조심 2019부3085 (2020.04.03)

종합소득

재조사

청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 매수인이 청구인에게 이체한 ◈◈◈,◈◈◈천원 중 쟁점①부동산의 토지 및 건물가액이 ⊙⊙⊙,⊙⊙⊙천원이고 나머지 ◇◇◇,◇◇◇천원은 차용금이라는 내용의 매수인이 작성한 사실확인서, 청구인과 □□□과의 금융거래내역(20△△년~20△△년) 등을 제시하고 있는 점, 과세요건사실에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으나 처분청은 조사청이 통보한 과세자료에 따라 쟁점①부동산의 양도가액을 판단하였을 뿐 쟁점①부동산의 건물가액에 대하여 별도 확인이나 검토를 하지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 제출한 금융증빙, 매수인의 사실확인서 및 유사한 다른 부동산의 건물가액 및 건축단가 등을 토대로 쟁점①부동산의 건물가액이 적정한지 여부와 청구인과 매수인 간 거래금전의 성격 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

국세기본법 제14조 / 국세기본법 제16조 / 소득세법 제19조 / 소득세법 제27조 / 소득세법 제80조 / 소득세법 시행령 제143조

조심2018서0490

OOO세무서장이 2018.12.6. 청구인에게 한 종합소득세 OOO원의 각 부과처분은,

1. 청구인이 제출한 금융거래내역, 매수인의 사실확인서 및 다른 유사한 부동산의 건물가액(건축단가) 등을 토대로 OOO 소재 부동산 양도시 건물가액이 적정한지 여부와 청구인과 매수인 OOO 간 거래금전의 성격 등을 재조사하고,

2. OOO 소재 부동산 매수인인 주식회사 OOO의 계정별원장(원재료), 세금계산서 및 대금지급 증빙 등이 동 부동산의 건물신축과 관련된 매입비용인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하며,

3. 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.5.1.부터 현재까지 OOO에서 ‘OOO부동산공인중개사사무소’라는 상호로 부동산 중개업, 주택신축판매업 등을 영위하는 개인사업자이다.

나. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2018.7.19.～2018.10.15. 기간 동안 청구인에 대한 개인통합조사(2018.10.2. 조세범칙조사로 전환)를 실시한 결과, 청구인은 아래 ＜표＞와 같이 2013년부터 2016년까지 OOO 등 14필지의 토지를 매입하고 다가구주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 판매하였으나 토지만 양도한 것으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 건물신축 판매분은 신고누락한 것으로 보아 건물의 실거래가액을 주택신축판매분 수입금액으로 확정하고, 건물신축에 소요된 필요경비를 소명하지 못하여 종합소득금액을 추계결정하는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2018.12.6. 청구인에게 종합소득세 OOO원을 각 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.5. 이의신청을 거쳐 2019.7.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 2015년에 OOO에게 매도한 쟁점①부동산에 대하여 과다 결정된 양도가액OOO은 쟁점①부동산의 수입금액에서 제외되어야 한다.

(가) 청구인은 2014년에 쟁점①부동산의 토지를 취득한 후 그 지상에 단독주택을 신축하여 2015년에 OOO에게 매도하였는바, 실제 매매금액은 OOO원이나 조사청은 청구인과 OOO 간의 금전거래 및 쟁점①부동산의 건물(단독주택) 규모 등을 고려하지 않고 2014년 7월부터 2015년 11월까지 OOO이 청구인의 계좌로 입금한 전액OOO을 쟁점①부동산의 매매금액으로 결정하였다.

(나) 청구인은 쟁점①부동산의 토지를 취득하기 전부터 OOO과 금전거래를 하였고, OOO이 청구인 계좌로 입금한 OOO원 중에는 금전거래 회수금액 OOO원이 포함되어 있으며, 쟁점①부동산의 토지는 OOO원에 취득하여 OOO원에 매도한 사실은 등기부등본에 의하여 확인되고, 그 지상에 신축한 단독주택(90.36㎡)은 27평 정도로 3.3㎡당 건축비는 OOO원 정도인데 조사청이 결정한 금액은 3.3㎡당 건축비 OOO원 정도로 지나치게 과다하다.

