조심 2019인1667 (2019.06.21)

양도

재조사

청구인이 매도인 AAA를 상대로 제기한 부당이득금 반환 청구소송과 관련하여 제출된 답변서에 의하면 피고(AAA)가 매매대금을 00원으로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다고 진술하고 있고 해당 거래의 부동산중개업자가 이를 확인하고 있는 점, 쟁점계약서에 대한 감정서에 의하면 쟁점계약서는 200x년도에 작성된 것으로 보이고 달리 위조 및 변조 등이 없어 보인다는 감정소견이 나타나는 점, 쟁점토지의 실지취득가액은 쟁점가액(00원)이나 부득이하게 취득가액을 낮춰서 검인계약서를 작성하였다는 청구구장에 신빙성이 있어 보이므로 심판청구 이후 제출된 증빙에 대한 구체적인 검토 없이 쟁점가액을 부인하기는 어렵다 할 것임 따라서 처분청이 청구인이 심판청구 시 제출된 쟁점계약서에 대한 감정서, 피고인 AAA에 대한 소송 관련 답변서, 준비서면 및 판결문 등 자료 일체를 근거로 실지취득가액을 재조사하여 이 건 과세처분의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

상속세법 제97조

OOO이 2017.12.12. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세OOO원의 부과처분은 심판청구에서 제출된 자료인 OOO 및 237-33 토지 3,305㎡의 매매계약서에 대한 감정서 등을 근거로 실지취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.9.15. OOO로부터 OOO 및 237-33 토지 3,305㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매로 취득하고, 2007.6.8. 쟁점토지상에 건물(이하 쟁점토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하였으며, 2017.5.29. 주식회사 OOO에 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 후, 취득가액을 쟁점토지는 실지거래가액인 OOO원으로, 건물은 환산가액인 OOO원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고하였다가, 쟁점토지의 취득가액을 OOO원(이하 “쟁점가액”이라 한다)으로 하여 수정신고를 하였다.

나. 처분청은 2017.10.11.～2017.10.30. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 경우 청구인이 신고한 쟁점가액을 부인하고 검인계약서상에 기재된 가액OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 2017.12.12. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.12. 이의신청을 거쳐 2018.6.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지 취득 당시의 거래은행이 통폐합되어 금융거래내역을 제출하는 것은 불가능하나, 거래를 중개한 중개업자가 보유하고 있던 쟁점토지에 대한 원본계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 제출하였으므로 해당 계약서상의 쟁점가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

처분청은 2005년 당시의 소유권이전 관례였던 다운계약서(검인계약서)상의 취득금액OOO을 쟁점토지의 실지거래가액으로 보았으나, 쟁점토지 취득 당시 그 지목이 농지에서 공장용지로 변경이 가능해지자 시가가 급속히 상승한 반면 이에 대한 공시지가는 다소 늦게 반영되었을 뿐임에도 지가변동 상황만을 고려하여 검인계약서상의 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 삼는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

양도소득세 조사 당시 청구인이 실지취득가액이라고 주장하며 제출한 매매계약서(이하 “당초신고계약서”라 한다)상의 취득가액OOO과 관련하여 전 소유자인 OOO와 청구인에게 매매계약서 원본, 매매대금 수취 및 지급관련 증빙 등의 제출을 요청하였으나 검인계약서 이외에 다른 증빙 등을 제출하지 아니한 점, 전소유자 OOO가 매매대금 관련 금융증빙이 일체 없다고 진술한 점, 신고가액 상승분이 지목의 변경(임야→공장용지)에 기인하여 상승한 기준시가 상승분의 20%에 불과한 점, 추후 제출한 쟁점계약서에는 매수인이 OOO와 OOO으로 기재되어있으나 쟁점토지의 등기사항전부증명서상에는 청구인으로 소유권이 이전된 것으로 나타나는 점 등을 종합적으로 볼 때 쟁점계약서를 실지거래내용에 따라 작성된 계약서로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 대한 취득가액을 실제 계약서상의 취득가액으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지에 대한 취득가액을 OOO원으로 신고하였다가, 2018.2.12. 취득가액을 OOO원으로 수정신고하였다.

(2) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 검인계약서상의 취득가액 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하였는바, 조사종결보고서상의 주요내용은 아래와 같다.

(3) 쟁점토지 취득과 관련하여 제출된 계약서들의 주요내용은 아래와 같다.

