조심2010중0172 (2010.06.25)

종합소득

취소

토지거래계약에 관한 허가를 받지 않은 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니함

소득세법 제24조【총수입금액의 계산】 / 소득세법 시행령 제48조【사업소득의 수입시기】 / 국세기본법 제45조의 2【경정 등의 청구】

조심2009중0021 /

OOO세무서장이2009.12.28. 청구인에게 한 2007년 귀속 종합소득세 223,266,470원의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인 OOO, OOO(이하 "청구인들"이라 한다) 등 16인(이하 "매도인"이라 한다)은 2004.4.25. 각각 개인별로 소유한 OOO OOO OOO OOOOOO 제방 284㎡ 등 폐염전의 전체토지(명세 별첨)를 공장용지로 개발하여 매도하기로 하는 공동개발사업계획서를 작성하고, 2007년도에 공장용지개발행위허가를 받아 공사 후 양도하기로 하고 OOO를 공동대표자로 선임하였다.

나. OOO는 토지거래허가구역내에 위치한 전체토지를 매매계약 후 7개월 이내에 공장용지허가를 받지 못하여 매수자의 요구가 있는 때에는 매수대금을 환불한다는 조건으로 전체토지를 가분할하여 매수자를 모집하였는 바, 2007.12.26. 매수인 OOO, OOO, OOO, OO(O), OOO, OOO, OOO(이하 "매수인"이라 한다)에게 매도인을 대표하여 매수인을 대표한 OOO과 총매매금액을 211억6,181만원으로 하는 매매계약을 체결하였으며, 매도인은 OOO에게 매매대금 211억6,181만원과 매도인의 개별적인 금전사정 및 이해관계 등을 고려하여 총 계약금을 60억원으로 하는 토지매매계약을 위임하면서 계약서는 취득자별로 작성토록 하였다.

다. 위 토지매각을 진행하는 과정에서 청구인 OOO는 복잡한 사정이 있어 임의처분을 요구하였고, 청구인 OOO도 함께 처분을 요구하였는 바, 전체토지 중 일부를 개별적으로 임의처분하거나 제3자의 가압류, 가처분 등의 상황이 발생하게 되면 개발행위 허가 및 조성공사에 막대한 지장이 초래되므로 대표자 OOO는 매수자와 계약이 성사되면 계약과 동시에 일시불로 토지대금 전액을 지불하는 조건으로 하였고, 매수인 중 OOO으로부터 8,100만원, OOO OOO, OOO, OO(O), OOO, OOO, OOO로부터는 53억1,900만원을 받기로 하였는 바, OOO는 본인이 소유하고 있던 40억78만원과 OOO, OOO으로부터 수령한 6억8,100만원, 합계 46억8,880만원 중 8억1,400만원을 2007.12.27. 청구인 OOO에게, 13억7,480만원을 2007.12.26. 청구인 OOO에게 지급하고 나머지 금액은 각 매도인이 소유하고 있는 토지면적에 의하여 계약금을 배분하기로 약정하였으며, OOO, OOO는 토지대금 전액을 받은 것으로 하여 2008.2.26. 및 2008.6.2. 각각 쟁점토지(아래 <표1> 참조) 매매에 대해 토지 등 매매차익예정신고와 종합소득세 확정신고 및 자진납부하였다.

OOOOOOOOOO OOOO OO

(OO O O)

라. 이후 전체토지는 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하여 매매계약특약조항 제3항에 의하여 매수인이 계약을 해제해 옴에 따라 당초 매매계약이 해제되었고, 청구인들은 2009.10.21. 및 2009.10.28. 각각 쟁점토지의 매매계약이 합의해제되었음을 이유로 당초 신고납부한 종합소득세 414,317,920원(OOO 191,051,450원, OOO 223,266,470원)의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나. 처분청은 2009.10.28. 청구이에게 경정거부통지를 하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인들을 포함한 매도인은 2007.12.26. 매수인에게 매도인 소유 폐염전 토지인 전체토지를 공장용지로 허가를 득하여 공장신축에 이상이 없도록 공사완료 후 등기하는 조건으로 매도인 대표인 OOO와 매수인 대표 OOO이 211억6,181만원에 매매계약을 체결하고, 계약금 60억원을 OOO가 수령하여 매도인 OOO와 OOO에게는 토지매매대금 전액을 지불하고 나머지 금액은 소유토지 면적에 비례하여 배분하기로 약정하여 OOO에게 32억3,450만원, OOO에게 13억7,4780만원이 계약당일에 지불되었으며, 청구인들은 2008.2.26. 토지등매매차익 예정신고 및 종합소득세 414,322,920원(OOO 191,056,450원, OOO 223,266,470원)을 자진납부하였다.