(2) 청구인이 2016년에 ㈜OOO에 매도한 것으로 조사결정한 쟁점②부동산의 매매금액 중에서 건물(다가구주택)은 ㈜OOO가 실제로 신축한 것이므로 과다 결정된 건물신축분 매매금액 OOO원에 대한 소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

(가) 조사청은 청구인이 2012년 7월에 쟁점②부동산의 토지를 취득하여 2016년 5월에 다가구주택을 신축하여 ㈜OOO에 OOO원에 매도한 것으로 조사결정하였으나, 청구인은 쟁점②부동산의 토지를 ㈜OOO에 OOO원에 매도하였고, 그 지상에 신축한 다가구주택(626.62㎡)은 청구인이 신축하여 ㈜OOO에게 매도한 것이 아니라 토지매수인인 ㈜OOO가 직접 신축하였다.

(나) 「농지법」등 관계법령상 농지는 일반법인이 취득할 수 없어 부득이 청구인의 명의로 건축허가를 받은 후 ㈜OOO가 공사를 진행하게 되었고, 신축공사비용은 전부 ㈜OOO가 지급하였는바, 이는 ㈜OOO의 계정별원장과 관련 세금계산서 및 금융거래내역 등으로 확인된다.

(다) 이와 같이 쟁점부동산②의 매매금액에 포함된 ㈜OOO의 건물신축분 매매금액 OOO은 쟁점②부동산의 수입금액에서 제외되어야 한다.

(3) 청구인이 2013년, 2015년 및 2016년에 신축하여 매도한 다가구주택에 대한 신축비용 등 실제 소요된 필요경비를 반영하여야 한다.

(가) 조사청은 청구인이 다가구주택를 신축하여 매매한 것으로 결정하면서 건축공사비 등에 대한 지출증빙이 불분명한 것으로 보아 소득금액을 추계하여 이 건 과세처분하였다.

(나) 청구인이 매도한 쟁점부동산에 대응하는 필요경비는 등기부등본(토지구입비) 및 청구인의 계좌거래내역(건축공사비)로 확인되므로 이를 반영하여 이 건 과세처분하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①에 대하여

조사청은 쟁점①부동산의 매수인 OOO이 청구인의 계좌에 입금한 금액을 수입금액으로 결정하였고, 청구인은 조사청의 결정내용이 위법한 처분임을 경험칙상 인정할 수 있는 방법으로 이를 입증하여야 하나 조사종결 이후에 작성된 매수인 OOO의 사실확인서를 통해 매수인과의 금전대차거래에서 발생한 회수금액 OOO원이 포함되어 있다고 주장할 뿐, 동 금액이 어떤 이유로 매수인에게 지급되었고, 청구인에게 회수되었는지를 입증할 근거자료는 제시하지 못하고 있다. 따라서 쟁점①부동산의 매매금액을 매수인과의 금융거래금액 중 개인간 금전거래를 고려하지 않고 결정하여 수입금액이 과다하게 결정되었다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 쟁점②에 대하여

(가) 쟁점②부동산의 토지를 ㈜OOO에게 2016.5.17. 매매하였음이 토지 등기부등본으로 확인되고, 같은 날 ㈜OOO로 건물이 신축등기되었으며, 조사 당시 청구인은 쟁점②부동산을 OOO원에 양도하였다고 진술하였다.

법원은 “확인서가 납세자의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 혹은 그 내용의 미비 등으로 인하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 사정이 없는 이상, 확인서의 내용을 쉽게 부인할 수 없다”고 판시(대법원 2010.10.14. 선고 2010두13838 판결)하여 확인서의 증거능력을 인정하고 있다.

(나) 쟁점②부동산 매수인인 ㈜OOO는 대표이사가 청구인의 누나 OOO로서 청구인과는 특수관계에 있는 법인으로, 청구인은 2016.1.1.～2016.5.31. 기간 동안의 ㈜OOO의 금융거래내역, 매입세금계산서 및 계정별원장 등을 제시하면서 매수인이 쟁점②부동산 건물을 직접 신축한 것이라고 주장하나,

청구인이 증빙으로 제출한 자료들이 쟁점②부동산에 대한 공사원가인지가 불분명하고, ㈜OOO는 2016년 제1기～2016년 제2기에 매출처 ‘OOO’ 2매, 공급가액 OOO원, ‘주식회사 OOO’ 4매, 공급대가 OOO원 합계 OOO원의 매출세금계산서가 공사대금 명목으로 발행한 점으로 보아 청구인이 쟁점②부동산에 대하여 주장하는 내용은 ㈜OOO의 다른 건설 매출에 대응하는 원가자료를 일부 발췌하여 제출한 것으로 보이므로 쟁점②부동산을 ㈜OOO가 직접 신축하였다는 청구인의 주장은 사실과 다르다.

