[사건번호]조심2013전3731 (2014.01.20)

[세목]양도[결정유형]취소

[결정요지]청구인이 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 분양전문업자로부터 용역을 제공받아 42명에게 쟁점토지를 지분으로 양도한 것으로 보는 것이 타당함

[관련법령] 소득세법 제94조

OOO세무서장이 2013.4.17. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가.청구인은 OOO주식회사로부터 2004.3.24. 및 2004.4.16.,2004.4.29.3차례에 걸쳐 OOO 답 14,619.9㎡, 같은 곳 1553 답 14,610.4㎡, 같은 곳 1554 답 14,551㎡ 합계 43,781.3㎡를 취득한 후, 2004.3.25.～2004.11.12.김OOO외 41명에게41,622㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공유지분(각인의 지분면적 991㎡)으로 양도하고, 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원으로 하여 과세미달로 양도소득세를 자진신고하였다.

나. 처분청은 부동산 투기지정보자료에 의하여, 청구인이 김OOO 외41명 각인에게 양도가액 OOO원(쟁점토지 전체 양도가액OOO,OOO,OOO원)에 양도하였으나 이중계약서를 작성하여 각인에게 OOO원에 양도한 것으로 양도가액을 과소신고하였음을 확인하고, 2013.4.17. 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.2. 이의신청을 거쳐 2013.8.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

OOO주식회사가 간척농지로 조성한 쟁점토지는 재촌하는 농민이나 간척지 개발로 인한 어업권 상실 어민에게 취득자격이 주어진토지이며, 청구인은 농민으로서 쟁점토지를 취득하였는데 쟁점토지를 자경할 목적이 아니라 주말농장으로 분양할 목적으로 구입하였다.

주말농장은 2003년 개정된 「농지법」제7조에 의하여 세대별로 1,000㎡ 미만의 소유가 가능하므로 쟁점토지를 인별로 991㎡로 분할하여도시민에게 분양하기 위하여, 청구인이 OOO주식회사에 쟁점토지3필지에 대해 분양신청을 한 직후 OOO법인’(이하 “OOO법인”이라 한다)과 토지분양대행 및 컨설팅용역계약을 체결하고, 2013년 12월～2004년 4월 각종 일간 신문 등에 분양광고를 내고 42명에게 쟁점토지를 분할양도한 것이다.

OOO에는 농지를 주말농장으로 분양하려는 분양사업이 성행하고 있고, 주말농장의 경우 농사에 경험이 없는 도시민이 구입하기때문에 농법 전수나 위탁영농을 위해OOO법인에서 위탁관리하는 것이 일반적으로 청구인도OOO법인에 분양대행을 의뢰하여 분양시점부터 조합원이 주말농장을 분양받은 이후까지 쟁점토지를 관리하도록 하였으며,OOO법인은 분양사업에 전문지식이 없었기 때문에 분양전문업자에게 분양대행을 의뢰하였고, 분양전문업자의 주도하에 일간신문 등에 광고를 게재하여 분양계약을 체결하였던 것이다.

청구인은OOO법인과 분양광고 대행 및 컨설팅계약을 체결하고 수수료를 지급한 바 있는데 이는 토지의 효용가치를 증진시키는 토지 개발행위에 포함되며,OOO법인에 분양대행 용역을 의뢰한 것은 분양공고에 있어 다수인에게 신뢰성을 주기 위함이었고, 주말농장의 경우 농사에 경험이 없는 도시민이 구입하기 때문에OOO법인에 위탁 관리하는 것이 관례화되어 있어 광고내용에 해당운영관리 내용이 포함된 것일 뿐 분양주체는OOO법인이 아니라 청구인이었던 것이다. 그렇지 않다면OOO법인에 분양대행 수수료를 지급할 필요가 없었을 것이며OOO법인의 손익계산서상에 분양수수료 계정이 계상될 리도 없었을 것이다.

단기 매매차익을 목적으로 토지를 취득하여 단기간 보유한 후 개발행위 등으로 불특정다수인에게 분할 양도하는 경우 사업소득으로보는바, 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시부터 분양광고를 통해 주말농장으로 분양할 사업목적이 있었고, 취득일부터 양도일까지의 기간이평균 2개월 미만으로 단기보유하였으며, 1필지당 14명씩 총 42명에게 동일한 면적으로 분할하여 분양광고를 통하여 불특정 다수인에게 양도하였으므로 쟁점토지의 양도는 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아야 한다.

소득세법 기본통칙의 부동산 매매업 업종구분에 따르면, 토지를개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우는부동산매매업에 포함되며, 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 의미하는 것으로규정하고 있다. 따라서 개발을 통한 토지의 분할 판매는 부동산 매매업으로 보아야 할 것이며 형질변경이 없다 하더라도 토지의 분할 자체로 인하여 토지의 효용가치가 증대되었다면 토지의 개발로 볼 수 있으므로 쟁점토지의 양도는 토지 개발로 인한 부동산 매매업에 해당한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지를 사업목적으로 구입하였다고 주장하나,청구인이 42명에게 분할양도한 내역에 의하면, 2004.2.1.부터2004.4.6.까지의 단기양도로 단기간의 양도차익을 위한 투자 목적으로 양도하여사업성이 있다고 볼 수 없고, 당초 청구인도 쟁점토지 양도에 대하여양도소득세로 자진 신고한 것으로 볼 때 당초 사업목적성이 없었으며,양도소득을 발생시키는 행위가 이루어졌는가의 결과는 물론 애초 행위가계속적·반복적 의사가 있는지 여부가 중요함으로 당초부터 쟁점토지를 단순히 양도한 후에 양수인들의 주말농장 운영과 관련하여 대표자로있는OOO법인에 위탁관리한 점, 청구인의 1999년 이후 양도내역은 2005년 7월 토지(임야) 양도 1건 외에는 부동산 양도한 사실이 전혀 없는 점으로 보아 계속적, 반복적인 사업소득으로 볼 수 없다.

