법인세과-907 (2010.10.04)

법인

법인이 근로자 기숙사 용도의 기존 아파트를 주택재건축조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 새로운 아파트를 취득하는 경우 기존 아파트의 제공은 환지로 보아 양도손익을 인식하지 아니하며 신규취득 아파트의 장부가액은 기존 아파트의 장부가액에 재건축사업과 관련하여 납부한 부담금을 가산한 가액으로 함

법인이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비구역안의 근로자 기숙사 용도의 기존 아파트를 주택재건축조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 새로운 아파트를 취득하는 경우에 있어서, 기존 아파트의 제공은 「소득세법」 제88조제2항의 규정에 따른 환지로 보아 양도손익을 인식하지 아니하는 것이며, 새로이 취득하는 아파트의 장부가액은 기존 아파트의 장부가액에 재건축사업과 관련하여 납부한 부담금을 가산한 가액으로 하는 것임

법인세법 제40조

[ 관련 첨부서류 ]

1. 질의내용 요약

가. 사실관계

-질의법인은 아파트를 구입하여 사원용 기숙사로 사용하던 중 2007.3월 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재건축 조합원의 자격으로 기존 아파트를 철거하고 새로운 아파트를 공급받기로 함

- 기존 아파트의 토지 및 건물의 장부가액은 43백만원이며, 조합원 무상지급분 253백만원에 조합원부담금 3백만원을 부담하고 2010. 4월 재건축사업이 완료되어 신규아파트를 취득함

나. 질의요지

-아파트를 사원용 기숙사로 사용하는 법인이 재건축조합에 기존 아파트를 현물출자한후 신규 아파트를 공급받는 경우 기존 아파트에 대한 양도손익 인식여부 및 신규 아파트 취득가액은?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

○ 법인세법 제15조 【익금의 범위】

① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.

② 다음 각 호의 금액은 이를 익금으로 본다. <개정 2008.12.26 부칙>

1.제52조제1항의 규정에 의한 특수관계자인 개인으로부터 유가증권을동조제2항의 규정에 의한 시가에 미달하는 가액으로 매입하는 경우 시가와 당해 매입가액의 차액에 상당하는 금액

2. 제57조제4항의 규정에 의한 외국법인세액(세액공제된 경우에 한한다)에 상당하는 금액

3. 「조세특례제한법」 제100조의18제1항에 따라 배분받은 소득금액

○ 법인세법 시행령 제11조 【수익의 범위】

법 제15조제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자산의 양도금액

○ 법인세법 시행령 제19조 【손비의 범위】

법 제19조제1항에 따른 손비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

2. 양도한 자산의 양도당시의 장부가액

○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업년도】

① 내국법인의 각 사업년도의 익금과 손금의 귀속사업년도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업년도로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 익금과 손금의 귀속사업년도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】

①법 제40조제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. <개정 2007.2.28 부칙>

3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

②「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나체비지(체비지)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】

①법 제88조제2항에서 "환지처분"이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제46조 【분양공고 및 분양신청】

① 사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.

②대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제48조 【관리처분계획의 인가 등】

① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. <개정 2009.2.6 부칙, 2009.5.27 부칙>

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

4.분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른조합원 부담규모 및 부담시기

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다. <개정 2005.3.18 부칙, 2009.2.6 부칙, 2009.5.27 부칙>

6. 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다.

가. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자

나.근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소ㆍ기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사등

7. 삭제 <2005.3.18 부칙>

③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제60조 【비용부담의 원칙】

① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.

②시장ㆍ군수는 시장ㆍ군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의정비계획에 따라 설치되는 도시계획시설중 대통령령이 정하는 주요 정비기반시설 및 제36조의 규정에 의한 임시수용시설(이하 "임시수용시설"이라 한다)에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다. <개정 2005.3.18 부칙>

○ 도시 및 주거환경정비법 제61조 【비용의 조달】

①사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조제1항의 규정에 의한 비용과정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있다.

②사업시행자는 토지등소유자가 제1항의 규정에 의한 부과금의 납부를태만히 한 때에는 연체료를 부과ㆍ징수할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 부과금 및 연체료의 부과ㆍ징수에 관하여 필요한 사항은 정관등으로 정한다.