(4) 청구인이 쟁점계약서상의 OOO원이 쟁점토지의 실지취득가액이라고 주장하며 제출한 자료에 의하여 확인된 내용은 아래와 같다.

(가) 쟁점계약서상의 부동산중개업자인 OOO이 2018.3.8. 작성한 확인서에 의하면, ‘쟁점계약서 관련 거래는 본인이 중개하였고, 대금은 청구인이 수표 및 현금 등으로 혼합하여 중개사 본인을 통하여 매도자에게 직접 전달지급하였으며, 청구인의 요구에 따라 계약서상 매수인은 청구인의 자녀 2인으로 하여 3부를 작성하고 매도인 및 매수인에게 각 교부하였으며 1부는 중개인 본인이 보관하였다가 최근 매수인인 청구인에게 돌려주었음을 확인한다’고 기재되어 있다.

(나) 청구인의 가족관계증명서에 의하면, 쟁점계약서상의 매수인으로 기재되어 있는 OOO 및 OOO은 청구인의 자녀들인 것으로 확인된다.

(다) 청구인은 OOO의 부탁으로 쟁점토지에 대하여 다운계약서를 작성함에 따른 손해에 대하여 OOO를 상대로 2017.12.13. 부당이득금 청구의 소를 제기하여 2018.6.19. 기각OOO되었는바, 해당 사건 관련 제출된 피고(OOO)의 소송대리인이 답변한 답변서의 주요 내용은 아래와 같다.

(라) OOO이 ‘쟁점계약서의 작성시기’에 대하여 감정(2018.11.16. 작성)한 감정서OOO의 감정소견에 의하면 ‘감정물인 쟁점계약서(2005.3.9.자)가 2005년경에 제작된 것인지 혹은 2017년경에 작성된 것이지 여부에 대한 검토 결과, 적외선, 자외선, 법 광원 등을 이용한 문서의 이상 여부 관찰에서 이상점은 없어 고의적으로 기재 시점을 변화시키기 위한 위조 및 변조 등은 없는 것으로 판단된다’고 기재되어 있다.

(5) 처분청이 쟁점계약서상의 쟁점가액을 쟁점토지의 실지취득가액이라고 보기 어렵다며 제출한 자료는 아래와 같다.

(가) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점토지는 2007.7.25. 전에서 공장용지로 지목변경되었고, 2005.9.15. 매매(2005.6.23.)를 원인으로 OOO에서 청구인 앞으로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다.

(나) 쟁점토지에 대한 연도별 기준시가 변동내역에 의하면, 2005.1.1. 기준 OOO원, 2006.1.1. 기준 OOO원, 2007.7.1. 기준 OOO원, 2016.1.1. 기준 OOO원인 것으로 확인된다..

(다) 청구인은 2010.11.1. 상호를 OOO, 업태를 제조업으로 개업하여 사업을 영위하다가 2017.5.31. 폐업하였는바, 재무상태표(2015.12.31. 현재) 쟁점토지가 OOO원으로 계상되어 있는 것으로 확인된다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

처분청은 쟁점계약서상의 쟁점가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보기 어렵다는 의견이나,

청구인이 매도인 OOO를 상대로 제기한 부당이득금 반환 청구소송과 관련하여 제출된 답변서에 의하면 피고(OOO)가 매매대금을 OOO원으로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다고 진술하고 있고 해당 거래의 부동산중개업자가 이를 확인하고 있는 점, 쟁점계약서에 대한 감정서에 의하면 쟁점계약서는 2005년도에 작성된 것으로 보이고 달리 위조 및 변조 등이 없어 보인다는 감정소견이 나타나는 점, 쟁점토지의 2005년도 및 2006년도 기준시가OOO가 쟁점가액OOO의 21% 및 30%인 것으로 나타나고 당시 공시지가의 시가반영율은 30%～40%에 불과하였던 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지취득가액은 쟁점가액OOO이나 부득이하게 취득가액을 낮춰서 검인계약서를 작성하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이므로 심판청구 이후 제출된 증빙에 대한 구체적인 검토 없이 쟁점가액을 부인하기는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 청구인이 심판청구 시 제출한 쟁점계약서에 대한 감정서, 피고인 OOO에 대한 소송 관련 답변서, 준비서면 및 판결문 등 자료 일체를 근거로 실지취득가액을 재조사하여 이 건 과세처분의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 ｢부동산등기법｣ 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액