2018나10127 건물명도(인도)

A

B

서울중앙지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017가단5067960 판결

2018. 8. 22.

2018. 9. 19.

1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

2. 원고의 항소를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라.

2. 항소취지

가. 원고

제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라.

나. 피고

주문 제1항과 같다.

1. 기초사실

제1심판결 이유 중 '1. 기초사실' 부분을 민사소송법 제420조 본문에 따라 인용한다.

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

이 사건 구내식당 위탁운영계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)의 계약 기간이 종료하였으므로, 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물(이하 '이 사건 식당'이라 한다)을 인도할 의무가 있다.

나. 피고의 주장

이 사건 계약의 실질은 임대차계약이어서 상가건물 임대차보호법이 적용되는바, 피고는 2016. 9. 20. 계약 기간 연장을 요구하며 상가건물 임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하였으므로 계약이 갱신되었다. 또한 이 사건 계약 체결 당시 원고와 피고 사이에 2년간 별다른 문제없이 구내식당을 운영할 경우 계약 기간을 연장하기로 하는 합의가 있었으므로, 계약 기간이 2년 연장되었다. 이 사건 계약은 아직 그 기간이 만료되지 않았으므로, 원고의 청구는 기각되어야 한다.

예비적으로 계약 기간이 종료되었다고 하더라도, 피고의 이 사건 식당 인도 의무는 원고의 보증금 반환의무과 동시이행관계에 있다. 또한 피고는 원고의 동의를 얻어 이 사건 식당의 객관적 가치를 증가시키는 인테리어 공사를 하였으므로 부속물매수청구권을 행사한다.

3. 상가건물 임대차보호법의 적용 여부

임대차계약은 목적물의 사용, 수익에 대한 대가로서 차임을 지급하는 것을 계약의 내용으로 하는바(민법 제618조), 이 사건 계약에 상가건물 임대차보호법이 적용되기 위해서는 계약의 주된 성격을 임대차로 볼 수 있어야 한다. 이 사건 계약은 피고가 이 사건 식당에서 구내식당 영업을 할 수 있도록 원고가 그 장소를 제공하고, 피고가 원고에게 보증금 및 월 관리비를 지급하는 것을 내용으로 하고 있어 임대차의 요소를 일부 포함하고 있다. 그러나 위 인정사실에다가 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, 이 사건 계약의 주된 성격이 임대차라고 할 수 없다.

이 사건 계약은 원고가 자신의 직원들과 민원인들에게 양질의 급식을 제공하기 위한 목적으로 체결되었다(갑 제7호증 제안요청서 I의 1.항), 이 사건 계약도 계약의 목적을 구내식당 운영을 위탁하는 것으로 규정하고 있으며(제1조), 그 세부 조항에는 구내식당의 운영에 관한 상세한 내용이 포함되어 있다.

그 내용을 살펴보면, 피고는 영양사 및 조리사를 항시 배치하고 배식원 관리, 연간 운영 일수 및 급식 시간, 급식 단가, 위생 및 안전 관리, 식단(반찬수 및 원고가 요구하는 경우 특별식 등 제공), 식재료 품질에 관하여 계약 당시 정한 내용을 준수하도록 되어 있다(제10조, 제12조, 제15조, 제16조, 제17조). 또한 피고는 식단표, 운영계획을 매주 원고에게 사전 보고하고(제15조 제4항), 직원 교육, 위생·안전 관리에 대해 매일 및 분기별 결과 보고를 하고(제9조 제4항), 종업원 중 원고가 부적합하다고 보아 교체를 요구하는 경우 이에 응해야 하고(제11조 제2항), 이용자 설문조사 결과를 식당 운영에 반영하며(제19조), 원고의 요청이 있는 경우 구내식당의 운영전반에 관하여 검사를 받고 원고의 시정요구에 응해야 하는 등(제18조 제1항) 식당 운영에 관하여 원고의 구체적인 감독권을 규정하고 있다. 더불어 피고가 계약조건을 위반하거나 성실히 이행하지 않을 때, 위생상 문제로 행정처분을 받은 경우 원고에게 계약 해지권을 부여한다(제21조).