(2) 청구인들은 토지거래허가구역에서 폐염전인 매매대상 토지를 공장용지로 허가를 득하여 공장용지 조성공사 완료 후, 매수인에게 이전하여야 하나 관할관청으로부터 허가를 받지 못하여 매매계약특약조항 제3항(계약 후 7개월 기간내에 공장용지 허가를 득하지 못했을 경우에는 매수자의 요구에 의해 매수대금을 환불한다)에 의하여 매수인이 계약을 해제해 옴에 따라 위 매매계약이 해제되었으며, 매매대금은 세금 납부 등으로 전액은 반환하지 못하였으나 계약해제된 거래의 세금을 환급받고 현재 공장용지로 조성중인 계약해제 토지를 대표자가 취득자를 물색하여 인상된 가액으로 토지를 양도하고 대표자로부터 양도대금을 받으면 미변제 토지대금을 변제할 예정이다. 따라서 이 건의 경우 조건부 거래로서 조건이 성취되지 아니하여 토지거래허가를 받지 못하였으며 토지의 소유권이 이전되지 않았음은 물론, 당초 매매계약이 해제되었으므로 과세처분을 취소하였다가 다시 토지거래허가 등 조건이 성취되었을 때 과세처분하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 매매계약이 매매당사자간의 합의로 해제되었음을 주장하나, 당초매매에 대해 매매계약의 이행으로 매매대금의 정산이 이루어진 이상, 합의해제의 이행으로 원상회복 즉, 쟁점토지 및 매매대금의 반환이 이루어져야 할 것인 바, 이 건 심판청구일 현재까지 매매대금의 반환이 이루어지지 않았으며, 쟁점토지의 반환 여부에 대한 어떠한 사실도 확인되지 않으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약 체결시 토지거래허가구역내의 폐염전인 전체토지를 공장용지로 허가를 받아 공장용지 조성공사 완료 후, 매수인에게 쟁점토지를 이전하기로 하였으나, 관할관청으로부터 토지거래허가 등을 받지 못한 상태에서 매매계약특약조항에 따라 매매계약이 해제된 경우 매매가 이루어지지 않은 것으로 보아 자진납부세액을 환급할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.(1994.12.22. 개정)

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.(1994.12.22. 개정)

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제48조【사업소득의 수입시기】사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호에 규정하는 날로 한다. 1. 상품(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 “상품 등”이라 한다)의 판매 : 그 상품 등을 인도한 날

2. 상품 등의 시용판매

상대방이 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하는 한 특약 또는 관습에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.

3. 상품 등의 위탁판매

수탁자가 그 위탁품을 판매하는 날

(3) 국세기본법 제45조의 2【경정 등의 청구】 ① 과세표준신고서를법정신고기한내에 제출한 자는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액(각 세법에 따른 결정또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및세액을 말한다)의 결정 또는 경정을 법정신고기한 경과 후 3년(각 세법에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 이의신청ㆍ심사청구 또는 심판청구 기간을 말한다) 이내에 관할세무서장에게 청구할 수 있다.(2007.12.31. 개정)

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때(1994.12.22. 신설)

2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미달하는 때(1994.12.22. 신설)

② 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 발생한 때에는 제1항에서 규정하는 기간에 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 2월이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다. (2000.12.29. 개정)

1. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정에 있어서 과세표준 및 세액의 계산근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결(판결과 동일한 효력을 가지는 화해 기타 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정된 때(1994.12.22. 신설)

2. 소득 기타 과세물건의 귀속을 제3자에게로 변경시키는 결정 또는 경정이 있은 때 (1994.12.22. 신설)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 결정 또는 경정의 청구를 받은 세무서장은 그 청구를 받은 날부터 2월이내에 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하거나 결정 또는 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 그 청구를 한 자에게 통지하여야 한다.(1994.12.22. 신설)

