대한주택보증 주식회사 (소송대리인 법무법인 대원 담당변호사 김종성 외 1인)

피고 (소송대리인 법무법인 홍익 담당변호사 임성빈)

2010. 11. 5.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

원고의 피고에 대한 마산시 (이하 주소 생략) 아파트 (동호수 생략) 분양계약에 관한 계약금 및 중도금 환급의 보증금 지급채무 291,800,000원은 존재하지 아니함을 확인한다.

1. 기초사실

다음 각 사실은 당사자 사이에서 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 3, 8, 10, 16, 18호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 원고는 2006. 3. 31. 주식회사 알투엔건설(이하 ‘알투엔건설’이라고 한다)과 사이에, 알투엔건설이 시행하고 주식회사 세창(이하 ‘세창’이라고 한다)이 시공하는 마산시 (이하 주소 생략) 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 보증금액을 38,320,000,000원, 보증채권자를 이 사건 아파트 입주예정자로 하는 주상복합주택분양보증계약(이하 ‘이 사건 분양보증계약’이라 한다)을 체결하였다.

나. 한편, 피고는 2006. 7. 21. 알투엔건설과 사이에 이 사건 아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 세대’라고 한다)를 총 공급금액 418,110,000원{계약금 41,800,000원, 중도금 292,600,000원(=41,800,000원 × 7차), 잔금 83,710,000원}에 분양받는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 알투엔건설로부터 10,000,000원을 차용하여 위 10,000,000원을 계약금 중 일부로 이 사건 아파트 분양대금 입금계좌로 납입하였다. 또한, 알투엔건설이 같은 날 피고를 대신하여 나머지 계약금 31,800,000원을 위 분양대금 입금계좌로 납입하였다.

다. 또한, 피고는 2006. 8. 29. 농협중앙회와 이 사건 분양계약의 중도금 중 250,000,000원을 대출받기로 약정한 후, 농협중앙회로부터 1차 내지 5차 중도금 전액과 6차 중도금 중 41,000,000원 등 합계 250,000,000원을 대출받아 위 분양대금 입금계좌로 송금하는 방법으로 납부하였다.

라. 한편, 이 사건 아파트의 시공사인 세창이 부도 처리됨에 따라 이 사건 아파트의 시공사가 2007. 2. 8. 수산건설 주식회사, 정토종합건설 주식회사로 변경되었으나, 수산건설도 2009. 1. 3.경 부도 처리되었고, 이에 원고는 2009. 2. 5. 이를 이 사건 분양보증계약의 주택분양보증약관(갑 제1호증의 2, 이하 ‘이 사건 분양보증약관’이라고 한다)에서 정한 보증사고로 처리하기로 하고, 그 후 수분양자들에 대한 분양보증 이행방법을 환급이행(납부한 계약금 및 중도금의 환급)으로 결정하였다.

마. 피고는 2009. 4. 28.무렵 원고에게 이 사건 세대의 정당한 수분양자라고 주장하며 이 사건 분양보증계약에 따른 환급이행청구를 하였다.

2. 청구원인에 관한 판단

가. 청구원인

원고는, 이 사건 분양계약상 수분양자인 피고가 당시 시공사였던 세창건설의 직원으로서 계약금은 시행사인 알투엔건설로부터 차용하여 납부하고 중도금도 대출을 받아 납부하는 등 실질적으로 자금을 출재하지 아니하였는데 이는 피고가 시행사로 하여금 사업자금으로 사용할 수 있도록 중도금 대출을 받아주고 허위 내지는 차명으로 이 사건 분양계약을 체결한 것으로서 위 분양계약은 주택법 등에서 정한 분양보증의 대상이 되는 정상적인 분양계약이 아니므로, 원고는 피고에게 이 사건 분양계약에 관한 계약금 및 중도금 합계 291,800,000원( = 계약금 41,800,000원 + 중도금 일부 250,000,000원)에 대한 환급의무를 부담하지 않는다고 주장하며 채무부존재확인을 구한다.

