서울동부지방법원 2014.9.2. 선고 2013가단56878 판결

가. 원고는 서울 성동구 D 일대를 사업시행구역으로 하여 그 위에 건립되어 있는 연 립주택을 철거하고 새로운 아파트를 건설하는 재건축사업(이하 '이 사건 재건축사업'이라고 한다)을 시행하기 위해 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라고 한다)에따라 설립된 재건축정비사업조합이고, 피고는 위 사업시행구역 안에 있는 별지 목록기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)의 소유자이다.

나. 위 사업시행구역 내 토지 등의 소유자(이하 '이 사건 토지 등 소유자'라고 한다) 들은 2013. 1. 3. 창립총회를 개최하여 건축물의 설계 개요 건, 신축에 소요되는 개략적인 비용 및 분담금 기준 건, 재건축조합 정관 승인 건, 조합장 및 임원 선출 건, 재건축조합 설립 결의 건 등의 안건을 의결(이하 '이 사건 재건축결의'라고 한다)하였다.

다. 원고는 2013. 3. 6. 도시정비법 제16조에 따라 성동구청장으로부터 재건축조합설 립인가(이하 '이 사건 조합설립인가'라고 한다)를 받았는데, 이 사건 조합설립인가 당시원고의 설립에 대한 이 사건 토지 등 소유자들의 동의율은 86.11%(전체 36명 중 31명)이었다.

라. 원고는 2013. 9. 5. 이 사건 재건축사업에의 참가의사를 밝히지 않은 피고에게 '도 시정비법 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다)제48조에 따라 이 사건 재건축사업에 대한 결의에 관한 동의 여부를 최고하니, 만약 최고서 수령일로부터 2개월 이내에 회답이 없을 경우 재건축에 참가하지 않은 것으로 간

주하여 피고 소유의 이 사건 부동산에 대하여 매도청구권을 행사할 것'이라는 내용의 최 고서(이하 '이 사건 최고서'라고 한다)를 발송하였으나, 피고는 이 사건 최고서를 수령한2013. 9. 9.로부터 2개월이 경과하도록 아무런 회신을 하지 않았다.

마. 원고는 2013. 10. 31. 피고를 상대로 이 사건 부동산의 매도를 청구하는 의사표 시가 기재된 이 사건 소장을 법원에 제출하였고, 이 사건 소장 부본은 2013. 11. 19.피고에게 송달되었다.

바. 2013. 11. 10. 기준 이 사건 부동산에 대한 개발이익이 포함된 시가는 2억 6,000 만 원이다.

2. 청구원인에 관한 판단

가. 관련 법령

[도시정비법]

제 39조(매도청구)

사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의(제3호의 경우에는사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자

[집합건물법]

제48조(구분소유권 등의 매도청구 등)

① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가

할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.

② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.

③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

@ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.

나. 판 단

1) 앞서 인정한 사실에 의하면, 원고가 이 사건 재건축결의에 대하여 동의하지 않 은 피고에게 이 사건 재건축사업에 참가할 것인지 여부에 대한 회답을 이 사건 최고서를 통해 촉구하였음에도 피고는 이를 수령한 날로부터 2개월이 지나도록 회답을 하지않았고, 이에 원고가 피고를 상대로 관련 법령에 따라 이 사건 소장 부본의 송달로써매도청구권을 행사하였으므로, 원고와 피고 사이에는 이 사건 소장 부본 송달일인2013. 11. 19. 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립하였다.

또한 2013. 11. 10. 당시 이 사건 부동산의 시가가 2억 6,000만 원임은 앞서 본 바 와 같고, 이와 가까운 2013. 11. 19.경의 시가 역시 그와 같을 것으로 추인되며, 원고의 피고에 대한 이 사건 부동산의 매매대금지급의무와 피고의 원고에 대한 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차이행의무 및 인도의무는 동시이행관계에 있다 .

따라서 피고는 원고로부터 이 사건 부동산의 매매대금 2억 6,000만 원을 지급받음 과 동시에, 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 2013. 11. 19.자 매매계약을 원인으로한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.

2) 한편, 원고는 최고서 송달 후 2개월이 지나기 전에 매도청구권을 행사한 경우에 는 최고서 송달 후 2개월이 되는 날에 매매계약이 체결되는데, 원고는 최고서 송달 후2개월이 도과되기 전인 2013. 10. 31. 이 사건 소를 제기함으로써 매도청구권을 '행사'하였으므로 피고가 이 사건 최고서를 송달받은 날로부터 2개월이 경과된 날인 2013.11. 10.자로 매매계약이 체결되었다고 주장한다.

