원고 1외 5인(소송대리인 법무법인 한길 담당변호사 안원모외 1인)

대한주택공사(소송대리인 변호사 전성철외 1인)

2006. 9. 1.

서울행정법원 2004. 4. 9. 선고 2003구합14741, 2003구합35595(병합) 판결

1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고들의 부담으로 한다.

1. 청구취지

피고는 원고 1에게 267,412,990원, 원고 2에게 33,443,880원, 원고 3, 4, 5, 6에게 각 금 95,504,650원을 각 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결 중 원고들 패소부분을 취소한다. 피고는 원고 1에게 256,350,771원, 원고 2에게 11,349,231원, 원고 3, 4, 5에게 각 91,553,792원을 각 지급하라.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 제2항을 다음과 같이 고쳐 쓰고, 제8면 제9행 아래에 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 에 의하여 이를 그대로 인용한다.

“고쳐 쓰는 부분”

2. 이 사건 이의재결 및 제2차 수용재결의 적법 여부에 관한 판단

가. 원고들의 주장

이 사건 이의재결 및 제2차 수용재결에서 이 사건 토지 중 1278.5㎡(대지 753㎡ ＋ 공장용지 525.5㎡)만을 그 현실적인 이용상황에 따라 보상하고, 이 사건 토지 중 위 1278.5㎡를 제외한 나머지 부분(이하 ‘이 사건 쟁점토지부분’이라고 한다)을 지목에 따라 임야로 평가하여 손실보상금을 산정하였는데, 이 사건 이의재결 및 제2차 수용재결은 다음과 같은 사유로 위법하다.

(1) 이 사건 토지의 공부상 지목은 임야이나, 이 사건 토지는 1970. 이전부터 개간되어 그 중 2,025㎡는 대지로 이용되고, 나머지는 전으로 이용되어 왔으므로 그와 같은 이용상황에 따라 대지, 전으로 평가되어야 한다.

(2) 이 사건 토지 중 약 20%에 해당하는 부분인 2,406㎡가 1987. 10. 20. 폭 20m의 부천시 우회도로 건설을 위한 도로부지로 도시계획결정·고시되었고, 1994. 7. 14. 도로 폭을 30m로 확장하여 변경결정·고시되었으며, 그 외에도 1989. 1. 이전에 약 16%에 해당하는 1,643㎡가 시설녹지용지로 도시계획 결정·고시되었으므로, 이 사건 토지 중 상당부분은 1995. 1. 5. 당시 공익사업시행지구에 편입된 불법형질토지에 해당하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘법’이라고 한다) 시행규칙」제6조 에 의하여 이를 현실적인 이용상황에 따라 평가되어야 한다.

(3) 이 사건 토지 중 2,025㎡는 1989. 1. 이전에 건축된 무허가 건물의 부지로 무허가 건물 등이 건축될 당시의 이용상황인 공장용지 내지 대지로 평가되어야 한다.

나. 관계법령

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

제70조 (취득하는 토지의 보상)

① 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률( 한국은행법 제86조 의 규정에 의하여 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율을 말한다) 그밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령

제38조 (일시적인 이용상황)

법 제70조 제2항 에서 "일시적인 이용상황"이라 함은 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도 외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙

제24조 (무허가 건축물 등의 부지 또는 불법 형질변경된 토지의 평가)

건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물(이하 "무허가건축물 등"이라 한다)의 부지 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 "불법형질변경토지"라 한다)에 대하여는 무허가 건축물 등이 건축될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.

부칙 제6조 (불법형질변경토지 등에 관한 경과조치)

1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 불법형질변경토지 또는 무허가 개간토지(관계법령에 의하여 허가·인가 등을 받고 개간을 하여야 하는 토지를 허가·인가 등을 받지 아니하고 개간한 토지를 말한다)에 대하여는 제24조 또는 제27조 제1항 의 규정에 불구하고 이를 현실적인 이용상황에 따라 보상하거나 개간비를 보상하여야 한다.

다. 판단

(1) 첫 번째 주장에 대한 판단

갑 제11호증, 제15호증의 1, 2, 제16호증의 4, 29, 30의 각 기재 및 제1심 증인 소외 1, 2의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들의 아버지인 망 소외 3은 1966. 12. 31. 이 사건 토지의 변경 전 지번인 부천시 소사동 (지번 1 생략) 임야 9,890㎡를 취득하였는데, 이 사건 토지는 당시 임야였으나 부천시가 점점 확대됨에 따라 도시화가 진행되면서, 1980년대 초부터 경작지로 이용되어 온 사실, 소외 4는 1987.경부터 이 사건 쟁점토지부분에서 농사를 지어 왔고, 소외 4가 사망한 이후부터는 그 아들인 소외 2가 2002년 가을까지 계속하여 이 사건 쟁점토지부분 중 약 1700평 정도에서 농사를 지어 온 사실, 원고 1의 장모인 소외 1도 1992. 2.부터 이 사건 쟁점토지부분에서 거주하면서 이 사건 쟁점토지부분 중 약 300평 정도에서 농사를 지어 온 사실, 1996. 5.경 이 사건 토지의 현황은 2,025㎡가 대지로, 4,335㎡가 전으로, 나머지는 임야로 각 사용되고 있었던 사실, 이 사건 쟁점토지부분이 위와 같이 대지 또는 전으로 형질변경됨에 있어서 관계법령에 따른 적법한 인·허가를 받지 않았음을 인정할 수 있으므로, 따라서 이 사건 쟁점토지부분은 불법으로 형질변경된 토지에 해당하므로 형질변경될 당시의 이용상황인 임야에 따라 평가되어야 한다.

