불공정한 법률행위로 인정된 사례

부동산의 매도인이 그 부동산의 위치 가격 등을 전혀 모르고 일자무식의 70세 고령임을 이용하여 그 싯가의 16분의 1에도 못미치는 저렴한 가격으로 매수하였고 그 10개월 후에 매수한 부동산중 10분의 1에 불과한 토지에 관하여 부동산 전체의 매수가격의 14배에 달하는 가격으로 전매를 기도한 경우라면 이는 매도인의 경솔 무경험에 인한 것이며 매수인이 그 사정을 알고 이를 이용함으로써 이루어졌다고 추인할 수 있다.

민법 제104조

1977. 12. 13. 선고, 76다2179 판결(법원공보 578호 10529)

원고

피고

서울민사지방법원(79가합154 판결)

피고의 항소를 기각한다.

항소비용은 피고의 부담으로 한다.

(1) 피고는 원고에게 별지목록기재 부동산에 관하여 서울민사지방법원 연천등기소 1976. 8. 12.자 접수 제3937호로 한 소유권보존등기의 말소등기절차를 이행하고 위 부동산이 원고의 소유임을 확인한다.

(2) 소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결

원판결을 취소한다.

원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다라는 판결

1. 본안전항변에 관한 판단

피고소송대리인은 이사건 청구는 1978. 9. 27. 실종선고 심판 확정으로 사망 간주된 소외 1을 원고로 하여 그 재산관리인인 소외 2가 1979. 1. 12. 피고를 상대로 원심법원에 제기한 것으로서 소외 1의 실종선고 효력발생 후에 한 부재자 재산관리인의 소 제기행위는 권한 외의 행위이므로 부적법하여 각하를 면치 못한다고 주장하고 아울러 재산관리인의 위 소송 제기행위가 유효하다 하더라도 소외 1의 실종선고 심판 확정으로 사망 간주되었으니 소외 1의 사망으로 인한 소송 중단사유가 발생하였다 할 것이어서 소외 1의 유일한 재산상속인인 원고가 이사건 소송을 수계하지 않는 이상 위 재산관리인 소외 2는 이사건 소송을 유지할 수 없는 것이라고 주장하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제5호증(심판정본), 을 제2호증의 1 내지 13의 각 기재내용을 종합하면, 소외 2가 1977. 11. 11. 서울가정법원으로부터 부재자 소외 1(이사건 피소송 수계인)의 재산관리인으로 선임된 사실, 그후 이사건 소송수계인 원고의 청구에 의하여 소외 1 및 그 처자 모두에 대하여 서울가정법원으로부터 6. 25.사변시 생사불명되었음을 이유로 1978. 9. 18. 실종선고 심판이 선고되고 같은달 9. 27. 동 심판이 확정된 사실을 각 인정할 수 있고 또한 동 실종선고 심판 확정후인 1979. 1. 12.에 이르러 위 재산관리인 소외 2가 이미 실종선고된 소외 1을 원고로 서울민사지방법원에 이사건 청구를 제기한 사실은 기록상 명백하나 법원에 의하여 일단 부재자의 재산 관리인으로 선임된 이상 부재자가 이사건 소송 제기전에 이미 실종선고되어 사망간주되었다 하더라도 그 선임 결정이 취소되지 않는 이상 선임된 부재자 재산관리인이 보존행위로서 한 이사건 소송 제기행위는 유효하다 할 것이므로 위 부재자 재산관리인의 선임 결정이 이사건 소송 제기전에 취소되었다고 볼만한 아무런 증거없는 이 사건에 있어서 피고소송대리인의 위 전단 주장은 이유없음에 돌아간다.

다음 피고소송대리인의 위 후단 주장에 관하여 보건대, 성립에 다툼이 없는 을 제1호증의 1, 2(각 호적등본)의 기재내용에 의하면 원고는 위와 같이 실종선고로 인하여 사망 간주된 소외 1의 손위 누님으로서 유일한 상속인인 사실을 인정할 수 있고 한편 원고가 1979. 7. 27. 당원에 소송수계신청을 하여 소외 1의 부재자 재산관리인이 제소한 이사건 소송을 수계한 사실은 기록상 명백하므로 피고소송대리인의 위 후단 주장 역시 이유없음에 돌아간다.