그러나 이 사건 최고서에는 매도청구권의 행사 가능성에 대한 경고의 문구만 있을 뿐 위 최고서 자체로 매도청구권을 행사한다는 내용의 기재가 없고, 이 사건 소장에서야 비로소 매도청구권 행사의 의사표시가 담겨 있으며, 이 사건 소장 부본이 2013. 11.19.에야 피고에게 송달된 사실은 앞서 본 바와 같은바, 매도청구권은 형성권으로서 형성권을 행사한다는 의사표시가 상대방에게 도달되어야 효과가 발생하는 것인데, 조합설립에 대한 동의를 최고하는 최고서가 송달된 후 2개월이 지났다는 점만으로, 매도청구권 행사의 의사표시가 아직 상대방에게 도달되지 않았음에도 곧바로 매매계약이 체결되었다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

그러나 매도청구권의 행사에 따른 매매계약 체결일은 법률상 주장에 해당되고, 변 론주의 하에서 주장된 사실관계를 기초로 한 법적 판단은 법원의 권한에 속하므로, 원고의 주장을 선해하여 이 사건 소장 부본의 송달로써 매매계약이 체결된 것으로 본다.

3. 피고의 주장 및 이에 대한 판단

가. 이 사건 재건축결의의 실체적 하자에 대한 부분

1) 피고의 주장

피고는 이 사건 재건축결의의 내용에는 '조합원별 분담금은 추후 관리처분계획에 따라 적용된 조합원분담금을 분담한다,고 규정되어 있을 뿐 조합원이 사업진행으로 부담하게 될 청산금의 산정방식 , 분양받은 대지 및 건축물의 가격 과 종전 토지 및 건축물 가격의 평가방법과 평가기준시점, 청산금의 부담시기와 납부방법 등 조합원이 부담하게 될 사업비용의 분담기준을 전혀 제시하지 않고 있는바, 이는 재건축의 실질적 요건을 흠결한 경우로서 이에 터잡아 이루어진 이 사건 재건축결의는 무효이므로, 원고의 이 사건 부동산에 관한 매도청구권은 무효라는 취지로 주장한다.

2) 판 단

가) 주택 재건축사업 에서 의 사업시 행자인 정 비사업조합은 관할 행정청 의 조합설립 인가와 등기에 의해 설립되고, 조합 설립에 대한 토지 등 소유자의 동의(이하 '조합설립결의'라 한다)는 조합설립인가 처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건중 하나에 불과한 것이므로, 조합설립결의에 하자가 있다 하더라도 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않는 한 정비사업조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖는다. 따라서 재건축정비사업조합이 조합 설립에 동의하지 않은 자등에 대해 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행 등을 구하는 소송을 제기한 경우, 그 소송절차에서 조합 설립에 동의하지 않은 자 등이 조합설립결의에서 정한 비용분담에 관한 사항 등이 구체성을 결여하여 위법하다는 점을 근거로 매도청구권 행사의 적법성을 다툴 수 있기 위해서는, 그와 같은 사정으로 조합설립결의가 효력이 없다는 것만으로는 부족하고, 나아가 그로 인해 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대 • 명백하여 당연 무효임을 주장 . 입증해야 한다(대법

원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결 참조).

나) 을 제1호증의 기재에 의하면, 원고의 설립 총회 당시 의결된 원고 조합 설립 및 정비사업 내용은 ① 신축건물의 설계개요로서 대지면적 2,580.8㎡, 건축연면적7,424.48㎡, 규모 지하 1층, 지상 13층 아파트 2개동 및 부대복리시설, 건폐율 26.2%,용적률 198.9%이고, ② 건축물철거 및 신축비용 계산액으로서 철거비 125,794,080원,신축비 84억 7,908,000원, 기타사업비용 14억 88,361,000원, 합계 100억 22,063,080원이며, ③ 비용의 분담금 추산액에 관하여는 분양대상자별 분담금 추산액은 분양예정인대지 및 건축물의 추산액 - (분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격 x 비례율)인데, 조합원별 분담금은 추후 관리처분계획에 따라 적용된 조합원분담금을 분담한다는내용인 사실을 인정할 수 있다.

그러나 한편, 갑 제4, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고가 이 사건 토지 등 소유자들로부터 받은 주택재건축정비사업조합 설립동의서(이하 '이 사건 동의서'라고 한다)에는 '건축물철거 및 신축비용 계산액' 항목에는 "철거비 125,794,080원, 신축비 8,407,908,000원, 그 밖의 사업비용1,488,361,000원, 합계 10,022,063,080원''이라고 기재되어 있고, '위 계산액에 따른 비용의 분담' 항목에는 "조합정관에 따라 경비를 부과• 징수하고, 관리처분시 가청산하며, 조합청산시 청산금을 최종 확정한다. 조합원 소유 자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 그 비율에 따라 비용을 부담한다. 분양대상자별 분담금 추산액= 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액 - (분양대상자별 종전의 토지 및 건출물의 가격 x 비례율), 비례율 = (사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입 - 총사업비) / 종전의 토지 및 건축물의 총 가액"이라고 기재되어 있는 점, 이 사건 동의서는 도시정비법

