서울동부지방법원 2014.10. 8. 선고 2013가단56861 판결

가. 원고는 서울 성동구 C 일대를 사업시행구역으로 하여 그 위에 있는 연립주택을 철거하고 새로운 아파트를 건설하는 재건축사업(이하 '이 사건 재건축'이라 함)을 시행하기 위해 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법'이라 함)에 따라 설립된 재건축정비사업조합이고, 피고는 이 사건 재건축 사업시행구역 안에 있는 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 함)의 소유자인데, 2008. 5. 19. 이 사건 부동산에 관하여 소외 한국양계축산업협동조합 앞으로 채 권최 고액 60,000,000원의 근저 당권설정 등기 를 마쳐주었다.

나. 이 사건 재건축 사업시행구역 내 토지 등의 소유자(이하 '이 사건 토지 등 소유 자'라 함)들은 2013. 1. 3. 창립총회를 개최하여 건축물의 설계 개요 건, 신축에 소요되는 개략적인 비용 및 분담금 기준 건, 재건축조합 정관 승인 건, 조합장 및 임원 선출건, 재건축조합 설립 결의 건 등의 안건을 의결(이하 '이 사건 재건축결의'라 함)하였다.

다. 원고는 2013. 3. 6. 도정법 제16조에 따라 서울 성동구청장으로부터 재건축조합 설립인가를 받았는데, 당시 원고 조합의 설립에 대한 이 사건 토지 등 소유자들의 동의율은 86.11%(전체 36명 중 31명이 동의함)이었다.

라. 원고는 2013. 9. 5. 이 사건 재건축에 참가의사를 밝히지 않은 피고에게 '도정법

제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 따라 이 사건 재건축을 시행 함에 있어서 재건축 결의에 대한 동의 여부를 최고하고, 만약 최고서 수령일로부터 2개월 이내에 회답이 없을 경우 재건축 불참의사로 간주하여 피고 소유의 이 사건 부동산에 대하여 매도청구권 행사를 진행할 것'이라는 내용의 최고서(이하 '이 사건 최고서'라 함)를 발송하였고, 피고는 2013. 9. 6. 이 사건 최고서를 수령하였는데, 2개월이 경과하도록 아무런 회신을 하지 않았다.

마. 원고는 2013. 10. 31. 피고를 상대로 이 사건 부동산의 매도를 청구하는 의사표 시가 기재된 이 사건 소장을 이 법원에 제출하였고, 이 사건 소장 부본은 2013. 11.14. 피고에게 송달되었다.

바. 개발이익이 포함된 이 사건 부동산의 시가는 2013. 11. 10.을 기준으로 하여 254,000,000원이다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 감정인

D의 시가감정결과, 변론 전체의 취지.

2. 청구원인에 관한 판단

가. 관련 법령

[도정법]

제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자

[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]

제48조(구분소유권 등의 매도청구 등)

① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.

② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.

③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결으I가 있은후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.

나. 원고의 주장에 관한 판단(1) 매매계약의 성립

위 인정사실에 의하면, 원고가 조합 설립의 동의를 하지 아니한 피고에게 이 사건 최고서를 통하여 이 사건 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 촉구하였으나，피고가 촉구를 받은 날로부터 2개월이 지나도록 회답을 하지 않아 이 사건 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주되므로, 원고가 피고를 상대로 이사건 부동산에 관하여 매도청구권을 행사할 수 있게 되었는바, 원고는 피고를 상대로

이 사건 소장 부본의 송달로써 매도청구권을 행사하였으므로, 원고와 피고 사이에는 이 사건 소장 부본의 송달일인 2013. 11. 14. 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 보아야 한다.

한편 부동산매매계약에서 특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 부동산에 설정된 근저 당권설정등기로 인하여 완전한 소유권이전을 받지 못할 우려가 있으면, 그 근저당권이말소될 때까지 그 등기상의 담보한도금액에 상당한 대금 지급을 거절할 수 있으므로,매매목적물에 근저당권설정등기가 마쳐졌을 경우 매매대금에서 근저당권의 채권최고액을 공제한 나머지 매매대금을 지급할 의무와 소유권이전등기절차를 이행하고 목적물인부동산을 인도할 의무가 동시이행의 관계에 있다고 보아야 한다. 그런데 이 사건 부동산의 시가가 2013. 11. 10.을 기준으로 하여 254,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 가까운 2013. 11. 14.을 기준으로 한 시가도 이와 같을 것으로 추인되고,피고가 2008. 5. 19. 이 사건 부동산에 관하여 한국양계축산업협동조합 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳐준 사실도 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고로부터 이 사건 부동산의 시가에서 근저당권의 채권최고액을 공제한 나머지 매매대금 194,000,000원(= 254,000,000원 - 60,000,000원)을 지급받음과 동시에 원고에게이 사건 부동산에 관하여 이 사건 소장 부본이 송달된 2013. 11. 14.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.

