국심1996부0949 (1996.12.05)

증여

경정

건물을 평가하여 증여세를 과세하여야 할 것이므로 부동산을 000원으로 평가하여 과세한 처분청의 처분은 부당하다고 판단됨.

상속세및증여세법 제34조의7【준용규정】 / 상속세및증여세법시행령 제5조【상속재산의 평가방법】

부산진세무서장이 1995.11.1 청구인에게 한 1991년도분 증여

세 412,504,590원의 부과처분은 증여재산가액을 311,146,829원

으로 평가하여 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 원처분 개요

청구인은 1991.12.20 청구인의 부(父)인 청구외 OOO으로부터 부산광역시 부산진구 OO동 OOOOOOO 소재 건물 2,372.24㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 증여받고 쟁점건물의 증여가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액인 311,146,829원으로 평가하여 증여세 신고를 하였다.

처분청은 1992.3.20 청구인의 신고내용대로 증여세를 결정하였으나 쟁점건물이 소재한 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)는 증여당시 청구인의 소유이고 건물은 증여자인 청구외 OOO의 소유로 사실상 토지와 건물모두(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 를 대상으로 임대차계약이 체결된 경우에 해당되어 쟁점건물의 증여가액은 쟁점부동산의 전체 임대보증금과 임대료를 기준으로 평가한 가액 1,859,000,000원을 쟁점건물의 부가가치세 신고서상의 임대소득비율(½)로 안분한 가액인 929,500,000원으로 하여야 한다는 부산지방국세청의 감사지적에 따라 1995.11.1 청구인에게 1991년도분 증여세 412,504,590원을 추가결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1995.12.8 심사청구를 거쳐 1996.3.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 쟁점건물은 증여당시 토지와 공동으로 임대된 부동산으로 공동임대자산의 임대용역 공급가액이 분명하지 아니하여 부가가치세법 시행규칙 제15조 제1항(1995.3.31 개정이후는 제2항)을 준용하여 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분한 결과 건물과 토지의 가액이 비슷하게(건물: 48.4%, 토지: 51.6%)산정되어 계산의 편의상 청구인 임의로 쟁점건물과 토지의 임대용역가액 비율을 ½로 하여 부가가치세를 신고하고 이후에도 계속하여 같은 비율로 신고하여 왔으며,

(2) 공동임대자산에 대한 임대보증금과 임대료도 부가가치세 과세표준의 계산근거로서 청구인이 임의로 청구인과 청구외 OOO 명의의 예금계좌로입·출금하였을 뿐 사실상은 청구인이 직접 관리하여 왔으므로 공동임대자산의 임대용역소득의 귀속이 구분된다고 볼 수 없다.

(3) 따라서, 이와 같은 공동임대사업의 특수한 사정을 고려하지 않고 쟁점 부동산의 부가가치세 과세표준의 산정근거인 임대보증금과 임대료 배분비율에 의하여 증여재산가액을 평가하여 쟁점건물의 시가로 보는 것은 과세요건 사실을 오인·추정하였을 뿐만 아니라, 시가 또는 시가에 근접하게 증여재산가액을 평가하려는 상속세법 및 같은법 시행령의 입법취지에도 배치되므로 쟁점건물의 증여가액은 쟁점부동산 전체의 임대보증금 상당액을 상속세법 시행령 제5조 제2항의 규정에 의한 토지와 건물의 가액비율에 따라 안분한 가액 104,490,400원에 자가 사용 건물부분의 기준시가 106,031,765원을 합한 210,522,165원과 쟁점건물의 지방세법에 의한 과세시가표준액 311,146,829원 및 OOOO은행의 1991.12.11자 담보물권조사서상 평가액 292,430,000원중 큰 금액인 311,146,829원으로 평가하여 증여세를 부과해야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점부동산은 청구인과 청구외 OOO이 임차인들과 공동으로 임대차 계약을 체결한 후 1986.1.1부터 1991.12.20 쟁점건물이 청구인에게 증여될 때까지 임대보증금 및 월임대료를 각각 같은 비율로 배분하여 임대수입금액을 신고하여 왔으며, 청구인과 청구외 OOO은 청구외 OOOO은행 OO지점과 임대차계약시 위 은행으로부터 각각 918,500,000원씩 임대보증금을 수령하여 각자의 예금계좌에 입금한 후 이에 대한 이자소득을 수입하여 왔을 뿐만 아니라 1991.12.23 계약 경신시 감액된 임대보증금 850,000,000원과 1992.8.31 해약시 반환임대보증금 950,000,000원도 각자의 예금계좌에서 지급하였음이 확인된다.