결국 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 두 번째 주장에 대한 판단

법 시행규칙 제24조 , 부칙 제6조에 의하면, 불법으로 형질변경된 토지는 1995. 1. 7. 이전에 공익사업시행지구에 편입된 때에 한하여 현실적인 이용상황에 따라 보상할 뿐 그 토지가 1995. 1. 7. 이후에 공익사업시행지구에 편입되었다면 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 규정되어 있는바, 위 조항은 공익사업지구에 편입된 토지의 소유자들이 당해 토지가 공익사업을 위한 용지취득의 대상이 된 것으로 인식하고 관련법령에 정한 보상기준이 적용될 것이라는 신뢰를 지니게 되므로 이를 보호하기 위하여 제정된 조항이라 할 것이고, 여기서 ‘공익사업시행지구’란 ‘당해 공익사업시행지구’를 의미한다고 할 것이다.

따라서 1995. 1. 7. 당시 이 사건 토지의 상당부분이 위 도시계획시설의 도로용지 내지 녹지용지로 편입되었다 하더라도, 이 사건 사업은 도시계획시설사업이 아니라 택지개발사업이고, 그와 같은 경우에는 택지개발예정지구로 지정된 때 비로소 공공사업시행지구에 편입된 것으로 보는바( 대법원 2000. 12. 8. 선고 99두2635 판결 참조), 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 2000. 12. 18. 택지개발예정지구로 지정되었다.

그렇다면, 이 사건 쟁점토지부분은 1995. 1. 7. 이후에 공익사업시행지구에 편입된 토지이므로 법 시행규칙 부칙 제6조에 따라 형질변경될 당시의 이용상황인 임야로 평가되어야 하므로, 원고의 위 주장 역시 받아들이지 아니한다.

(3) 세 번째 주장에 대한 판단

살피건대, 법 시행규칙 제24조 의 규정에 의하면, 건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물(이하 무허가건축물이라 한다)의 부지에 대하여는 무허가건축물이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다.

다만, 예외적으로 1989. 1. 24. 이전에 건축된 무허가건축물은 법 시행규칙 부칙 제5조의 경과규정에 의하여 적법한 건축물로 보므로 그 부지 역시 시행규칙 제24조 가 적용되지 않고 적법하게 형질변경된 토지로 평가되어야 한다.

갑 제11호증, 갑 제16호증의 28, 29, 30, 을 제1 내지 4호증의 각 기재 및 영상, 제1심의 주식회사 중앙감정법인에 대한 감정촉탁결과, 제1심의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지 지상에 1980년대 초반에 건축된 무허가 건물이 몇 동 합계 면적 1278.5㎡(대지 753㎡ ＋ 공장용지 525.5㎡)가 소재하여 이 사건 토지 임차인들이 무허가건물을 공장, 주택 등으로 사용한 사실, 이 사건 이의재결 및 제2차 수용재결 당시 위 각 평가법인은 토지수용위원회의 평가의뢰내용에 따라 이 사건 토지 중 753㎡는 대지로, 525.5㎡는 공장용지로 보아 평가한 사실을 인정할 수 있고, 갑 제13호증의 기재는 위 인정에 방해가 되지 아니하며 달리 반증이 없는바, 위 무허가건물의 부지면적이 1278.5㎡을 초과함을 인정할 아무런 자료가 없으므로 원고의 위 주장도 받아들일 수 없다.

“추가하는 부분”

① 원고는 다음과 같이 주장한다.

이 사건 택지개발사업에 이 사건 토지와 함께 편입된 부천시 소사구 소사본동 (지번 2 생략) 토지 등의 소유자가 중앙토지수용위원회의 재결에 불복하고 토지수용재결처분취소소송( 서울행정법원 2003구합14871호 )을 제기하였는데, 그 소송에서 실시한 감정평가에서 이 사건 토지와 비교표준지가 동일한데도 기타요인의 보정치를 임야에 대하여 1.90으로 산정하였다.

그런데 법원 감정인은 기타요인의 보정치를 임야에 대하여 1.50으로 적용하였으므로 법원 감정인의 감정평가는 위법하다.

② 살피건대, 보상선례를 참작하려면 보상선례토지와 수용대상토지가 서로 인근에 위치하고 제반 조건이 동일하거나 유사하여야 하는바, 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

2. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고들의 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.