(2) 매매계약 일자

원고는, 이 사건 최고서 송달 후 2개월이 지나기 전에 매도청구권을 행사한 경 우에는 최고서 송달 후 2개월이 되는 날에 매매계약이 체결되는데, 원고는 최고서 송달 후 2개월이 도과하기 전인 2013. 10. 31. 이 사건 소를 제기함으로써 매도청구권을

행사하였으므로 피고가 이 사건 최고서를 송달받은 날로부터 2개월이 경과된 날인 2013. 11. 7. 매매계약이 성립되었다고 주장한다.

그러나 매도청구권은 형성권이므로 그것을 행사한다는 의사표시가 상대방에게 도달 하여야 효과가 발생하는 것이어서, 원고가 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 이 사건 소를 제기하였다고 해서 곧바로 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고볼 수는 없다.

다만, 매도청구권의 행사에 따른 매매계약 체결일은 법률상 주장에 해당되고, 변론 주의 하에서도 주장된 사실관계를 기초로 한 법적 판단은 법원의 권한에 속하고, 원고의 주장에는 법률적 판단에 들어맞는 날짜에 매매계약이 성립되었다고 보아야 한다는취지가 포함된 것으로 볼 수 있으므로, 앞서 본 바와 같이 이 사건 최고서가 송달된날부터 2개월이 지났고 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 날인 2013. 11. 14. 이사건 부동산에 관한 매매계약이 성립된 것으로 본다.

3. 피고의 주장에 관한 판단

가. 재건축 결의의 실질적 요건 흠결 주장에 관한 판단

(1) 피고의 주장

이 사건 재건축결의는 '조합원이 사업진행으로 부담하게 될 청산금의 산정방식, 분양받은 대지 및 건축물의 가격과 종전 토지 및 건축물 가격의 평가방법과 평가기준시점, 청산금의 부담시기와 납부방법' 등 조합원이 부담하게 될 사업비용의 분담기준을정하지 않아 무효이므로, 원고는 매도청구권을 행사할 수 없다.

(2) 판단

살피건대, 주택재건축사업에서의 사업시 행자인 정비사업조합은 관할 행정청의

조합설립인가와 등기에 의해 설립되고, 조합설립에 대한 토지 등 소유자의 동의(이하 '조합설립결의,라 함)는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과한 것이므로, 조합설립결의에 하자가 있다 하더라도 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않는 한 정비사업조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖는다. 따라서 재건축정비사업조합이 조합 설립에 동의하지 않은 자등에 대해 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행 등을 구하는 소송을 제기한 경우, 그 소송절차에서 조합설립에 동의하지 않은 자 등이 조합설립결의에서 정한 비용분담에 관한 사항 등이 구체성을 결여하여 위법하다는 점을 근거로 매도청구권 행사의 적법성을 다툴 수 있기 위해서는, 그와 같은 사정으로 조합설립결의가 효력이 없다는 것만으로는 부족하고, 나아가 그로 인해 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대 • 명백하여 당연무효임을 주장 • 입증하여야 한다.

그런데 우선 원고에 대한 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었다는 점을 인정할 증거가 없다.

다음으로 원고에 대한 조합설립인가처분의 하자가 중대 • 명백하여 당연무효인지에 관하여 보건대, 을 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 재건축결의에서 의결된 내용 중비용의 분담금 추산액에 관한 부분은 분양대상자별 분담금 추산액이 "분양예정인 대지및 건축물의 추산액 - (분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격 X 비례율)''인데,"조합원별 분담금은 추후 관리처분계획에 따라 적용된 조합원분담금을 분담한다."는 내용인 사실을 인정할 수 있으나, 갑 제4, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 동의서는 도정법 시행령 제26조 제1항, 같은 법 시행규칙 제7조 제3항에 따라 정해진 주택재건축정비사업조합 설립동의서

양식에 의하여 작성된 점, 이 사건 동의서에는 비용의 분담에 관하여 전체적으로 조합 의 정관에 정한 바에 따른다는 취지로 기재되어 있는데, 도정법 및 같은 법 시행령과원고의 정관 등에서 조합원이 사업진행으로 부담하게 될 청산금의 산정방식뿐만 아니라, 분양받은 대지 및 건축물의 가격과 종전 토지 및 건축물의 가격의 평가방법과 평가기준시점, 청산금의 부담시기와 납부방법 등을 구체적으로 규정하고 있는 점(도정법제48조 제1항 제3 내지 5호, 제57조, 도정법 시행령 제57조 제1항 제2호, 제2항 제2호,제3, 4항, 원고 정관 제34조, 제54조, 제55조 등), 그러한 내용을 담은 원고의 정관도이 사건 재건축결의의 대상으로 되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 동의서 또는 이 사건 재건축결의에 조합원이 부담하게 될 사업비용의 분담기준이 제시되지 않는등 실체적 하자가 존재한다거나 이로 인해 조합설립인가처분이 당연무효라고 볼 수는없다.