2. 본안에 관한 판단

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증의 1 내지 5(각 등기부등본), 갑 제2호증의 1 내지 5(각 토지대장등본), 갑 제4호증의 1(판결정본), 갑 제4호증의 2(확정증명원), 앞에 나온 을 제1호증의 1, 2의 각 기재내용과 당원의 형사기록 검증결과에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 6·25당시 행방불명된 부재자인 피소송수계인 소외 1로부터 1975. 10. 31. 피소송수계인 소유인 별지목록 기재 부동산(이하 이사건 부동산이라 한다)을 매수하였다고 하여 1976. 6. 9. 서울지방법원 의정부지원에 소유권이전등기 청구소송을 제기함에 있어 솟장에 위 피소송수계인의 주소를 서울 도봉구 미아 10동 159의 13( 소외 3 방)으로 허위 표시하여 그 허위 주소에다가 소송서류를 송달하게 하고 피소송수계인이나 그의 가족들과는 아무런 관계도 없는 제3자인 소외 4가 소송서류를 수령하므로서 1976. 7. 12. 의제자백에 의한 승소판결을 선고받고 그 판결 정본도 위와 같은 방법으로 송달하게 하여 동 판결을 확정시킨 후 이사건 부동산에 관하여 청구취지기재와 같은 피고명의의 소유권보존등기를 경료한 사실, 위와 같은 사실을 뒤늦게 알게된 위 피소송수계인의 재산관리인 소외 2가 서울고등법원에 위 소유권이전등기 청구사건에 대한 추완항소를 제기하여 동 법원에서는 1978. 11. 18. 이사건 피고가 피소송수계인 소외 1의 대리인인 이사건 원고로부터 이사건 부동산을 매수하였다고 볼만한 증거가 없다는 이유로 원심판결이 취소되고 피고의 청구가 기각되어 그 판결이 확정된 사실, 이사건 부동산은 원래 피소송수계인의 조부인 망 소외 5 명의로 사정된 동 소외인의 소유인데 그가 사망하므로서 장남인 망 소외 6이 이를 상속하였고, 소외 6이 1922. 1. 14. 사망하므로서 그의 장남인 피소송수계인 소외 1이 이를 상속한 사실을 인정할 수 있고 반증없다.

그렇다면 이사건 소송수계인인 원고가 위 피소송수계인 소외 1 및 그 처자들에 대한 실종선고 청구를 하여 실종선고 심판을 받고 동 심판이 확정되어 위 피소송수계인의 생존한 유일한 친누님으로서 이사건 부동산을 상속받게 된 사실은 앞서 본바와 같으므로 이사건 부동산은 원고의 소유라 할 것이고, 이사건 부동산에 관하여 경료된 피고명의의 소유권보존등기는 원인무효의 등기라 할 것이므로 달리 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 위 소유권보존등기를 말소할 의무가 있다 할 것이다.