(2) 쟁점토지의 개발행위 등이 전혀 이루어지지 않았고, 동일한면적으로 단순 분할하여 불특정 다수인인 42명의 양수인에게 양도한것만으로 토지의 효용가치가 증대되었다고 볼 수 없으므로「소득세법」상 부동산 매매업의 범위에 해당되지 아니한다.

(3) 청구인은OOO법인과 토지분양대행 및 컨설팅용역계약에대한 관련 증빙을 전혀 제출하지 못하고 있으며,OOO법인의설립일과 분양광고 시점이 일치되는 사실 및 각종 일간지 및 광고매체를 통하여 쟁점토지 분양 뿐만 아니라 주말농장 운영관리를 광고한 사실을볼 때광고 용역 행위의 실 주체는 청구인이 아닌OOO법인으로OOO법인의 주말농장 운영을 통한 위탁영농 수익사업을 위한 것이므로쟁점토지의 효용가치를 직접적으로 증진시킨 행위로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 42명에게 분할양도하여 발생한 소득이 양도소득에 해당하는지 아니면 부동산매매업인 사업소득에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의특례】① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.

＊ 참고 : 소득세법 기본통칙 64-122【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는경우( 「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 부동산 감정평가업으로 본다.

③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 나타나는 내용은 아래와 같다.

(가)청구인은OOO주식회사와 아래 <표1>와 같은 매매계약을체결하고2004.3.24., 2004.4.16.,2004.4.29. 3차례에 걸쳐43,781.3㎡를 취득하여 소유권이전 등기접수를 하였으며, 2004.3.25.～2004.11.12.기간 중 김OOO 외 41명에게 43,781.3㎡ 중 41,622㎡(쟁점토지)를 분할 양도하고 2004.7.5. 아래 <표2>와 같이 양도소득세를 신고하였다.

<표1. 청구인과 OOO(주)와 작성한 매매계약서 내용 요약>

(OO : O)

<표2. 청구인의 쟁점토지 양도소득세 신고내역>

(OO : O)

(나) 청구인이 쟁점토지 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서와처분청에서 확인한 매매계약서의 양식은 동일하며 그 일부 내용을 요약하면 아래 <표3>과 같다.

<표3. 쟁점토지 매매계약서>

(다)쟁점토지를 위탁영농 관리하는OOO법인은 2003.12.1 개업하여 현재까지계속사업자로 등록되어 있으며 각 사업연도 법인세 신고시 제출한 손익계산서 내용은 아래 <표4>와 같다.

<표4.OOO법인의 손익계산서>

(OO : O)

(라)OOO법인이2003년 10월～2004년 2월 기간 중 OOOOO,OOOO,OOOO, OOOOO, OOOOOO, OOOO, OOOO 등에 19차례 쟁점토지에 대한분양 광고하였으며 그 내용은 아래 <표5>와 같다.

<표5. 쟁점토지 분양광고 내용>

(마) 국세통합시스템에서 청구인의 사업자등록을 조회한 바,OOO법인 대표자 외에 사업자로 등록한 사실은 없다.

(2) 청구인은 2013.11.17. 심판관회의에 의견진술인으로 참석하여쟁점토지를 사업적으로 매매할 목적으로 취득하였으며, 기획부동산의도움을 받아OOO법인 명의로 분양광고를 하였고, 분양한 쟁점토지를OOO법인이 위탁관리하고 있으며, 현재 기획부동산의 연락처를 알 수 없는 것으로 진술하였다.

(3) 살피건대, 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여사회통념에 따라 사실판단하여야 하는 것(대법원99두5412,2001.4.24)이고,

「소득세법 시행령」제34조 규정에 의한 부동산매매업의 범위는부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우를 포함하는 것이며, 이 때의 “토지의 개발”이라 함은일정한 토지를 정지·분할·조성·합병 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 의미하는 것으로 보이는 바,

청구인이 지분으로 분할하여 42명에게 단기양도한 쟁점토지의경우, 비록 분할 전·후 지목이 동일한 농지로서 형질변경이 없는 단순분할에 해당한다 하더라도 토지의 분할로 인하여 토지의 효용가치가 증대되었다면 “토지의 개발”에 해당되는 것으로 볼 수 있을 것이고, 또한 쟁점토지를 매각하기 위해서 기획부동산의 기획 하에OOO법인 명의로 분양광고를 하고 분할 및 매각대행에 따른 수수료를 지급한 행위는 토지의 효용가치를 효율적으로 증진시키는토지 개발행위에 포함된다 할 것이며, 사업목적으로 매매차익을얻기 위하여 계속적, 반복적으로 부동산 거래를 하였다면 부동산매매업을 영위하였다고 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 양도로 발생하는 소득에 대하여 부동산매매업에의한 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기 본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.