(2) 위 사실내용을 종합하여 보면, 쟁점건물은 증여당시 소유자가 다른 토지와 건물 모두를 대상으로 임대차계약이 체결되었지만 그 임대료등의 귀속은 각각 같은 비율로 구분되고 있으므로 증여당시의 시가가 불분명한 쟁점건물의 증여가액은 쟁점건물에 실지 귀속된 임대보증금 등으로 평가한 가액 929,500,000원과 지방세법상의 과세시가표준액으로 평가한 가액 311,146,829원중 큰 금액인 929,500,000원을 쟁점건물의 증여가액으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 심판청구는 공동으로 임대차계약이 체결된 쟁점부동산에 대하여 임대료 환산가액에 의하여 평가한 가액을 부가가치세 신고서상의 소득배분비율에 따라 안분하여 증여재산인 쟁점건물가액을 평가한 처분이 정당한지에 다툼이 있다.

나. 관련법령

상속세법 제34조의 7에서 제9조의 규정은 증여세에 준용한다고 규정하고, 제9조 제1항에는 상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제5조 제1항에서 「법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다」고 규정하고 있으며, 같은법 제9조 제4항에서 「다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산」이라고 규정하고 있다.

소득세법 시행령 제170조 제2항에는 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하고 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해자산의 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 당초 청구외 OOO의 소유로 OOO이 1975.12.5부터 부동산임대업을 영위하던 중 1985.12.30 쟁점토지를 청구인에게 증여한 뒤 청구인과 청구외 OOO은 쟁점토지와 쟁점건물(이중 805.28㎡는 자가사용)을 구분하지 아니하고 전체에 대하여 공동으로 임대차계약을 체결하였으며, 동 임대차계약을 담보하기 위하여 쟁점부동산 전체에 대하여 근저당권이 설정되었음이 처분청의 과세자료와 관련 임대차계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 1986.1.1부터 쟁점건물이 청구인에게 증여될 때(1991.12.20)까지 임대보증금 및 월임대료를 쟁점토지와 쟁점건물에 같은 비율로 배분하여 부가가치세신고를 하여왔으며, 쟁점부동산중 임대보증금이 차지하는 비율이 98.1%인 OOOO은행 OO지점의 임대보증금 수령시 이를 반분하여 같은지점에 청구인과 청구외 OOO 명의로 예금계좌를 개설·입금하였고, 1991.12.23 경신계약시 감액된 임대보증금 850,000,000원과 1992.8.31 해약시 반환임대보증금 950,000,000원 지급시에도 위 각자의 예금계좌에서 인출되었음이 처분청에서 제출한 심리자료에 의하여 확인되고 있다.

(3) 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 임대료등의 귀속이 토지와 건물로 각각 ½씩 구분되는 것으로 보아 쟁점건물의 가액을 929,500,000원으로 평가한 반면, 청구인은 쟁점부동산의 임대료등의 귀속은 원래 구분되지 않는 것이고 쟁점부동산의 공동임대에 대한 최초 부가가치세 신고시(1986.4.25) 토지(51.6%)와 건물(48.4%)가액비율이 비슷하게 산정되어 쟁점토지와 쟁점건물의 임대가액비율을 동일하게 신고하였고 이후에도 이에 좇아 부가가치세신고를 하였으며, 관련예금 입출금도 이 신고내용과 일치시키기 위한 것일 뿐 실질적으로는 청구인이 함께 관리하였다고 주장하고 있어 이를 살펴보면,

(4) 공동임대자산의 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료등의 구분이 불분명하여 부가가치세법 시행령 제49조의 2 제2항 및 같은법 시행규칙 제15조 제1항에 따라 쟁점토지와 쟁점건물의 부가가치세과세표준(임대료 상당액)을 계산하는 경우, 공동임대된 쟁점부동산의 최초 부가가치세 과세기간인 1986년 제1기에는 쟁점부동산중 토지가액비율 51.6%, 건물가액비율이 48.4%이던 것이 쟁점부동산의 증여일이 속하는 1991년 제2기 부가가치세 과세기간에는 토지가액 비율 81.4%, 건물가액비율 18.6%로 나타나고 있어 이에 따라 쟁점토지와 쟁점건물의 부가가치세과세표준이 결정되어져야 상당하다 할 것이다.