피고소송대리인은 피고가 1975. 10. 31. 원고로부터 이 사건 부동산을 매수하고 이에 기하여 위와 같이 등기를 경료한 것이므로 피고가 이사건 부동산 매수 당시에는 위 원고가 적법한 처분권자가 아니었다 하더라도 후에 유일한 상속인으로 되므로서 원고는 이사건 부동산에 대한 소유권을 취득하였고, 따라서 동 원고로부터 매수하여서 경료한 피고명의의 위 등기는 결국 실체관계에 부합하는 적법한 등기라고 주장함에 대하여 원고소송 대리인은 주장하기를 피고가 원고로부터 이사건 부동산을 매수했다 하더라도 첫째, 피고는 농가가 아니므로 농지인 이사건 부동산의 취득은 농지개혁법상 무효이고 둘째, 피고가 이사건 부동산을 매수함에 있어서 이사건 부동산을 포함한 도합 88,309평의 농지를 매수하였는바, 3정보 이상의 농지취득을 금하는 농지개혁법을 위반하여 무효이며 셋째, 이사건 부동산을 포함한 88,309평의 공동매수자인 소외 7이 피고 주장의 위 매매일 이후인 1975. 12. 6. 원고에 대하여 계약 해제통지를 하므로서 위 매매계약은 실효되었고 넷째, 원고가 이사건 부동산을 처분할 때인 1975. 10. 31.에는 이사건 부동산에 관하여 처분권이 없었고, 또 상속인으로 된 후에도 이를 추인한바 없었으므로 위 매매는 무효이고 다섯째, 이사건 부동산을 포함한 88,309평의 위 매매당시의 싯가는 1억여원을 상회함에도 불구하고 그 금액의 200분의 1에 불과한 금 500,000원으로 매수하였을 뿐 아니라 당시 원고가 70세의 고령으로서 일자무식이고 사회실정을 전혀 모르고 있음을 이용하여 위 매매가 이루워진 것이므로 이는 반사회적 법률행위 내지 불공정한 법률행위로서 무효를 면할 수 없다는 취지로 주장하므로 살피건대, 각 성립에 다툼이 없는 을 제3호증의 1(권리양도서), 을 제3호증의 2(영수증)의 각 기재내용과 당심증인 소외 8, 9의 각 증언 및 앞서본 형사기록 검증결과에 변론의 전취지를 종합하면 피고는 소외 10과 공동으로 1975. 10. 31. 원고로부터 이사건 부동산을 포함한 토지 88,309평을 대금 500,000원으로 결가하여 매수하고 동 대금을 동 원고에게 지급한 사실을 인정할 수 있고 이에 반하는 원고 본인신문결과 일부는 이를 믿을 수 없고 달리 반증 없는바, 한편 각 성립에 다툼이 없는 갑 제8호증(약정서), 갑 제10호증의 1 내지 5(각 토지대장등본), 앞에나온 을 제1호증의 2, 피고가 공인부분을 인정하므로 문서전체의 진정성립이 추정되는 갑 제12호증의 5(토지등급 확인신청)의 각 기재내용과 당심증인 소외 9, 11의 각 증언, 앞서본 형사기록 검증결과(단 다음 믿지않은 부분 제외) 및 당심의 현장검증결과와 당심감정인 소외 12의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 소외 10은 민통선 북방에 위치하고 있는 이사건 부동산을 포함한 88,309평의 토지 소유자인 피소송수계인 소외 1이 6·25당시 그 처자들과 더불어 행방불명된 사실을 탐지하고 그 연고자를 찾아 헤맨 끝에 원고가 그 유일한 상속인임을 알아낸 후 돈의 여유가 있던 피고를 끌어들여 피고와 공동하여 원고가 1905. 12. 17.생으로서 당시 70세의 일자무식인 노인이고 위 토지의 위치조차 모르고 그 싯가 등을 전혀 모름을 기화로 위 매매일시에 단돈 50만원을 위 전체 토지대금으로 지급하고 이를 매수한 사실, 이사건 부동산의 위 매매당시의 싯가는 평당 900원으로서 이사건 부동산 도합 8,911평의 당시 싯가는 8,019,900원에 이르는 사실, 피고와 소외 10은 위 매수후인 1976. 9. 4. 이사건 부동산을 포함한 88,309평의 토지중 약 10분의 1밖에 안되는 토지 9,000평에 관하여 대금 700만원으로 결가하여 그 처분권을 양도하기로 약정한 사실을 각 인정할 수 있고 위 인정에 일부 어긋나는 위 형사기록 검증결과 일부는 이를 믿을 수 없고 달리 이를 좌우할 만한 증거없다.

위 인정사실에 의하면 피고는 이사건 부동산을 매수함에 있어서 원고가 이사건 토지의 위치, 가격 등을 전혀 모르고 일자무식의 70고령임을 이용하여 그 싯가의 16분의 1에도 못미치는 저렴한 가격으로 매수하였을뿐 아니라 그 10개월 후에 위와 같이 매수한 이사건 부동산을 포함한 88,309평의 토지중 10분의 1에 불과한 9,000평에 관하여 위 토지 전체 매수대금 500,000원의 14배에 달하는 700만원에 처분을 기도한 사실이 인정되므로 이는 결국 원고의 경솔, 무경험을 이용하여 매수인인 피고가 이러한 사정을 알고 싯가보다 현저하게 저렴한 가격으로 매수한 것이라 할 것이고 이는 불공정한 법률행위로서 무효라 할 것인즉 더 나아가 원고소송대리인의 나머지 주장사실에 대하여 판단할 필요없이 피고소송대리인의 이사건 부동산에 관한 매매가 유효함을 전제로 하는 위 주장은 이유없음에 돌아간다.

그렇다면 달리 위 매매가 유효하다고 볼만한 증거없는 이 사건에 있어서 이사건 부동산은 원고의 소유라 할 것이고 이사건 부동산에 관한 청구취지기재와 같은 피고명의의 소유권보존등기는 원인무효의 등기라 할 것이므로 이의 말소를 구하는 원고의 본소청구는 이유있어 이를 인용할 것인바, 이와 결론을 같이하는 원판결은 정당하고 피고의 항소는 이유없어 이를 기각하고, 항소비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.