(3) 쟁점③에 대하여

(가) 청구인은 조사기간 중에 쟁점부동산의 건축공사원가에 대한 증빙서류 등을 보관하고 있지 않아 제시하지 못하였으나 불복청구시 청구인의 계좌(4개), 매수인 OOO의 계좌 1개, 매수인 OOO의 계좌 1개에서 출금된 금액 등 총 OOO을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하였다.

(나) 법원은 “필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다”고 판시(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결)하였는바, 필요경비에 대한 입증책임은 납세의무자인 청구인에게 있으며,

또한, 조세심판원은 “청구인이 제출한 증빙자료(계정별원장, 신용카드 사용 및 사업용계좌 거래내역 등)만으로는 쟁점추가비용 및 쟁점보관비 등이 청구인의 사업과 관련하여 실제로 지출된 손비인지, 추계로 기신고된 매입비용과 구분되는 손비인지 여부가 입증되지 아니하는 점, 그렇다면 종합소득세 소득금액을 장부 등이 아니라 추계로 경정하는 것이 불가피하다”고 결정(조심 2018서490, 2018.12.5.)하였다.

(다) 청구인이 제출한 금융거래내역을 보면, 금전의 지출내역은 확인되나 청구인이 거래상대방인 공사자의 업체명이나 인적사항을 전혀 소명하지 못하는 상태에서 해당 금융거래가 실제 쟁점부동산의 공사대금으로 지출된 것인지가 불분명하며, 단지 계좌거래 기록사항란에 ‘인력노임’, ‘보일러대금’, ‘창호공사’ 등으로 부기되어 있다고 하여 이를 공사대금으로 볼 만한 객관적인 증빙이라 할 수 없으므로, 조사청이 조사 당시 공사원가에 대한 증빙자료가 없다는 청구인의 진술에 근거하여 종합소득세 추계결정한 처분은 타당하다.

(라) 「부가가치세법」제32조에서 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 세금계산서를 발급하도록 의무화하고 있음에도 등록된 사업자인지 불분명한 공사시공자와 청구인은 세금계산서나 현금영수증 등을 수수하지 아니함으로써 거래질서를 문란케 하고 조세를 포탈할 의도로 보이며, 또한 청구인은 2003년부터 사업자등록이력이 있어 사업자의 매출․매입과 관련한 거래질서 의무를 충분히 인지하고 있었을 것임에도 금융계좌에서 지출상대방이나 지출목적이 불분명한 금액을 공사원가로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점①부동산의 수입금액이 과다OOO하게 결정되었으므로 이를 수입금액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점②부동산은 토지만 양도하였고, 건물은 매수인이 직접 신축하였으므로 건물분 수입금액OOO을 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

③ 쟁점부동산 취득에 실제 소요된 토지매입비OOO와 건축공사비OOO가 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제16조(근거과세) ① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사·결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

(2) 소득세법

제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다.

제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

제80조(결정과 경정) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

(3) 소득세법 시행령

제143조(추계결정 및 경정) ① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산할 때 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 한국표준산업분류에 따른 동종업종 사업자의 신고내용 등에 비추어 수입금액 및 주요 경비 등 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제80조 제3항 단서에 따라 과세표준을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항에 따라 산출한 소득금액에서 법 제50조, 제51조, 제52조에 따른 인적공제와 특별소득공제를 하여 과세표준을 계산한다.

③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.

1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액의 합계액(수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 제외한다)을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. (단서 생략)

가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액

나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액

다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액. 다만, 복식부기의무자의 경우에는 수입금액에 기준경비율의 2분의 1을 곱하여 계산한 금액

1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 조사청의 조사결과, 청구인은 토지매입 단계부터 건축허가 관련 제반신고, 공사관리, 건축주 변경 및 등기까지 모두 청구인이 수행․관리하였고, 준공 직전 매수인에게 건축주만 변경하고 신축등기하는 방식으로 주택신축판매분 수입금액을 신고누락한 것으로 보고, 금융기관에 대출서류로 제출된 실제 매매계약서 및 매수인의 진술자료 등을 토대로 토지․건물이 일괄 양도된 사실 등을 확인하여 토지․건물 일괄 매매가액으로 쟁점부동산의 수입금액을 산정하였으며, 필요경비 관련 증빙이 없어 소득금액을 추계결정하였다.

