서면-2016-부동산-5822(2017.02.09)

양도

공부상 주택을 사실상 민박업용으로 사용하는 경우 주택으로 보지 아니하는 것이나, 그 실질은 사실판단할 사항이고, 조특법 제99조의4에 해당하는 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택을 양도할 때에 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 비과세규정을 적용함

소득세법제89조 / 조세특례제한법제99조의4

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2011.10.04. 경북 경주시 ○○동 소재 A아파트 취득

- 2014.08.21. 경북 경주시 ○○면 소재 공부상 B주택* 취득

* B주택 : 토지 550㎡, 취득시 기준시가 2억원 이하, 계획관리지역

- 2014.10.09. B주택을 민박업으로 사업자등록하고 영업중

○ 질의내용

1.공부상 주택이나 사실상 민박업용으로 사용하고 있는 건물을 주택으로 볼 것 인지

2. 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 양도할 때 비과세 가능한지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법제88조 【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. ~ 5. 생략

6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

8. 생략

○ 소득세법제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1, 2016.12.20>

1. ~　2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4.생략

② 생략

○ 소득세법 시행령제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2010.2.18, 2011.6.3, 2012.6.29, 2013.2.15, 2014.2.21, 2015.12.28, 2017.2.3>

(이하 이 조 생략)

○ 조세특례제한법제99조의4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2017년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서"농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다. <개정 2016.1.19, 2016.12.20>

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역

3) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역

4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것

다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액( 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

2. 생략

② 삭제 <2007.12.31>

③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2010.1.1, 2014.12.23>

④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다. <개정 2010.1.1>

⑤ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.1.1, 2014.12.23>

⑥ 제1항 및 제4항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다. <개정 2010.1.1>

⑦ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010.1.1>

○조세특례제한법 시행령(2017.2.7. 개정된 것)제99조의4【농어촌주택등 취득자에대한 양도소득세 과세특례】

① 법 제99조의4제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 1세대"란 「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대를 말한다. <개정 2010.12.30., 2017.2.7.>

② 법 제99조의4제1항제1호가목1)부터 4)까지 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 동"이란 별표 12에 따른 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반주택이 소재하는 동과 같거나 연접하지 아니하는 동을 말한다. <신설 2016.2.5.>

③법 제99조의4제1항제1호가목(1) 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 및 그 밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로서 기획재정부령으로 정하는 지역을 말한다. <개정 2008.2.29., 2009.2.4., 2016.2.5.>

④법 제99조의4제1항제1호가목5) 및 같은 항 제2호나목3)에서 "대통령령으로 정하는지역"이란 「관광진흥법」 제2조에 따른 관광단지를 말한다.<개정 2016.2.5., 2017.2.7.>

⑤ ~ ⑨

⑩ 법 제99조의4에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 과세특례신고서를 「소득세법」 제105조 또는 같은 법 제110조에 따른 양도소득세과세표준신고기한 내에 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 한다. <개정 2009.2.4., 2010.5.4., 2010.11.2., 2016.2.5.>

1. 일반주택의 토지대장 및 건축물대장

2. 농어촌주택등의 토지대장 및 건축물대장

⑪ 법 제99조의4제1항제1호나목·다목 및 같은 항 제2호다목·라목에 따라 농어촌주택등의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물·토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산한다. <개정 2009.2.4., 2016.2.5.>

⑫ 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4제1항 및 같은 조 제4항에 따른 농어촌주택등의 보유기간은 당초 농어촌주택등의 취득일부터 기산하여 계산한다. <개정 2009.2.4., 2016.2.5.>

⑬ 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4제1항 각 호 외의 부분에 따른 농어촌주택등취득기간 이내의 취득 또는 같은 항 제1호가목 및 제2호가목·나목에 따른 지역에 해당하는 여부의 판정은 당초 농어촌주택등의 취득일을 기준으로 한다. <개정 2009.2.4., 2016.2.5.>

⑭ 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○재산세과-2794, 2008.09.11

1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택에 해당하지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우 민박용으로 사용하는 건물이 주택에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

(사실관계)

- 본인명의로 대전 소재 A아파트를 4년째 소유 중임

- 남편명의로 충북 옥천군 소재 한옥이 두채 있음

- 한옥 중 1채는 군청의 허가를 받아 민박용으로 사용하고 있고 다른 1채는 전통음식점으로 사용하고 있음

(질의내용)

- 본인명의의 A아파트를 양도할 경우 남편명의의 한옥 중 민박으로 사용하는 건물을 주택으로 보는지 여부

○ 서면-2015-부동산-1239(2015.09.08)

1. 「조세특례제한법」제99조의 4(농어촌주택등 취득자에 대한양도소득세 과세특례)의 요건에 해당하는 농어촌주택을 소유하고 그 농어촌주택소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조제1항제3호의 규정을 적용하는것이며, 「소득세법」제89조제1항제3호는 주택과 그에 딸린 토지에 대하여 적용하는 것입니다.

2. 생략

○서면-2016-부동산-5527(2016.12.30)

1.거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2017년 12월31일까지의 기간(농어촌주택등취득기간) 중에 「조세특례제한법」제99조의4 제1항 제1호에구역상 같은 읍 면 또는 연접한 읍 면에 있는 경우에는 이를 적용하지 아니하는 것입니다.

2. 귀 질의의 A주택과B주택은 행정구역상 같은 읍 면 또는 연접한 읍 면에있지 아니하는 것입니다.

(사실관계)

- 갑은 세종특별자치시 도담동 소재 A주택을 보유중임

-갑은 세종특별자치시 연서면, 조치원읍 또는 공주시나 청주시읍·면지역에 소재하는B주택을 취득할 예정임

○서면-2015-부동산-0577(2015.07.03)

거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대가 2003년 8월 1일까지의 기간(농어촌주택등취득기간) 중에 「조세특례제한법」제99조의4 제1항 제1호에 해당하는 1채의 농어촌주택을 취득(자기가 건여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을양도하는 경우에는 그 농어촌주택을 해당 1세대의소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조 제1항 제3호를 적용하는 것입니다. 한편, 귀 질의의 A주택과 B주택은 행정구역상 같은 읍 면 또는 연접한 읍 면에 있지 아니하는 것입니다.

(사실관계)

- 갑은 ’01.12.19. 대전 유성구 도룡동 소재 A주택을 취득

- 갑은 부모님을 봉양하기 위해 ’09년에 충북 청원군 문의면 도원1리(청주시로 편입된 후 주소:청주시 상당구 문의면) 소재 B주택을 취득