시행령 제26조 제1항, 같은 법 시행규칙 제7조 제3항에 따라 정한 주택재건축정비사업 조합 설립동의서 양식에 의하여 작성된 점, 비용의 분담에 대하여는 전체적으로 조합정관에 정한 바에 따른다는 취지로 기재되어 있는데, 도시정비법 및 같은 법 시행령과원고의 정관 등에서 조합원이 사업진행으로 부담하게 될 청산금의 산정방식뿐만 아니라, 분양받은 대지 및 건축물의 가격과 종전 토지 및 건축물의 가격의 평가방법과 평가기준시점, 청산금의 부담시기와 납부방법 등을 구체적으로 규정하고 있는 점(도시정비법 제48조 제1항 제3 내지 5호, 제57조, 도시정비법 시행령 제57조 제1항 제2호, 제2항 제2호, 제3, 4항, 원고 정관 제34조, 제54조, 제55조 등), 또한 그러한 내용을 담은원고의 정관도 동시에 조합설립결의의 대상으로 하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때,위 인정사실만으로는 이 사건 동의서의 기재 내용 중 조합원이 부담하게 될 사업비용의 분담기준이 구체적으로 정하지 않은 것이어서 위법하다거나, 이 사건 재건축결의에조합원이 부담하게 될 사업비용의 분담기준이 전혀 제시되지 않는 등 실체적 하자가존재한다고 보기 어렵고, 그 밖에 이 사건 재건축결의에 실체적 요건이 흠결되어 이사건 조합설립인가 처분에 중대하고 명백한 하자가 있다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

나. 이 사건 재건축결의의 절차적 하자에 대한 부분

1) 피고의 주장

피고는, 원고가 원고의 창립총회 개최 당시 조합설립에 동의하지 않는 사람에 대

하여는 아예 총회에 참석할 수 없도록 총회 소집 통지절차를 누락하였을 뿐만 아니라

창립총회 개최공고에도 조합설립에 동의하지 않은 사람은 참석할 수 없다고 명시하였 으므로, 원고의 창립총회는 그 절차상 하자가 중대하고 명백하여 무효이고, 이에 터잡은 이 사건 재건축결의 및 이 사건 조합설립인가도 무효이므로, 원고의 이 사건 부동산에 대한 매도청구권의 행사는 무효라는 취지로 주장한다.

2) 판 단

가) 을 제2호증의 기재에 의하면, 원고는 조합창립총회 개최 공고를 하면서 참석 대상에 관하여 '전체 A소유주 및 대리인'으로 기재하되, '조합설립동의서를 제출하지않은 소유주는 총회에 참석할 수 없음을 알려드립니다'라고 기재한 사실을 인정할 수있다.

나) 그런데 도시정비법 제19조 제1항은 주택재건축사업의 조합원은 주택재건축사 업에 동의한 자라고 규정하고 있으므로, 위와 같은 문구는 위 법조문의 문구를 다시한 번 확인한 것에 불과하다고 할 것이어서, 위와 같은 총회 공고의 기재 및 피고가주장하는 사유만으로 설립총회가 절차적 하자로 인하여 무효라고 볼 수 없고, 그 밖에이 사건 재건축결의에 절차적 요건이 흠결되어 이 사건 조합설립인가 처분에 중대하고명백한 하자가 있다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

다. 이 사건 부동산의 매매대금에 대한 부분

1) 피고의 주장

피고는, 가사 이 사건 조합설립인가의 효력이 인정된다고 하더라도 원고가 조합 설립인가를 받기 전인 2009. 10. 28. E재건축추진위원회는 이 사건 토지 등 소유자 중1인인 F을 상대로 제기한 소유권이전등기등 사건의 항소심(서울고등법원 2008나90820호)에서 'F은 위 재건축추진위원회로부터 3억 2,000만 원을 지급받음과 동시에 위 재건축추진위원회에게 F 소유의 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고 , E 설립인가에 필요한 서류를 교부한다'는 내용의 조정에 갈음하는 결정이 확정되었는바, 위결정의 효력은 원고에게도 미치고, 공평의 원칙상 이 사건 부동산에 대한 매수대금은위 결정에 기재된 3억 2,000만 원으로 정해져야 한다고 주장한다.

2) 판 단

가) 을 제3호증의 기재에 의하면, E재건축추진위원회와 F 사이에 피고의 위 주장 과 같은 내용의 조정에 갈음하는 결정이 확정된 사실을 인정할 수 있다.

나) 그러나, E재건축추진위원회와 F 사이에 확정된 위 결정의 효력이 별개의 사건 당사자인 원고에게 미친다고 보기 어렵고, 이 사건 부동산에 대한 매매대금을 위결정에서 정한 매매대금과 동일하게 정하지 아니한다고 하여 공평의 원칙에 반한다고보기도 어려울 뿐만 아니라, 감정인 C의 시가감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여보면, 이 사건 부동산에 관한 시가감정은, 이 사건 부동산과 가격형성요인이유사한 인근의 거래사례를 조사하고, 접근조건, 환경조건 등 외부요인, 시공상태, 규모/구성비 등건물요인, 평형별 효용, 층별 효용 등 개별요인 등을 종합 참작하여 건물과 토지의 소유권 • 대지권을 일체로 하여 시장가치 기준으로 평가하되, 재건축으로 인한 개발이익을포함하여 평가한 사실을 인정할 수 있는바, 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하므로(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 등 참조), 피고가 주장하는 사정만으로는 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 보기어렵다.

따라서, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

4.결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로, 이를 인용하기로 하여, 주문과 같 이 판결한다.