국심2005서1027 (2005.10.31)

양도

기각

재건축사업승인 이전에 1세대2주택 상태에서 재건축 승인 후 입주권을 취득하여 1개의 입주권을 양도한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 함

소득세법 제89조【비과세양도소득】 / 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOO OO OOOO(이하“쟁점주택”이라 한다)를 1987.9.26. 취득하여 거주하던 중 1999.1.9. 같은 단지내 OOOOO OO OOOO(이하“쟁점외주택”이라 한다)를 취득하였고, 쟁점주택 및 쟁점외주택이 2000.12.19. 재건축사업승인을 받게 됨에 따라, 2001.6.21 쟁점외주택에 대한 입주권을 재건축조합에 신탁하면서 동·호수 지정( 같은 곳 OOOOO OOOO OOOOO)을 받았으며, 2001.8.1.에는 쟁점주택에 대한 입주권 (이하“쟁점입주권”이라 한다)을 청구외 정OO에게 270백만원에 양도하고 주택을 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고시 양도가액을 쟁점주택의 기준시가인 176백만원으로 신고하였다.

처분청은 쟁점주택 및 쟁점외주택에 대한 재건축사업 승인일 이전 청구인이 1세대 2주택 상태에서 쟁점입주권을 취득하여 양도하였으므로 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세대상으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 후 신고 및 납부불성실가산세를 가산하여 2004.12.3. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 43,296,730원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.2.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

소득세법 시행령 제155조는 비록 제154조 제1항의 1세대 1주택

비과세의 요건을 갖추지 못한 경우라고 할지라도 특례를 인정하여, 제1항에서 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 2년이내 종전 주택을 양도하면 제154조 제1항의 규정을 적용하여 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 대상으로 하고 있으며, 또한 소득세법시행령 제155조 제16항에서 규정한 재건축조합원의 지위는 기존주택의 소유자로서의 지위와 실질적으로 동일한 것이므로, 입주권의 양도 당시 다른 주택을 소유하고 있는지 여부를 불문하고 입주권을 기존주택으로 간주하여야 한다(OOOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO)O

따라서, 쟁점입주권의 양도를 주택의 양도가 아닌 부동산을 취

득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분청의 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

이 건의 경우와 같이, 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일로

부터 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일까지는 이를 「부동산을 취득할 수 있는 권리」로 보아야 하며, 동 권리를 양도한 경우 양도소득세를 실지거래가액에 의해 과세하여야 하므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점입주권의 양도가 주택의 양도인지, 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하 여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

(3) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호

의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

(4) 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.

(5) 소득세법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일)부터 2년 이내에 종전의 주택(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 말한다)을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

⑯ 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원( 도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조 제3항 제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택을 1987.9.26. 취득하여 거주하던 중 1999.1.9. 같은 단지내 쟁점외주택을 취득하였고, 청구인은 2000.12.19. 쟁점주택 및 쟁점외주택에 대한 재건축사업이 승인된 이후인 2001.8.1. 쟁점주택에 대한 입주권(쟁점입주권)을 청구외 정OO에게 270백만원에 양도하고서도 양도소득세 신고시 양도가액을 쟁점주택의 기준시가인 176백만원으로 하여 신고한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점주택 및 쟁점외주택에 대한 재건축사업승인 이전에 청구인이 1세대 2주택 상태에 있었고 청구인이 쟁점입주권을 양도한 것은 주택의 양도가 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라 하여 그 양도차익을 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

(3) 위 과세에 대하여, 청구인은 재건축조합원의 지위는 기존주택의 소유자로서의 지위와 실질적으로 동일하므로, 조합원으로서 취득한 입주권을 양도할 당시 다른 주택의 소유여부와 관계없이 입주권의 양도를 기존주택의 양도로 보아야 하므로, 이 건의 경우 기준시가 과세대상이라는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(가) 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의“부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 그 양도차익을 계산할 수밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때라고 보아야 할 것으로 판단된다. (OOO OOOOOOO,OOOOOOOOOOO OO OO)

(나) 청구인은 소득세법시행령 제155조 제1항 및 제16항의 규정취지에 따라 쟁점입주권을 권리가 아닌 주택으로 보아야 한다는 주장이나, 동 규정은 일시적 2주택의 소유자가 종전주택을 신주택취득일로부터 2년 이내 양도한 경우와 입주권의 양도당시 다른 주택이 없는 경우에 비과세한다는 규정으로서, 이 건의 경우와 같이 2개의 주택이 입주권으로 전환된 상태에서 그 중 쟁점입주권을 신주택(쟁점외주택) 취득일로부터 2년이상 경과하여 양도한 경우에는 비과세대상에 해당하지 아니하며 또한 쟁점입주권 자체를 주택으로 볼 수도 없다 하겠다.

(4) 따라서, 쟁점입주권의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아야 할 것이므로 소득세법 제96조 제1항 단서 및 제2호의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.