계약의 목적과 더불어 위와 같은 계약 내용을 종합하여 살펴보면, 이 사건 계약의 주된 목적은 원고가 피고에게 구내식당의 운영을 위탁하기 위한 것으로서, 피고가 이 사건 식당을 인도받아 사용하는 것은 식당을 위탁운영하기 위한 부수적 요소일 뿐이라고 할 것이며, 건물 사용에 대한 대가로 월정액을 지급하는 것이 이 사건 계약의 주된 내용이라고 할 수 없다.

더불어 통상 구내식당의 입찰 및 계약 연장에는 식단의 질과 직원들의 만족도가 가장 중요한 요소인 점에 비추어, 임차인이 차임을 연체하거나 건물을 파손하지 않는 한 그 일방적인 의사에 따라 계약을 갱신할 수 있는 상가건물 임대차보호법상 계약갱신조항이 적용된다고 보는 것은 타당하지 않다.

피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

4. 이 사건 계약 기간의 연장 여부

가. 인정사실

G은 이 사건 계약 체결 당시 원고의 기획조정실장이자 사무처장이었다. 원고의 계약사무처리규칙에 의하면, 원고의 계약사무 처리에 관하여 계약책임자는 사무처장이고(제3조 제1항), 계약책임자는 계약 계획 품의(계약 방법, 예정 가격의 설정), 제안서 및 견적서의 접수∙검토, 평가를 통한 최종 계약대상자 확정, 계약 체결 품의를 담당하도록 규정되어 있다(제13조 제3 내지 6호).

원고의 구내식당이 간이 건축물로서 노후화되고 운영상 여러 문제들이 발생하자, G은 2014. 5.경 자기의 비용으로 인테리어 공사를 하고 직접 조리도 하는 것을 조건으로 위탁운영사업자를 선정한다는 내용의 입찰공고를 낼 것을 원고의 원장에게 보고하고 담당부서에 지시하였다. 그에 따른 입찰 공고에는 운영기간을 '계약체결일로부터 2년, 최초 계약기간은 2년으로 하되, 기본 계약기간 2년이 끝나면 자체평가를 통해 1회 연장 가능'한 것으로 공고하였다. 또한 입찰 공고에 첨부된 제안요청서에도 계약기간이 위와 동일하게 기재되어 있고, '식당 내·외부 인테리어를 위탁운영자가 전액 부담하되 계약 종료 후 투자비용에 대한 어떤 권리도 주장할 수 없으며 계약의 일부로 간주한다'는 내용(갑 제7호증 제7쪽)과 더불어, 평가심사 기준상 배점의 70%를 차지하는 2차 평가 항목 중 하나로 인테리어 내역이 기재되어 있고, 유의사항란에 '인테리어 제안은 제안서에서 명시한 내용대로 계약서에 적용한다'고 기재되어 있다(제11쪽).

당시 입찰에 참가하였던 위탁운영업체들은 위탁운영의 기간이 2년에 불과한데 인테리어 공사에 따르는 비용까지 지출하는 것은 과도한 부담이 된다는 문제를 제기하였고, 이에 G은 '계약 기간 동안 별다른 사고를 발생시키지 않고 구내식당을 잘 운영해준다면 당연히 위 기간은 연장된다'고 말하였다.

이 사건 계약에는 인테리어 비용은 모두 피고가 부담하고, 계약 만료시 원고에게 어떠한 권리도 주장할 수 없으며, 다만 원고의 귀책사유로 인하여 계약을 해지하는 경우 잔존가치만큼 투자비용을 보상할 수 있다고 정해져 있다(제22조 제3항), 피고는 3,000만 원 상당의 인테리어공사를 하고 구내식당 운영을 개시하였다.