따라서 이 부분 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.

나. 창립총회의 절차상 하자 주장에 관한 판단

(1) 피고의 주장

원고는 조합설립에 동의하지 않는 사람들로 하여금 총회에 참석할 수 없도록 하 였으므로, 원고의 창립총회는 무효이고, 그 결과 조합설립인가처분도 무효이어서, 원고는 매도청구권을 행사할 수 없다.

(2) 판단

을 제2호증의 기재에 의하면, 원고가 창립총회 개최 공고를 하면서 참석대상에 관하여 '전체 A연립소유주 및 대리인'으로 하되, '조합설립동의서를 제출하지 않은 소유주는 총회에 참석할 수 없음을 알려드립니다.'라고 기재한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 도정법 제19조 제1항은 주택재건축사업의 조합원은 주택재건축사업에 동의한 자라고 규정하고 있는바, 위와 같은 창립총회 공고 문구는 위 법조문의 문구를 다시한 번 확인한 것에 불과하므로, 위와 같은 공고의 기재만으로 창립총회가 절차적 하자로 무효라고 볼 수 없고, 달리 원고에 대한 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대 • 명백하여 당연무효라는 점을 인정할 증거도 없으므로, 이 부분 피고의 주장도 받아들이지 아니한다.

다. 매매대금에 대한 주장에 관한 판단(1) 피고의 주장

원고가 조합설립인가를 받기 전에 'A지역주택조합재건축추진위원회'는 이 사건 토지 등 소유자들 중 1인인 소외 E을 상대로 소유권이전등기등 청구의 소를 제기하였고, 그 사건의 항소심(서울고등법원 2008나90820호)에서 법원은 2009. 10. 28. 'E은 A지 역 주택조합재 건축추진위 원회로부터 320,000,000원을 지 급받음과 동시 에 A지 역 주택조합재 건축추진위 원회 에 게 이 사건 부동산에 관하여 근저 당권설정 등기 의 말소등기 절차에필요한 제반 서류를 교부하고, 2009. 10. 28. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하며, A지역주택조합 설립인가에 필요한 서류를 교부한다.'는 내용의 조정을 갈음하는 결정을 하였으며, 그 무렵 위 결정이 확정되었는바, 도정법 제15조 제4항은 '추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다.'고 규정하고 있으므로 위 강제조정결정의 효력은 원고에게 미치고, 공평의 원칙상 이 사건 부동산의 대금도 위 강제조정결정에 기재된 320,000,000원으로 정해져야 한다.

한편 원고는 이 사건 부동산과 같은 건물의 제1층 제102호의 소유자인 소외 F를 상 대로 매도청구권을 행사하면서 서울동부지방법원 2013 가단56854호로 부동산소유권매

도 등 청구의 소를 제기하였는바, 위 사건에서는 매매목적물인 F 소유 부동산에 대한 시가감정결과가 277,000,000원이므로, 공평의 관점에서 이 사건 부동산의 시가도 동일하게 평가되어야 한다.

(2) 판단

을 제3호증의 기재에 의하면, A지역주택조합재건축추진위원회와 E 사이에 피고 의 주장과 같은 내용의 조정을 갈음하는 결정이 확정된 사실을 인정할 수 있으나, A지역주택조합재건축추진위원회가 이 사건 재건축을 위하여 도정법 제13조에 따라 구성된추진위원회라는 점을 인정할 증거가 없으므로 , A지역주택조합재건축추진위원회에 대한강제조정결정의 효력이 원고에게 미친다고 할 수 없다(을 제3호증의 기재에 의하면 A지역주택조합재건축추진위원회는 주택법에 의한 지역주택조합의 설립을 위하여 결성된추진위원회인데, 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 재건축을 위하여 도정법에 따라설립된 재건축정비사업조합이므로, 이 사건 소는 위 조정을 갈음하는 결정이 확정된사건과 당사자가 다름).

한편 이 사건 부동산의 매매대금을 위 강제조정결정에서 정한 금액 또는 원고와 F 사이의 부동산소유권매도 등 청구 사건의 시가감정결과와 동일하게 정하지 아니한다고하여 공평의 원칙에 반한다고 보기도 어렵다.

또한 감정인 D의 시가감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 부동산 에 관한 시가감정은, 이 사건 부동산의 인근지역 내 유사한 부동산의 거래사례와 위치,입지조건, 부근상황 및 건물의 구조, 용재, 시공상태, 설비상태, 층별 • 향별 • 위치별 효용성 등 제반 가치형성요인을 종합 참작하여 대지권인 토지와 건물을 일체로 평가하되,재건축으로 인한 개발이익을 포함하여 평가가 이루어진 사실을 인정할 수 있는데, 감정

인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘 못이 없는 한 이를 존중하여야 하는바, 피고가 주장하는 사정만으로는 감정방법 등이경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 보기 어렵다.

따라서 이 부분 피고의 주장도 받아들이지 아니한다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.