(5) 또한, 증여당시 쟁점부동산을 기준시가에 의하여 평가하면 토지는 5,224,500,000원, 건물은 311,146,829원으로 평가되며, 쟁점건물의 증여직전인 OOOO은행의 1991.12.11 담보물건조사서에 의하면 토지는 5,225,800,000원, 건물은 292,430,000원으로 평가되었고, 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의하면 토지는 1,361,853,000원, 건물은 311,146,829원으로 평가되고 있어 쟁점부동산중 건물의 가액비중은 각각 5.6%, 5.3%, 18.6%로 평가되고 있다.

(6) 상속세법 제9조 제4항 및 같은법 시행령 제5조의 2는 상속재산의 평가에 관하여 시가주의원칙을 정한 같은법 제9조 제1항의 규정을 보충하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정된 것(대법원 91누2137, 1993.3.23 같은뜻)으로 보아야 하므로 처분청이 쟁점부동산의 임대료등의 귀속이 구분되는 것으로 보아 쟁점건물을 929,500,000원으로 평가한 것은 위 기준시가등에 의하여 쟁점건물을 평가한 것과 비교해 볼 때 시가를 적절히 반영하였다고 보기 어려우며, 쟁점부동산의 임대차계약시 토지와 건물분 임대료등이 구분되지 아니하였을뿐 아니라 청구인과 청구외 OOO은 부자지간인데가 청구외 OOO이 고령(증여당시 71세)이고 쟁점토지는 1985.12.30 청구인에게 이미 증여되었고 쟁점 건물도 1991.12.20 청구인에게 증여되었으며, 청구인은 임대보증금을 수령하여 청구인과 청구외 OOO 명의의 예금계좌로 입금하였으나 반환시까지 이를 인출하여 타용도에 사용한 사실이 없이 임차인인 OOOO은행 OO지점에 계속 예치해 놓고 있었고, 1991.12.23 계약경신시 감액된 임대보증금 850,000,000원(반환일: 1992.3.16) 및 1992.8.31 해약시 반환한 임대보증금 950,000,000원도 증여일 이후에 각자의 예금계좌에서 인출하여 지급한 것을 보면 공동임대된 쟁점부동산의 최초 부가가치세 신고에 맞추어 청구인이 임의로 청구인과 청구외 OOO명의 예금계좌로 입출금하였을 뿐 실질적으로는 임대보증금등을 청구인이 토지와 건물로 구분하지 않고 전액 함께 관리하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보인다. 위 사실을 종합해 볼 때 쟁점토지와 쟁점건물의 임대소득이 각각 ½씩 구분되는 것으로 보기는 어렵다고 판단된다.

(7) 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 소유자가 다른 토지와 건물 모두를 대상으로 임대차계약이 체결되었으나 그 임대료등의 귀속이 구분되지 아니한 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 영 제5조 제1항(시가를 산정하기 어려운 때에는 동조 제2항)의 규정에 의한 토지와 건물의 가액 비율에 따라 안분계산함(상속세법 기본통칙 60-5…9 같은뜻임)이 합리적이므로 이에 따라 쟁점부동산의 공동임대자산을 평가한 가액 104,490,400원에 자가사용 건물 부분의 기준시가 106,031,765원을 합한 210,522,165원과 지방세법상 과세시가 표준액에 의한 평가액 311,146,829원 및 1991.12.11자 OOOO은행의 담보물권조사서상 평가액 292,430,000원중 큰 금액인 311,146,820원으로 쟁점건물을 평가하여 증여세를 과세하여야 할 것이므로 쟁점부동산을 929,500,000원으로 평가하여 과세한 처분청의 처분은 부당하다고 판단된다.

라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.