(나) 위 조사청의 과세자료 통보에 따라 처분청은 청구인에게 종합소득세 OOO원을 각 경정․고지하였다.

(다) 조세범칙혐의자 심문조서(2018.10.5.)를 보면, 청구인은 실제 건물신축에 소요된 경비 등과 관련한 계약서 및 공사 증빙서류가 없고, 시공한 건축업자의 인적사항이 기억나지 않으며, 장부도 작성되지 않은 것으로 진술한 것으로 나타난다.

(라) 등기부등본 및 건축물관리대장을 보면, 쟁점①부동산의 경우 청구인이 토지를 2014.2.21. 취득하고 건물은 2014.10.29. 착공한 후, 2015.2.17. 사용승인되었는바, 토지는 2014.7.7. 매수인 OOO 명의로 소유권이전등기하고, 건물은 2015.2.27. 매수인 명의로 소유권보존등기를 하였으며, 쟁점②부동산의 경우 청구인이 토지를 2012.7.25. 취득하고 건물은 2012.10.16. 건축허가를 득하여 2012.12.12. 착공한 후, 2016.3.23. 건축주를 ㈜OOO로 변경하였고, 2016.5.3. 사용승인되었는바, 토지는 2016.5.17. 매수인 ㈜OOO 명의로 소유권이전등기하고 건물은 2016.5.17. 매수인 명의로 소유권보존등기를 한 것으로 나타난다.

(마) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 청구인의 사업이력은 아래 ＜표＞와 같고, 쟁점①부동산 매수인 OOO은 2014.7.10.부터 현재까지 OOO에서 OOO를 운영하고 있으며, 쟁점②부동산의 매수인인 ㈜OOO(대표이사 OOO)는 2015.2.6.부터 현재까지 OOO에서 자동차부품 제조업, 주택신축판매업 등을 영위하고 있다.

(바) 쟁점②부동산 매수인 ㈜OOO는 사업자등록상 주업종을 자동차 제조업, 부업종을 주택신축판매, 토목, 건축 등의 건설업 등으로 등록되어 있으나, 실제 매입․매출이 발생하고 있는 주업종은 건설업인바, 부가가치세 신고내역상 2016년 제1기 과세기간 중 건설업과 관련한 매입은 총 52개 거래처에 세금계산서 83매, 공급가액 합계 OOO원, 매출은 거래처 1곳에 세금계산서 1매, 공급가액 OOO이며, 2016년 제2기 과세기간 중 건설업과 관련한 매입은 44개사에 세금계산서 91매, 공급가액 합계 OOO원, 매출은 거래처 2곳에 세금계산서 5매 공급가액 합계 OOO원으로 나타난다.

(사) 쟁점①과 관련하여, 청구인은 쟁점①부동산의 매매금액은 매수인 OOO이 청구인에게 입금한 금액은 OOO원으로 이 중 개인적인 자금거래 회수금액 OOO원을 차감하면 실제 거래금액은 OOO원이라고 주장하면서, 그 증빙으로 매수인 OOO의 사실확인서, OOO과의 거래내역서(엑셀자료) 및 청구인의 계좌거래내역(2013～2015년), 이체처리결과 건별 상세조회 자료(9매), 한국감정원 공표 2015년 건물신축 평균단가 등을 제출하였다.

1) OOO의 사실확인서(2019.2.19.)

2) 한국감정원이 발표한 2015년 건물신축 평균단가를 보면, 쟁점①부동산의 건물(단독주택)신축비는 3.3㎡당 OOO원 정도이나, 조사청이 결정한 금액은 3.3㎡당 OOO원 정도라서 매우 비현실적이다.

(아) 쟁점②와 관련하여, 청구인은 쟁점②부동산 매수인인 ㈜OOO에게 토지만 매도하였을 뿐, 건물(다가구주택)은 매수인이 직접 신축하였다고 주장하면서, 그 증빙으로 매수인의 계정별원장[2016.1.1.부터 2016.5.31.까지 원재료 계정과목에 대한 것으로, 합계 OOO원의 원재료 금액을 타계정OOO으로 대체하였다고 기재됨], 매입세금계산서와 대금지급내역[계정별원장상 매입과 관련한 세금계산서(전자)와 지급관련 금융증빙임], 지방세 세목별 과세증명서OOO 등을 제출하였다.

