국심1995서2163 (1996.4.22)

양도

경정

처분청이 양도소득세 과세표준에 세율 100분의 30을 적용하지 아니하고 100분의 55를 적용한 것은 적법하지 아니함.

소득세법 제23조【양도소득】

1. 서초세무서장이 95.2.16 청구인에 부과처분한 94년 귀속

양도소득세 78,835,350원은 그 세율을 100분의30으로 적용하

여 양도소득세를 경정하고, 그 경정한 양도소득세의 100분50

에 상당하는 세액을 감면하며, 나머지 청구를 이를 기각한다.

1. 처분개요

청구인이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 199㎡를 85.6.29 취득하여 동 지상에 다세대주택을 86.11.19 준공하여 임대하다가 그 중 다세대주택 지하1호 46.26㎡ 지하2호 38.20㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 94.3.10 양도하고 94.9.23 실지거래가액으로 신고한 바 있다.

처분청은 청구인이 무신고자라 하여 양도 및 취득가액을 기준시가를 적용하여 95.2.16 청구인에게 94귀속 양도소득세 78,835,350원을 부과 처분하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.4.11 심사청구를 거쳐 95.7.14 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

가. 청구인주장

양도소득세 확정신고 기간이전에 양도자가 소관 세무서장에게 취득 및 양도 당시의 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 부과하여야 하며 국민주택을 양도하였는데도 불구하고 양도세율을 55%의 누진세율로 적용한 것도 명백히 위법한 부과처분이며 5년이상 장기 임대한 주택에 대한 양도소득세의 감면을 하지 아니한 것도 위법한 부과처분이다.

나. 국세청장 의견

청구인이 쟁점부동산을 94.3.8 양도하고 과세표준확정 신고기한 이전인 94.9.23 자산양도차익 예정신고한 사실이 있으므로 처분청이 무신고라 하여 기준시가로 과세한 처분은 잘못이나 청구인이 제시하는 양도가액 100,000,000원은 양도당시의 기준시가 260,139,300원의 38%에 불과한 것으로 보아 실지거래 가액으로 보기는 어려우므로 기준시가로 결정고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

첫째. 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부와

둘째. 주택임대 신고서를 제출하지는 아니하였으나 주택임대 사실을 확인할 수 있는 경우 양도소득세를 감면할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점1에 대하여 본다

① 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 (가)목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에 의하면 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득금액을 계산하기위한 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 양도자가 자산 양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 실지거래가액으로 신고한 경우에는 실지거래가액” 에 의하도록 규정하고 있다.

② 사실관계 및 판단

청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 위 지상에 다세대주택 지하실 84.46㎡, 1층 81.96㎡, 2층 81.96㎡를 신축하여 86.11.19 소유권보전등기한 후 94.3.10 지층1호 46.26㎡, 지층2호 38.20㎡를 양도한 사실이 등기부등본에 나타나고 있다.

청구인은 94.9.23 취득가액을 20,743,900원 양도가액 100,000,000원으로 하여 신고한 바 있으나 청구인이 제시한 94.3.8 작성한 양도시의 계약서는 중개인도 없이 작성된 검인계약서이고, 거래사실증명원은 94.3.8 계약당일 일시불로 100,000,000원을 지급하기로 되어 있고 이에 관한 금융자료 등 객관적인 거증서류의 제시가 없으며 양도가액 100,000,000원은 양도당시의 기준시가 260,139,390원의 38%에 불과하여 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 보여진다.

다. 쟁점2에 대하여 본다

① 관련법령

조세감면규제법 제67조 제1항에서 『대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다. 이하 이조에서 같다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로서 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50 (임대주택건설촉진법에 의한 임대주택과 10년 이상의 임대주택의 경우에는 100분의100)에 상당하는 세액을 감면한다

1. 1986년 1월1일 이후 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월1일 현재 입주된 사실이 없는 주택』이라고 규정하고 있고, 제3항에서 『제1항의 규정에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대업에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제64조에서 『① 법 제67조 제1항에서 “대통령령이 정하는 내국인”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다

1. 임대주택을 5호 이상 임대하는 소득세법 제1조의 규정에 의한 거주자

② 법 제67조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 내국인은 주택의 임대를 개시한날로부터 3월 이내에 재무부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지)를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다

③ 법 제67조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세년도의 과세표준신고기한 내에 재무부령이 정하는 세액면제신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 주소지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지) 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표등본

2. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건물대장등본

3. 기타 재무부령이 정하는 서류』로 규정하고 있다.

또한 소득세법 제70조 제3항에서 『거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해연도의 양도소득 과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

2. 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모이하의 주택으로서 보유기간이 2년이상 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배 이내의 토지, 양도소득세과세표준의 100분30』로 규정하고 있다.

② 사실관계 및 판단

(가) 청구인은 다세대주택(6세대)을 신축하여 5호이상의 주택을 5년이상 임대하다가 양도하였다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴보면, 청구인은 주민등록상 84.11.30부터 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOO에 계속 거주하고 있어 쟁점부동산에 거주한 사실이 나타나지 아니한다.

청구인이 이 건 관련 임대소득을 신고납부한 사실이 90-94년 귀속 소득세 과세표준확정신고 및 자진납부 계산서에 의해 나타나고 있으며 또한 청구인은 이 건 임대와 관련한 거증서류로 OOO 등 10인과의 부동산임대차계약서 10장을 제시한 바 있다.

당심이 서울특별시 강남구 OOOOO장에 조회한 바에 의하면 동 다세대주택에 1986년에 OOO등 2명 전입, 1987년에 OOO등 8명 전입, 1988년에 OOO등 5명 전입, 1989년에 OOO등 8명 전입, 1991년에 OOO등 2명 전입, 1992년에 OOO등 4명 전입, 1993년에 OOO등 5명이 전입하여 동 다세대주택 신축시로부터 양도시까지 총 34가구나 전입한 사실이 나타나는 바, 청구인이 주택의 임대와 관련하여 5년간 소득세를 신고 납부한 사실로 볼 때 5호이상의 주택을 5년이상 임대하였다고 보여진다.

또한 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 장기임대주택세액면제(감면)신청서는 제출한 사실은 있는 한편, 주택의 임대를 개시한 날로부터 3월이내에 주택임대신고서를 제출한 사실은 없으나, 동 주택임대신고서 제출은 임대사업현황 등을 파악하기 위하여 필요한 서류를 정부에 제출하도록 협력의무를 부과한 것으로 사업자등록사항 등에 의하여 임대사항을 확인할 수 있을 때에는 주택임대 신고서를 제출하지 아니하여도 되는 것인바 (동지 국세청재산 22601-317, 91.3.12) 청구인은 90.1.1-94.12.31 과세기간중 소득세를 신고하였고 그 신고서에 사업자등록번호가 OOOOOOOOOOOO으로 기재되어 있는 것으로 보아 사업자등록을 한 것으로 보이므로 처분청이 이 건 관련 장기임대주택에 대한 양도소득세등의 감면을 하지 아니한 처분은 적법하지 아니하다 할 것이다.

(나) 쟁점부동산은 등기부등본에 다세대주택 지층1호 46.26㎡, 지층2호 38.20㎡로 등재되어 있어 국민주택규모이하 주택으로 나타나고 있는 바, 처분청이 양도소득세 과세표준에 소득세법 제70조 제3항 제2호에서 정한 세율 100분의 30을 적용하지 아니하고 100분의 55를 적용한 것은 적법하지 아니하다 할 것이다.

라. 결론

이 건 심판청구는 이를 심리한 바 청구인등의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.