매매대금의 94.6%가 정산된 경우 부동산의 양도시기

총매매대금 4,077백만원 중 220백만원(5.4%)이 잔금 청산되지 않았으므로, 소유권이전등기가 경료된 날이 양도시기임

소득세법 제98조 양도 또는 취득의 시기

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 1. 9. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 351,649,930원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1996. 10. 28. 주식회사 ○○건설(이하 '○○건설'이라 한다)과 사이에 토지거래계약허가구역 내에 있던 원고 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 산○○-○○임야 15,739㎡ 및 같은 동 산○○○-○○ 임야 119㎡(당시 ○○시 ○○읍 ○○리 산○○○-6 임야 15,858㎡로 1필지의 토지였으나 이후 위와 같이 분할됨. 이하 위 임야 15,858㎡를 '이 사건 임야'라 한다)를 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 뒤, 1997. 3. 5. 이 사건 임야에 관하여 채권최고액 48억 8,527만 원, 채무자 ○○건설, 근저당권자 ○○부동산신탁주식회사로 된 근저당권설정등기를 경료하였다.

나. 그 후 ○○건설은 1998.경 부동에 이르렀고, 이 사건 임야는 1998. 4. 20. 토지거래계약허가구역의 지정에서 해제된 후 2003. 11.경 위 근저당권에 기한 경매절차가 개시되어 2005. 1. 14. 하○○에게 매각되고 같은 날 그 소유권이전등기가 경료되었다.

다. 피고는 이 사건 토지가 2005. 1. 14. 원고로부터 하○○에게 양도되었다고 보아 2006 .1. 9. 원고에게 2005년 귀속 양도소득세 351,649,930원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑1, 을1

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 1996. 10 . 28. ○○건설에게 이 사건 임야를 40억 7,745만 원에 매도하기로 하고 매매계약을 체결하고 ○○건설로부터 그날 계약금 명목으로 액면 32억 5,790만 원의 약속어음을 교부받은 다음, 1996. 11. 29. 중도금 명목으로 5억 원, 1996. 11. 30. 잔금 중 일부 명목으로 1억 원을 각 지급받아 1996. 11. 30.까지 위 매매대금의 94.6%에 이르는 38억 5,790만 원을 지급받았으므로, 이 사건 임야는 1996. 11. 30. 위 매매대금이 거의 지급되어 그 시점에 원고에게서 ○○건설로 양도되었다고 봄이 상당하고, 가사 그렇지 않다고 하더라도 그 후 원고가 ○○건설로 하여금 이 사건 임야의 등기권리증을 교부받아 1997. 2. 28.경에는 이 사건 임야가 ○○건설로 양도되었다고 보아야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 임야가 위 경매절차를 통하여 2005. 1. 14. 원고로부터 하○○에게 양도되었다고 보고 2006. 1. 9. 원고에게 위 양도소득세를 부과하는 이 사건 처분을 하였는바, 이는 이 사건 임야의 양도시기를 오인하여 위 양도로 인한 조세부과권의 제척기간이 경과된 후에 이루어진 것이므로 위법하다.

나. 인정사실

(1) 원고는 1994 8. 11. 주식회사 ○○주택(이하 '○○주택'이라 한다)과 사이에 이 사건 임야를 23억 250만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 ○○주택이 위 매매계약에 대한 토지거래허가를 받지 못하자 우 매매계약을 합의해제하고, 1996. 10. 28. 다시 ○○건설과 사이에 이 사건 임야를 40억 7,745만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였는바, 그 계약서[갑5]에는 다음과 같은 내용으로 대금지불방법이 기재되어 있다.

(가) 계약금 : 32억 5,790만 원, 1996. 10. 28. 지급(1996. 11. 30.자 지급어음)

(나) 중도금 : 5억 원, 1993 11. 30. 지급

(다) 잔금 : 3억 1,955만 원, 토지거래허가 후 1주일 이내 지급

(2) 원고가 위 계약금의 수령사실에 대한 증거로 제출한 ○○건설 발행의 약속어음[갑6]과 ○○주택 명의의 영수증[갑7]에는 ○○건설이 1996. 10. 28. 원고에게 액면 32억 5,790만 원, 어음번호 차가00000000 지급지일 1996. 11. 30.로 된 약속어음 1장을 발행하고, 원고는 그날 위 약속어음에 배서한 뒤 이를 ○○주택에게 위 매매계약 해제에 따른 반환금 명목으로 교부한 것으로 기재되어 있는데, 위 약속어음의 지급기일은 이후 1996. 12. 30., 1997. 1. 22.로 순차 정정되어 있다.

(3) 또한 원고의 ○○은행계좌(계좌번호 : 000-00-000000)에는 1996.11.29. 5억원, 그 다음날 1억 원이 각 입금되었는데, 그 입금자가 누구인지는 확인되지 않는다.