(자) 쟁점③과 관련하여, 청구인은 쟁점부동산 중 토지매입비용은 등기부등본으로, 건축공사비는 청구인 계좌의 출금내역으로 확인되므로 OOO원을 쟁점부동산 양도에 따른 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하며, 그 증빙으로 청구인의 예금계좌 출금내역을 제출하였는바, 출금내역 거래기록사항에는 인력노임, 보일러대금, 산재고용, OOO, ○○공사, ○○봉급, 상하수요금, OOO카드, 이자, 이자대체, OOO대체, 양도소득신고, 이사장아기돌, OOO대, 직원봉급 등 이체기록과 현금출금내역 등이 기재되어 있다.

(2) 조사청이 결정한 쟁점부동산(토지, 건물) 양도가액을 토대로 각 건물가액(㎡당)을 산정하면 아래 ＜표＞와 같은바, 쟁점①부동산의 건물가액은 쟁점부동산 중 비슷한 위치에 있는 다른 부동산에 비해 현저히 높은 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대,

(가) 처분청은 청구인이 쟁점①부동산 매수인 OOO에게 이체한 금액OOO이 개인간의 대여금이고, 매수인이 청구인에게 이체한 금액 중에는 위 대여금 회수금액이 포함되어 있다고 주장할 뿐, 대여거래 및 회수내역을 뒷받침할 구체적인 증빙을 제시하지 못한다는 의견인 반면, 청구인은 조사청이 청구인의 계좌거래내역상 매수인 OOO의 입금액OOO을 모두 쟁점①부동산의 수입금액으로 결정하였으므로, 같은 논리로 청구인이 매수인에게 OOO원을 이체(출금)한 사실이 나타나므로 매수인이 청구인에게 입금한 OOO원 중 OOO원은 청구인과 매수인 간의 대여거래에 따른 회수금액이므로 이를 수입금액에서 제외하여야 한다고 주장하고 있다.

(나) 청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 매수인이 청구인에게 이체한 OOO원 중 쟁점①부동산의 토지 및 건물가액이 OOO원이고 나머지 OOO원은 차용금이라는 내용의 매수인이 작성한 사실확인서, 청구인과 OOO과의 금융거래내역(2013～2015년) 등을 제시하고 있는 점, 청구인이 제출한 2015년도 건물신축 평균단가OOO나 쟁점부동산 중에서 쟁점①부동산 외의 다른 부동산(건물)에 대하여 조사청이 결정한 양도가액 등과 비교해 보아도 쟁점①부동산의 건물가액이 현저히 높은 것으로 나타나는 점, 과세요건사실에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으나 처분청은 조사청이 통보한 과세자료에 따라 쟁점①부동산의 양도가액을 판단하였을 뿐 쟁점①부동산의 건물가액에 대하여 별도 확인이나 검토를 하지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 제출한 금융증빙, 매수인의 사실확인서 및 유사한 다른 부동산의 건물가액 및 건축단가 등을 토대로 쟁점①부동산의 건물가액이 적정한지 여부와 청구인과 매수인 간 거래금전의 성격 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점②부동산의 토지만 양도하였을 뿐 건물은 매수인인 ㈜OOO가 직접 신축하였으므로 건물분 수입금액 OOO원을 제외하여야 한다고 주장하면서, 그에 대한 증빙으로 매수인의 공사원가와 관련한 계정별원장(원재료), 매입세금계산서 및 대금지급 관련 금융자료 등을 제시하고 있으나, 쟁점②부동산 매수인인 ㈜OOO는 사실상 건설업(주택신축판매 등)을 주업종으로 사업을 영위하고 있어서 청구인이 제시한 위 증빙이 쟁점②부동산의 건축에 관련된 것인지가 불분명하므로, 처분청은 위 ㈜OOO의 공사원가 관련자료 등을 토대로 매수인이 쟁점②부동산의 건물을 직접 신축하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(5) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 토지매입비용은 등기부등본상 거래가액으로, 건물신축비용은 청구인의 계좌거래내역 등으로 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산의 건축공사비 지출증빙으로 청구인 계좌의 입출금내역만을 제출할 뿐, 실제 거래상대방의 인적사항이나 구체적인 거래내역 등 건축공사에 소요된 비용임을 입증할 만한 자료를 제시하지 못하는 점, 조사 당시 청구인은 쟁점부동산의 건축공사비와 관련한 장부 등 지출증빙이나 시공 관련자료가 전혀 없다고 진술한 점 등에 비추어 쟁점부동산에 실제 소요된 토지매입비와 건축공사비를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.