조심2011구0695 (2011.06.27)

양도

경정

평가기간 내에 체결된 매매계약이 매매잔금의 불이행으로 계약해지 되었다 하더라도, 당초 매매계약상의 매매대금이 계약체결 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 있는 경우, 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항에서 규정하는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 볼 수 있는 것임

상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

조심2010구2180 /

OOO세무서장이 2010.12.6. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 46,265,850원의 부과처분은 청구인 외 3인이 2007.10.2. 상속을 원인으로 취득한 경상북도 OOO OOO OOO 산 23-6 임야 7,934㎡,23-7 임야 2,204㎡, 23-17 임야 35,884㎡, 28-1 임야 453㎡, 28-2 임야 407㎡ 합계 46,882㎡ 및 23-6 주택 72.59㎡의 취득가액을 7억원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가.청구인의 아버지 이OO이 2007.10.2. 사망하자 배우자인 조OOO OO(OOO, OOO, OOO) 은 경상북도 OOO OOO OOO 산 23-6 임야 7,934㎡, 23-7 임야 2,204㎡, 23-17 임야 35,884㎡, 28-1 임야 453㎡, 28-2 임야 407㎡ 합계 46,882㎡ 및 23-6 주택 72.59㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 공동으로 상속(청구인의 지분은 9분의 2임)받은 후에, 2008.4.2. 쟁점부동산의 상속재산가액을 2008.3.27.자 매매계약에 의한 매매대금인 7억원으로 산정하여 2007.10.2. 상속분 상속세 45,868,280원을 신고·납부하였고, 2008.6.16. 쟁점부동산을 양도한 뒤취득가액을 상속재산가액으로 신고한 7억원으로 하여 2008.8.31. 2008년 귀속 양도소득 과세표준예정신고를 하였다.

나. 처분청은 조OO 외 3인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 상속세를 신고한 후 관련 매매계약이 해지되었다는 이유로 매매사례가액인 시가로 볼 수 없다 하여 이를 부인하고,「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 상속재산가액을 평가(71,792,480원)하였으나, 과세미달이 됨에 따라 2009.6.22. 이미 납부한 상속세 45,868,280원을 환급결정하여 통보하였으며, 그것에 따라 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 계산당시 상속세 결정가액을 취득가액으로 하여 2010.12.6. 청구인에게 쟁점부동산 중 지분에 해당하는 세액인 2008년 귀속 양도소득세 46,265,850원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 상속세 신고일(2008.4.2.) 이전인 2008.3.27.에 매매대금을 7억원으로 하여서 양도계약을 체결하고 계약금인 5,000만원을 수수한 후인 2008.5.1. 매수인 측의 자금사정으로 인하여 부득이하게 당해 계약이 해지되었지만, 일주일 후인 2008.5.8. (주)OOOOOO와 당초 매매대금과 동일한 7억원에 매매계약을 체결하여 양도한 사실이 있으므로 그 금액을 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당하다.

(2) 위의 매매대금을 시가로 볼 수 없다면, 실제의 토지이용상황을반영하지 못하는 개별공시지가보다는 상속개시당시로 소급하여 감정한 것이기는 하지만 2개의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 해지된 쟁점부동산의 매매계약에 의한 거래가액 또는 평가기준일 이후 6개월 36일이 경과하여 체결한 매매계약상의 가액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에서 평가기준일 전·후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 매매사례가액으로 보아 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 계약이 해지되거나 평가기준일 후 6개월이 경과한 매매가액을 시가로 인정할 수는 없고, 쟁점부동산의 매매계약일이 2008.3.27.이며 상속세 신고일(2008.4.2.)에 임박하여 급하게 체결한 뒤 해지한 점, 계약이 해지된 날인 2008.5.1.부터 1주일 후에 매매대금이 7억원인 고액거래를 (주)OOOOOO와 실현한 점, 1차 매매계약자 이OO이 OO광역시에서 2005년 6월까지 부동산 중개업을 영위하다가 폐업한 이후에도 이 건 매매계약과 같은 부동산 중개를 계속한 점, 청구인의아버지가 이OO에게 280백만원의 빚을 지고 있었다고는 하나, 상속세 신고당시 이를 채무로 신고하지 아니하였고 매매계약서상에도 그것에대한 언급이 나타나지 아니할 뿐만 아니라 계약의 해지당시 5천만원을 돌려주었다는 주장 등은 상식에 맞지 아니하는 점 등에 비추어 해당취득가액을 시가인 매매사례가액이라 주장하고 있는 이 건 매매계약은 양도소득세를 탈루하기 위하여 체결한 허위의 것으로 보인다.