(4) 한편 원고는 1997. 2. 28. ○○건설에게 이 사건 임야의 등기권리증을 교부하여 앞서 본 바와 같이 1997. 3. 5. 이 사건 임야에 관하여 채권최고액 48억 8,527만원, 채무자 ○○건설, 근저당권자 ○○부동산신탁주식회사로 된 근저당권설정등기가 경료되게 한 바 있고, 2003. 1. 21.에는 ○○건설을 상대로 이 사건 임야에 관한 소유권 인수절차이행의 소(○○지방법원 2003가합○○○호)를 제기하였다가 변론기일에 2회 불출석함으로써 2003. 12. 7. 위 소를 취하한 것으로 간주되어 위 소송이 종결된 바 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑2 내지 9, 12

다. 판단

소득세법 제88조 제1항은 양도소득세의 과세대상이 되는 양도에 대하여 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지에 비추어 보면 당해 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 당해 자산의 대가적 급부인 대금이 모두 지급된 경우는 물론, 당해 자산의 대가적 급부가 대부분 지급되고 미미한 금액의 대가적 급부만 남아 있어 당해 자산의 대금이 사회통념상 거의 전부 지급되었다고 볼 만한 사정이 있는 경우에도 당해 자산이 양도된 것으로 볼 수 있다 할 것이고(대법원 1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결, 1993. 4. 27. 선고 92누8934 판결 등 참조), 한편 토지거래계약허가구역 내의 토지에 대하여 허가를 받지 아니하고 체결한 매매계약은 허가를 받기까지는 무효이므로 그러한 상태에서 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여도 이를 두고 양도소득세 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없으나, 그 후 토지거래계약 허가구역의 지정이 해제되는 등의 사유로 위 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었다면 위 토지의 양도시기는 위 매매대금의 지급일, 즉 대금청산일로 보아야 하며, 다만 그에 대한 양도소득세 부과의 제척기간은 위 매매계약이 확정적으로 유효가 된 다음연도의 6. 1.부터 진행한다고 할 것이다(대법원 1998. 2. 27. 선고 97누12754 판결, 2003. 7. 8. 선고 2001두9776 판결 등).

앞서 인정한 사실에 의하면 원고가 ○○건설 사이의 이 사건 임야에 관한 매매계약은 1998. 4. 20. 이 사건 임야가 토지거래계약허가구역의 지정에서 해제됨에 따라 확정적으로 유효하게 되었다고 할 것이므로, 과연 원고가 1996. 11. 30.이나 1997. 2. 28. 경에 이 사건 임야를 ○○건설에게 양도하였다고 볼 수 있는지에 관하여 본다.

먼저 원고가 1996. 11. 30.까지 ○○건설로부터 위 매매대금 중 38억 5,790만 원을 지급받았다는 점에 관하여 보면, 위 주장사실에 부합하는 증인 박○○은 믿기 어렵고, 위 인정사실만으로는, 위 매매대금 중 계약금 명목으로 지급되었다는 위 액면 32억 5,790만 원의 약속어음이 그 지급기일의 정정 이후 실제로 결제되었는지 여부가 불분명할 뿐 아니라 1996. 11. 29.과 그 다음날 원고의 계좌로 입금된 5억 원과 1억 원은 그 입금자를 확인할 수 없어 위 각 금원이 위 매매계약의 중도금과 잔금 중 일부 명목으로 지급된 것이라고 단정하기 어려운 점, 그리고 원고가 1997. 2. 28. ○○건설에게 이 사건 임야의 등기권리증을 교부하여 이 사건 임야에 한국부동산신탁주식회사 명의의 위 채권최고액 48억 8,27만 원으로 된 근저당권설정등기를 경료하여 하였다거나 2003. 1. 21. ○○건설을 상대로 이 사건 임야에 관한 위 소유권인수절차이행의 소를 제기하였다 하더라도 이로써 위 매매대금 중 원고에게 지급된 액수를 특정할 수는 없는 점 등에 비추어, 위 주장사실을 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가사 원고의 위 주장사실이 인정된다고 하더라도 원고는 위 매매대금 40억 7,745만 원 중 38억 5,790만 원을 지급받고, 나머지 2억 1,055만 원은 이를 지급받지 못한 것인데, 비록 원고가 1996. 11. 30.까지 수령한 위 38억 5,790만 원이 위 전체 매매대금의 94.6%에 해당하는 액수라 하더라도 위 미지급된 2억 1,055만 원 역시 위 매매대금 중에서 미미한 액수라고 보기는 어려우므로, 1996. 11. 30. 당시 위 매매대금이 사회통념상 거의 전부 지급된 상태였다고 할 수 없으며, 또한 그 후 원고가 1997. 2. 28. ○○건설에게 이 사건 임야의 등기권리증을 교부하여 ○○건설로 하여금 이 사건 임야에 ○○부동산신탁주식회사 명의의 위 근저당권을 설정하도록 하였고 위 근저당권의 채권 최고액이 위 매매대금을 상회한다 하더라도, 원고와 ○○건설 사이의 대급지급관계에 있어서는 1996. 11. 30.이나 1997. 2. 28. 경에 원고로부터 ○○건설에게 양도되었다고 볼 수 없다고 할 것이다.

따라서 이 사건 임야는 그 후 위 경매절차를 통하여 2005. 1. 14. 하○○에게 매각되고 그 소유권이전등기가 경료됨으로써 원고로부터 하○○에게 양도되었다고 할 것이므로, 이와 같은 전제에서 2006. 1. 9. 원고에게 위 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들일 수 없으므로 이를 기각한다.