나. 판단

1) 살피건대, 주택법 및 같은 법 시행령의 규정에 의한 원고의 주택분양보증제도는 위 법률에 의하여 제정된 주택공급에 관한 규칙에 규정된 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 원고로서는 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 실제로 분양받은 선의의 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급이나 주택의 분양에 대한 보증책임을 부담할 뿐 그러한 선의의 수분양자가 아닌 분양계약을 가장한 수분양자에 대하여는 보증책임을 부담한다고 할 수 없다( 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다43914 판결 등 참조).

이러한 취지에서 이 사건 분양보증약관 제4조 제1항 제2호에서도 ‘대물변제, 차명, 이중계약 등 정상계약자가 아닌 경우’에는 원고가 보증책임을 부담하지 않는다고 규정하고 있는바, 주택건설사업자가 금융기관 등으로부터 중도금 대출을 받아 사업자금으로 사용할 목적으로 분양계약자의 명의를 빌려 허위 내지 차명 분양계약을 체결한 경우에는 주택분양보증에 기한 보증대상이 아니라고 보아야 할 것이다.

2) 이 사건으로 돌아와 피고가 정상적으로 분양계약을 체결한 선의의 수분양자인지 여부에 관하여 보건대, 피고가 알투엔건설로부터 10,000,000원을 차용하여 이를 계약금 중 일부로 납입하였고, 나머지 계약금은 알투엔건설이 분양대금 입금계좌로 대납해 준 사실은 앞서 본 바와 같은데, 갑 제8호증의 7, 9, 10, 제9호증, 을 제16, 18호증의 각 기재, 증인 소외인의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면, 위 자금은 알투엔건설이 수분양자들의 계약금을 대납해줄 목적으로 세창으로부터 차용한 자금의 일부였던 사실, 피고는 이 사건 분양계약 체결 무렵 이 사건 아파트의 시공사였던 세창의 영업담당 직원이었던 사실을 인정할 수 있으나, 한편, 을 제4 내지 7, 12 내지 14, 16, 20호증의 각 기재, 증인 소외인의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉, 이 사건 분양계약 체결 무렵 알투엔건설에서는 분양률을 높이기 위해 이 사건 세대와 같은 52.92평형의 경우, 계약자가 계약금 4,100여만원 중 1,000만원만 납입하면 알투엔건설이 나머지 계약금 3,100여만원을 대납해주는 조건으로 분양을 진행하고 있었던 점, 피고는 알투엔건설에게 계약자가 납입해야 하는 1,000만원도 추가로 대여해달라고 요청하였고, 알투엔건설에서는 피고가 당시 세창의 직원으로서 이 사건 아파트 현장관리 및 분양대금 관리를 담당하고 있는 점을 감안하여 잔금납부기일에 상환하는 조건으로 피고에게 1,000만원을 대여해주었던 점, 이 사건 분양계약이 체결될 무렵 곧 이 사건 아파트 부지 인근에서는 아파트 2,000여세대의 분양이 시작될 예정이었는데, 위 대규모 단지에 비해 이 사건 아파트의 분양가는 저렴한 편이고 분양권 전매도 가능한 상황이어서 피고에게는 전매차익 등 이 사건 아파트에 대한 충분한 구매동기가 있어 보이는 점, 피고는 농협중앙회로부터 앞서본 중도금 대출이 실행된 이후 그 대출금에 대한 이자를 매월 납부해오고 있는 점 등에 비추어 보면, 앞서 인정한 사실만으로는 피고가 시행사의 사업자금 조달을 위하여 허위나 차명으로 이 사건 분양계약을 체결하였다고 단정하기 부족하고 달리 피고가 이 사건 분양계약을 비정상적인 방법으로 체결하였다고 볼 만한 증거가 없으므로 피고가 정상적인 수분양자가 아님을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.