조심2008서3304 (2008.11.28)

양도

기각

토지 양도 당시 양수인이 공익사업시행자로 지정되지 아니하였고 쟁점토지가 지정지역 내 소재하는 토지이므로 양도소득세 실지거래가액 적용대상으로 기준시가에 의해 양도차익 산정해야 함

소득세법 제100조【양도차익의 산정】 / 소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은김OO및 정OO과 1980.4.4. 공동으로 취득한 OOOOO OOO OOO OOOO 대지 806.7㎡, 2층 공장 및 주택 395.98㎡ 중 청구인 공유지분 3분의 1(이하 쟁점부동산”이라 한다)을 2004.4.9. (주)OOOOO(이하 청구외법인”이라 한다)에 양도한 후, 양도가액을토지 866,000,000원, 건물 150,750,000원, 합계 1,016,750,000원으로 하고, 취득가액은 토지 321,702,863원, 건물 365,608,409원, 합계 687,311,272원으로 산정하여 양도소득세를 신고하였다.

나.OO지방국세청장은 2007년 11월 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분하여토지 1,013,763,368원, 건물 2,986,632원으로 하고, 환산취득가액을토지413,972,160원, 건물 7,250,163원, 합계 421,222,323원으로 산정하여 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 266,088,949원 과다 신고한 것으로 보아 처분청에 과세자료로 통보하였다.

다.처분청은 위 과세자료 통보에 따라 2008.1.23. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 126,066,450원을 경정·고지하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2008.4.15. 이의신청을 거쳐 2008.9.12. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산의 양도가액을토지가액 866,000,000원 및 건물가액 150,750,000원으로 구분하여 계약하였고, 매매계약서에 건물면적은 395.98㎡의 1/3 지분인 132㎡로 기재하였으나 실지로는 멸실하기전의 614.36㎡의 1/3에 대한 매매이며,쟁점부동산의 의제취득일인 1985.1.1. 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였음에도 전체 양도가액을 기준시가에 의하여 안분하는 경우보다 건물의 가액이 과다하다는 사유만으로 취득가액을 과다하게 신고한 것으로 보아 이건 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의양도가액 중 건물가액의 비율이 14.8%이나, 기준시가로 평가한 건물가액은 전체 기준시가의 0.3%에불과하여 매매계약서상 토지 및 건물의 구분가액이 합리적이지 못하고, 청구외법인은 쟁점부동산을 취득하여 즉시 건물을 철거한 것으로 보아 토지를 취득할 목적으로 쟁점부동산을 취득한 것이므로 전체 양도가액을 기준시가로 안분하여 토지 및 건물의 양도가액을 산정하여 이를 근거로양도당시 기준시가로 취득가액을 환산한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 토지ㆍ건물의 기준시가 비율에 의하여 취득가액을 안분계산한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

제166조【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(2) 소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 제157조 제4항 및 제5항의 규정에 의한 주식등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

(3) 부가가치세법시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 따라 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면,청구인은 쟁점부동산을 청구외법인에 양도한 후 토지 및 건물의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 신고하였으나,처분청은 기준시가로 안분하여 쟁점부동산의 토지·건물 양도가액을 산정한 후 이를 근거로 산정한 쟁점부동산의 토지·건물환산취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여이 건 과세처분한사실이심리자료에 나타난다.

(2)청구인은 쟁점부동산의 건물면적을 멸실하기 전의 614.36㎡의 1/3을 기준으로 하여야 하고 의제취득일인 1985.1.1. 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였음에도 양도가액을 기준시가에 의하여 안분하는 경우보다 건물의 가액이 과다하다는 사유만으로 취득가액을 과다하게 신고한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다고주장하므로 이에 대하여 본다.

(가)청구인은 김OO 및 정OO 등과 공동으로각각 쟁점부동산의 1/3지분을 취득하였다가 2004.4.9.청구외법인에게150,750천원에양도하였고, 쟁점부동산의 건물면적은 395.98㎡의 1/3인 사실이 부동산매매계약서 및 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(나) 청구인은 2004.5.9. 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 토지 및 건물의 양도가액을 부동산매매계약서상 금액인1,016,150천원(토지가액 866,000천원, 건물가액 150,750천원), 취득가액을의제취득일(1985.1.1.)의 환산취득가액(토지가액321,703천원, 건물가액 365,608천원)으로 한 사실이 양도소득세 신고서에의하여 확인되고, 처분청은 쟁점부동산 전체 매매가액을 기준시가의 비율에따라 토지 및 건물의 양도가액을 안분한 후, 그 양도가액에 의거 의제취득일의 환산취득가액(토지가액413,972천원, 건물가액 7,250천원)을 적용한 것으로 확인된다.

(다)청구인이 쟁점부동산 양도당시 토지 및 건물을 구분하여 양도가액을 산정하였다고 주장하면서 근거로 제시한 매매계약서상 건물 양도가액은 전체 양도가액 중 14.8％이나, 신축된지 30년이 지난 건물의 기준시가로 평가한 양도가액이 토지 및 건물 전체 기준시가의 0.3％에 불과하여 객관적인 가치가 반영된 금액이라고 보기 어렵고, 부동산 면적은 등기부등본에 의하여 판단하는 것이 타당한 것으로 보인다.

(라) 종합하건대, 부동산의 양도시 토지 및 건물의 양도가액이 객관적인 가치를 반영하지 못하고 있는 경우,취득당시 토지 및 건물의 실거래가액이 확인되지않으므로 소득세법 제114조 제5항 및 같은법시행령 제176조의 2 제2항 제1호의 규정에 의하여 취득 및 양도당시의 기준시가로 토지 및 건물의 취득가액을 환산하여 과세하는 것이 타당하다고 할 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 11월 28일

주심조세심판관 이 효 연

배석조세심판관 박 동 식

허 병 우

장 인 태