시 임대수입을 반영하였기 때문에 실질과세원칙에 따라 「소득세법 시행령」 제167조의3에 규정하는 사업자등록이 된 것으로 간주하여야 하고 따라서 처분청이 사업자등록이 되어 있지 않았다 하여 쟁점주택을 장기임대주택으로 보지 아니한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인의 경우 쟁점주택의 임대에 대해「임대주택법」에 따른 임대사업자등록은 하였으나 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록은 하지 아니하여 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호의 요건을 충족하였다고 보기는 어려우므로,쟁점주택이 중과대상인 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에서 제외되는 장기임대주택에 해당한다는 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

사업자등록은 하지 않았으나 주택임대수입금액을 종합소득세 신고시 반영한 경우, 쟁점주택을 장기임대주택으로 보아 1세대 3주택에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

양도소득 과세표준의 100분의 60

제168조【사업자등록 및 고유번호의 부여】① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

②「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 「부가가치세법」제5조를 준용한다.

(3) 소득세법 시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택[수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

(4) 임대주택법제2조【정의】

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

제6조 【임대사업자의 등록】① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. (2008. 3. 21. 개정)

③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(5) 임대주택법 시행령제7조【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료에 의하면,청구인은 2002.6.15.쟁점주택을 취득하여 1층은 2008.4.29., 2층은 2008.5.28., 3층은 2008.5.30. 양도하고, 쟁점주택 양도를 1세대 3주택중과세 적용 대상으로 하여 60%세율을 적용하여 양도소득 과세표준을예정신고하였다가 2009.12.8. 쟁점주택이 중과대상인 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에서 제외되는 장기임대주택에 해당한다 하여 일반세율을 적용하여 과세표준과 세액을 감액하여 줄 것을 경정청구하였고, 처분청은 2010.2.1. 이를 거부통지하였다.

(2) 처분청의 경정청구 검토복명서(2010.1.27.)에 의하면, 검토자인 처분청의 담당공무원은 청구인의 경정청구 관련, 청구인이「소득세법시행령」 제167조의3에 의한 사업자등록요건을 충족하지 못하므로 당초 신고내용이 정당하다 하여 경정청구의 내용을 인정하지 아니하였다.

(3) OOOOOO OOOOOOOOOO OO(OOOOOOOOOOOO)O OOOOOOOOO OO, OOOO OOOOO OOO OOO OOOOOO 지상 1층부터 4층까지의 주택을 전 양도자로부터 임대보증금 승계하여 양도시까지 5년 이상 임대하는 것으로 되어있다.

(4) 청구인은 관할 세무관서에「소득세법」규정에 의거 사업자등록한 사실은 없고, 다만, 청구인의 종합소득세 신고관련 자료에 의하면, 2003년부터 2005년 귀속분 까지 쟁점주택 임대관련 임대료 수입(2003년 종합소득금액 16,320,800원, 2004년 종합소득금액 14,371,600원, 2005년 종합소득금액 13,891,600원)에 대해 종합소득세 과세표준에 포함하여 소득세를 신고하였다.

(5) 청구인은처분청에 사업자등록을 하지 아니한 잘못은 있지만, 청구인이 임대료를 수령한 기간의 귀속분은 종합소득세 신고시 종합소득에 포함하여 신고하였으므로 「소득세법 시행령」 제167조의3에 규정하는 사업자등록이 된 것으로 간주하여야 하고, 따라서 쟁점주택을 1세대 3주택에서 배제되는 장기임대주택으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(가) 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항에서는 동항 제2호에 규정하는 장기임대주택은 중과대상인 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에서 제외한다고 규정하고 있는바, 그 요건은 「소득세법」제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자등록을 한 장기임대주택으로 하되, 다만, 2003.10.29.(기존사업자기준일) 현재 「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 「소득세법」제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004.6.30.까지 위 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 「소득세법」제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다고 하고 있어, 장기임대주택이 1세대 3주택 중과세 적용이 배제되기 위해서는 「소득세법」제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자등록이라는 형식적 요건을 모두 충족하는 경우에만 가능하다고 해석함이 타당하다.

(나) 살피건대, 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전부터 주택임대사업을 영위한 청구인의 경우 기존사업자기준일 현재 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록(2002.6.20.)을 한 사실은 있으나, 「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록을 한 사실이 없고, 적어도 2004.6.30.까지는 사업자등록을 마쳤어야 함에도, 사업자등록을 한 사실이 없이 2003년 귀속 임대료분부터 2005년 귀속 임대료분에 대해 종합소득세 신고를 한 이 건에 있어, 쟁점주택을 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호에 규정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에서 제외되는 장기임대주택으로 보기는 어렵다 할 것이므로 청구주장은 이유없다 하겠다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO)O

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.