④ 시장ㆍ군수가 아닌 사업시행자는 부과금 또는 연체료를 체납하는 자가 있는 때에는 시장ㆍ군수에게 그 부과ㆍ징수를 위탁할 수 있다.

⑤ 시장ㆍ군수는 제4항의 규정에 의하여 부과ㆍ징수를 위탁받은 경우에는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 부과ㆍ징수할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 당해 시장ㆍ군수에게 교부하여야 한다.

나. 관련예규(예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 법인세과-781, 2009.07.13

내국법인이 도시 및 주거환경정비법 에 따른정비구역안의 토지 및 건물을 정비사업 시행자에게 제공하고 관리처분계획에 따라 정비사업 시행 후 새로이 조성된 토지 및 건물을 취득하는 경우 당해 토지 및 건물의 제공은 소득세법 제88조제2항에 규정된 환지로 보아 양도로 보지 않는 것이나,

정비사업 시행자로부터 토지 등의 권리에 대한 대가로청산금을 교부받는 경우에는 당해 청산금에 상당하는 종전 토지 및 건물은 유상으로 양도한 것으로 보는 것이며,추가로 부담하는 청산금은 토지 및 건물의 취득가액에 가산하는 것으로 당해 법인이 토지 및 건물을 구분하여 계상하는 경우에는 동 청산금은 건물에 대한 자본적지출로 처리하는 것임

○ 서면2팀-2436, 2004.11.24

법인이 소유하고 있던 토지 등을도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합에 현물출자하여 그 관리처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받는 경우 소득세법 제88조의 규정에 의거 양도에 해당하지 아니하므로 그 처분손익을 인식하지 아니하는 것이며,

정비사업에 의한 관리처분계획에 따라 토지 등의 대가로 취득한 신축아파트의 취득가액은 당초 토지 등의 취득가액에 도시및주거환경정비법제57조의 규정에 의하여 추가로 부담하는 청산금을 가산한 금액으로 하는 것으로서,

이 경우, 당해법인이 토지와 건축물로 구분하여 계상하는 경우에는 동 청산금 부담액은 건축물에 대한 자본적지출로 처리하는 것임.

감가상각이 진행중인 고정자산으로서 사업연도중에 자본적지출이 발생한 경우 감가상각범위액은 자산의 취득가액 및 미상각잔액에 자본적지출액을 포함하여 법인세법시행령 제26조의 규정에 따라 계산하는 것임.

○ 서면2팀-991, 2004.05.10

도시 및 주거환경정비법의 규정에 의한 정비사업조합법인이 시행하는 정비사업의 시행방법이 주거환경정비법 제43조의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법인 경우 소득세법 제88조의 2의 규정에 의거양도에 해당하지 않으므로 손익을 인식하지 않는 것이나,

정비사업조합법인이 당초의 정비사업대상 토지 등의 소유자에게 그권리의 대가로 청산금을 지급하는 경우 청산금의 지급시기에 청산금의지급비율에 해당하는 토지 등을 유상으로 양도한 것으로 보는 것임

환지에 의한 정비사업의 방법으로 토지 등의 대가로 취득한 신축아파트의 취득가액은 당초 토지 등의 취득가액에 정비사업관련 부담금 및 수령한 청산금을 가감하여 계산하는 것이며,신축아파트로 돌려 받은 자산의 손익은 해당자산을 처분하는 사업연도의 손익으로 계상하는 것이며, 정비사업조합의 조합원이 조합법인의 해산으로 인한 잔여재산의 분배로서 취득하는 금전 기타 재산의 가액이 당해 조합의 주식 및 출자 또는 자본을 취득하기 위하여 소요된 금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 소득세법 제17조 제2항 제3호의 규정에 의하여 의제배당에 해당하는 것임

○ 재산-940, 2009.05.15

도시 및 주거환경정비법(구, 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 당해조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임

○ 서면4팀-1146, 2008.05.09

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재개발조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 현금으로 청산받아 부동산을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제94조 제1항 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것임