국심2006서2633 (2006.11.20)

양도

기각

1개 감정가액은 객관적이고 합리적인 감정평가방법에 의한 가액이 아니므로 동 감정가액을 쟁점 주택의 취득가액으로 보지 아니하고 보충적 평가방법으로 평가하여 양도소득세를 과세한 것은 타당함.

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분 개요

가.청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOO 다세대주택 6채(이하 “쟁점주택”이라 한다)를2005.11.11.～2005.11.23. 기간 중 양도하고 실지거래가액(양도가액은 실거래가액, 취득가액은 소급감정가액)으로 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 먼저 양도한 4채는 실지거래가액으로, 나중에 양도한 2채 중 한 채는 1세대1주택 비과세로, 다른 1채는 기준시가로 양도차익을 계산하여 2006.6.2. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 67,373,370원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

상속개시일로부터 감정평가서 작성일까지의 기간이 6월 이상 소급감정된 감정평가액도 시가로서 적용이 가능하고 하나의 감정기관이더라도 정상시가로 분류되지 아니하는 것이 아니므로 상속재산의 취득가액을 산정함에 있어서 시가적용 원칙인 상속세및증여세법 제60조를 배척하고 제61조의 기준시가로 적용하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 상속개시일로부터 6개월경과 후 하나의 감정평가기관에 의하여 작성된 감정가액도 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속세 및증여세법 제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 제2호에 의하면, 상속일 전후 6월 이내의 기간 중 2이상의 공신력 있는 감정기관이 당해 상속재산을 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액은 시가로 인정될 수 있는 것으로 규정하고 있으며, 또한 OO OOOOOOOOOO(OOOOOOOOOO) 등에 따르면 상속개시일로부터 6개월 경과 후 작성된 감정가액은 시가로 보지 아니하고 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것(소급감정 제외)이므로 청구인이 제시한 1개의 소급감정가액을 부인하고 상속세 및 증여세법 제60조의 규정에 의하여 기준시가로 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상속개시일부터 6월이상 경과한 후 소급하여 평가한 1개의 감정가액을 상속재산의 취득가액으로 볼 수 있는지

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

가.제94조 제1항 각 호의 자산의취득에 소요된 실지거래가액.다만,제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005. 12. 31. 개정)

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 상속세및증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(4) 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

다. 사실관계 및 판단

청구인은 제시한 소급감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청이 조사한 기록에 의하면,청구인은 쟁점주택을 2004.4.7. 배우자 이OO으로부터 상속을 원인으로 취득한 후 2005.11.11. 및 2005.11.23. 이를 양도하고 소급감정가액 477,000천원을 취득가액으로 하여 2006.1.30. 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 이 감정가액을 취득가액으로 인정하지 아니하였다.

(2) 청구인이 제시한 주식회사 OO감정평가법인의 감정평가서에 의하면, 가격시점이 2004.5.1. 작성일자는 2006.1.13. 목적은 일반거래(시가참조), 감정가액은 477,000천원으로 나타난다.

(3) 소득세법시행령 제163조제9항에 의하면, 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 소득세법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이고, 상속세및증여세법 제60조제1항 및 제3항에 의하면, 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일인 평가기준일 현재의 시가에 의하고, 이 시가에는 감정가격도 포함하는 것이나 같은 법 시행령 제49조제1항에 의하여 원칙적으로 평가기준일 전후 6월이내의 평가기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 하되, 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외하도록 규정되어 있다.

(4) 살피건대, 상속개시일 전후 6월 이내 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 평균감정가액을 시가로 보기 위해서는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가 되었다는 점이 인정되어야 하나, 이 건의 경우 감정가액의 가격시점이 2004.5.1.이고 작성일자는 2006.1.13.이며 평가목적도 시가를 참조하기 위해 감정평가 되었을 뿐만 아니라 1개의 감정가액 뿐이어서 이를 객관적이고 합리적인 감정평가 방법에 의한 가액이라고 보기 어렵다.

따라서, 처분청이 청구인이 신고한 감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 보지 아니하고 보충적 평가방법으로 평가하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.