원고는 기존에도 민원이 발생하는 등 문제가 있었던 경우를 제외하면 위탁운영계약 기간을 연장해 주었는데, 1984. 3. 18.부터 피고에 이르기까지 원고의 구내식당 위탁운영계약기간(갱신기간 포함)은 위탁운영사업자별로 ① H가 1984. 3. 18.부터 1988.6. 30.까지 4년 3개월, ② I이 1990. 1. 23.부터 1992. 5. 31.까지 2년 4개월, ③ J이 1994. 2. 1.부터 1997. 1. 31.까지 3년(다만 1996. 9. 2. 소외 K에게 승계된 것으로 보이고, 이를 제외하면 2년 7개월), ④ K가 1996. 9. 2.부터 2002. 1. 31.까지 5년 5개월(다만 1997. 1. 31까지는 J의 계약기간을 승계한 것으로 보이고, 2001. 4. 1.부터는 소외 L에게 승계된 것으로 보이는바, 이를 모두 제외하면 4년 2개월), ⑤ L가 2001. 4. 1.부터 2002. 3. 31.까지 1년(K의 계약기간을 승계한 것으로 보이는 2002. 1. 31.까지를 제외하면 2개월), ⑥ M가 2002. 4. 1.부터 2008. 3. 31.까지 6년(다만 그 이후 명도소송을 통하여 실제로 건물이 인도된 것은 2009. 10. 8.경으로 보인다), ⑦ N(O, P)가 2009. 10. 8.부터 2014. 10. 7.까지 5년이었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제6 내지 8, 31호증, 을 제1, 2, 5, 12호증의 각 기재, 증인 G의 증언, 변론 전체의 취지

나. 판단

위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 원고의 사무처장인 G에게 입찰 절차 진행 및 계약 체결 업무에 관한 포괄적인 대리권을 인정할 수 있는 점, 인테리어 공사가 입찰 및 계약 체결의 중요 내용이 되었고 그 비용을 전적으로 피고가 부담하고 향후 원고로부터 이를 보상받지 않는 것이 조건이 되었던 점, 피고는 향후 식당 운영을 통해 얻을 수 있는 수입을 예상하여 인테리어공사 비용을 투자하였을 것인데 식당 운영 기간이 예상 수입에 큰 영향을 미치는 점, 입찰공고 및 제안요청서에 운영상 문제가 없을 경우 계약기간을 1회 연장 가능한 것으로 기재되어 있고, G도 입찰 과정에서 기존의 예를 들면서 계약 기간 연장이 가능하다고 재차 확인해 주었던 점 등을 종합하여 고려하면, 원고는 이 사건 계약 체결 당시 피고가 인테리어 비용을 전액 부담하는 데 대한 대가로서, 기본 계약 기간 2년에 더하여 별다른 운영상 문제가 없을 경우 추가 2년의 계약 기간을 보장하였다고 볼 수 있는바, 이는 상호 합의된 내용으로 계약의 내용이 되었다고 봄이 상당하다.

피고는 1차 계약 기간 만료 전인 2016. 9. 20., 같은 해 10. 28., 같은 해 12. 29. 재차 원고에게 계약 연장을 요청하였고, 별달리 1차 계약 기간 동안 피고의 식당 운영에 문제가 있었다는 점에 관한 주장, 입증이 없다. 따라서 이 사건 계약은 피고의 계약 연장 요청에 따라 1차 계약기간 만료일로부터 2년 뒤인 2019. 1. 4.까지 연장되었다고 할 것이어서 아직 그 기간이 만료되지 않는바, 계약 기간이 만료되었음을 전제로 한 원고의 건물 인도 청구는 이유 없다.

5. 결론

원고의 청구는 이유 없어 기각하여야 하는데, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.

재판장 판사 송인권

판사 유아람

판사 정성균