(2) 청구인은 2개 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제11항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간에 감정평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 가액의 평균액을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있으므로 해당 기간이 경과한 시점에서 소급하여 평가한 이 건 감정가액은 시가로 인정할 수 없으므로 보충적인 평가방법인 기준시가에 의하여 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 상속재산인 쟁점부동산의 취득가액을「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 평가(기준시가)하여 과세한 처분의 당부

②상속개시일부터 6월 이상 경과한 후에 2개의 감정평가법인이 소급하여 감정한 감정가액의 평균액을 상속받은 재산인 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 경정할 수 있는지여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나.평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 "재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이라 함은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인을 말한다.

② 영 제49조 내지 영 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 국외재산의 가액은 평가기준일 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 환산한 가액으로 이를 평가한다.

③ 영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 "원감정기관"이라 한다)의 감정가액이 동항의 규정에 의하여 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 원감정기관이 평가하는 감정가액은 1년의 범위 안에서 부실감정의 고의성·미달정도 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기간 동안 이를 시가로 인정되는 감정가액으로 보지 아니한다. 이 경우 그 기간은 세무서장등의 의뢰를 받은 다른 감정기관이 감정가액평가서를 작성한 날부터 기산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 외 3인은 2007.10.2. 이OO이 사망하자, 상속을 원인으로쟁점부동산을 취득한 후, 상속재산가액을 2008.3.27.자 매매계약에 의한 매매가액인 7억원으로 평가하여 상속세를 신고·납부하였고, 나중에 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액을 상속재산가액으로 신고한 금액인 7억원으로 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

(2) 처분청은 청구인 외 3인이 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 7억원은 상속세를 신고한 후 매매계약이 해지됨에 따라 시가인 매매사례가액으로 볼 수 없다고 하여 이를 부인하며,「상속세 및 증여세법」상의 보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 상속재산가액을 평가(71,792,480원)하였으나, 과세미달이 됨에 따라 이미 납부한 상속세를 환급결정하였고, 또한 상속세 결정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인 외 3인은 2008.3.27. 이OO과 매매대금 7억원에 쟁점부동산을 양도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 계약금 5,000만원을 조OO(청구인의 어머니) 명의의 OO은행 예금계좌(269-13- 020***)로 지급받았으나, 매매계약이 해지되었으며, 2008.5.8. (주)OOOOOO와 같은 금액인 7억원에 쟁점부동산을 양도하기로 하는 매매계약을 다시 체결하고, 2008.5.8. 계약금 7,200만원을, 2008.6.16. 잔금 6억2,800만원을 각각 조OO 명의 OO은행 예금계좌(249-60-000*** -*)로 지급받은 사실이 매매계약서, 예금통장 등에 의하여 확인된다.

(4) 개별공시지가 토지특성조사표 및 결정조서(경상북도 OOO)에 의하면, 쟁점부동산은 2007년과 2008년에는 용도지역, 용도지구, 토지이용상황, 지형지세, 도로조건 등에 변화가 없었던 것으로 나타나고, OO공인중개사 대표자인 장OO 외 1인은 쟁점부동산의 시가가 650백만원부터 750백만원까지의 정도이고 시가가 하락하거나 토지상황이 변하지 아니하였다는 확인서를 제출(2009.8.5., 2009.8.11.)하였다.

(5) (주)OOOOOOOOO (O)OOOOOO법인이 2007.10.2.(상속개시일)을 평가기준일로 하고 소급하여 쟁점부동산을 감정한 가액의 평균액이 422,409,800원인 사실이 감정평가서에 나타난다.

(6) 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인 외 3인이 신고한쟁점부동산의 취득가액(7억원)은 해지된 매매계약에 의한 것이고, 이후 체결한 매매계약은 평가기준일 이후 6개월 36일이 경과한 것이므로 위 가액을 시가로 인정할 수 없다는 의견이지만, 청구인이 2008.3.27. 체결한 쟁점부동산에 대한 1차 매매계약서에는 양도가액이 7억원으로 약정되어 있는 점, 동 매매계약을 해지(2008.5.1.)한 후 7일이 경과한 2008.5.8. 동일한 부동산을 7억원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고 양도대금을 모두 지급받은 점, 청구인이 동 매매가액을 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고·납부한 점, 상속개시일(2007.10.2.) 및매매계약일(2008.5.8.) 간에 시가가 하락하거나 주변여건 또는 토지상황등에 중대한 변화가 있었다 인정할 만한 특별한 사정이 없는 점 등을감안하면, 1차 매매계약상의 매매대금은 계약체결 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항에서 규정하고 있는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 볼 수 있으며, 매매잔금을 불이행함에 따라 1차 매매계약이 해지되었다고 하여 달리 받아들일 것은 아니라 할 것이다(조심 2010구2180, 2011.5.18. 같은 뜻).

따라서, 처분청이 상속재산인 쟁점부동산의 취득당시 시가가 확인되지 아니한다고 보아「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 취득가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(7) 쟁점②는 별도로 심리할 실익이 없으므로 생략하기로 한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.