다. 사실관계 및 판단

처분청은 쟁점토지 매매에 대하여 당초 매매계약의 이행으로 매매대금의 정산이 이루어지고 토지등 매매차익예정신고 및 종합소득 과세표준확정신고 후 토지거래허가를 받지 못한 경우, 합의해제의 이행으로 인한 원상회복이 되고 쟁점토지 및 매매대금의 반환이 이루어져야 비로소 당초 매매계약이 해제되었음을 이유로 당초 신고납부한 종합소득세의 환급을 구하는 경정청구를 할 수 있으나, 쟁점토지의경우는 이 건 심판청구일 현재까지 매매대금의 반환이 이루어지고 있지않다고 하여 청구인의 경정청구를 거부하였으며, 이에 대해 청구인들은공장용지 조성공사 완료 후 토지거래허가 등을 받지 못하여 매매계약특약조항 제3항 규정에 의하여 매매계약이 해제되었으므로 과세처분을취소하였다가 다시 토지거래 허가 등의 조건이 성취되었을 때 과세하여야 한다고 주장하면서 매매계약서 및 금융증빙 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(1) 먼저, 청구인들이 2004.4.25. 각각 개인별로 소유한 폐염전의 전체토지를 공장용지로 개발하여 매도하기로 하는 공동개발사업계획서를 작성하고 2007.12.26. 매도인을 대표한 OOO와 매수인을 대표한OOO이 매매계약을 체결한 경위 등을 살펴본다.

(가)쟁점토지 일원인 화성시 전역은 2002.11.20.자로국토이용관리법상토지거래허가구역으로 지정·고시된토지로, 청구인 등 16인(매도인)은 2004.4.25. 각각 개인별로 소유한 폐염전의 전체토지를 공장용지로개발하여 매도하기로 하는 공동개발사업계획서를 작성하였으며, 2007년도에 공장용지개발행위허가를 받아 공사 후, 양도하기로 하고 OOO를 공동대표자로 선임하였다.

(나) OOO는 토지거래허가구역내에 위치한 전체토지를 매매계약 후 7개월 이내에 공장용지허가를 받지 못하여 매수자의 요구가 있는 때에는 매수대금을 환불한다는 조건으로 전체토지를 가분할하여 2007.12.26. 매도인 대표 OOO와 매수인 대표 OOO이 총매매금액 211억6,181만원으로 하여 매매계약을 체결하였으며, 매도인은 OOO에게 계약금을 60억원으로 하는 토지매매계약을 위임하면서 계약서는 취득자별로 작성토록 하였다.

(다) 그 후 청구인 OOO는 남편의 재산등록을 해야 하는 복잡한사정이 있어 임의처분을 요구하였고 청구인 OOO도 함께 요구하였으며, 대표자 OOO는 매수자와 계약이 성사되면 계약과 동시에일시불로 토지대금 전액을 지불하는 조건으로 하였고, OOO는 본인이소유하고 있던 40억78만원과 OOO, OOO으로부터 수령한 6억8,100만원, 합계 46억8,880만원 중 8억1,400만원을 2007.12.27. 청구인 OOO에게, 13억7,480만원을 2007.12.26. 청구인 OOO에게 지급하고 나머지금액은 각 매도인이 소유하고 있는 토지면적에 의하여 계약금을 배분하기로 약정하였으며, 청구인들은 토지대금 전액을 받은 것으로 하여 2008.2.26. 및 2008.6.2. 각각 쟁점토지 매매에 대해 토지 등 매매차익예정신고와 종합소득세 확정신고 및 자진납부를 하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 다음으로, 처분청의 이 건 과세경위를 본다.

청구인들의 쟁점토지 양도 후, 전체토지는 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하여 매매계약특약조항 제3항에 의하여 매수인이 계약을 해제해 옴에 따라 당초 매매계약이 해제되었고, 청구인들은 2009.10.28. 처분청에 쟁점토지의 매매계약이 합의해제되었음을이유로 당초 신고납부한 종합소득세 414,317,920원(OOO 191,051,450원,OOO223,266,470원)의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은거부통지를 하였다.

(3) 한편, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약허가구역 안에 있는 토지의 경우 토지거래 계약에 관한 허가를 받지 아니하면 대금을 청산한 경우에도 자산의 양도로 보지 아니하나, 대금을 청산한 후 나중에 허가를 받은 경우그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 양도시기는 대금청산일이고, 토지거래허가구역 안에 있는 토지를 양도한 경우 양도소득과세표준 예정신고는 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 하는 것이며, 다만, 토지거래 허가를 받기 전에 예정신고를 이행하고 대금을 청산한 후 토지거래 허가를 받은 경우 그 예정신고의 효력은 인정됨을 알 수 있다(조심 2009중21, 2009.2.20. 등 다수 같은 뜻).

(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면,쟁점토지 일원인 화성시 전역은 2002.11.20.자로국토이용관리법상토지거래허가구역으로 지정·고시되었고, 청구인들은 종합소득세 확정신고 및 자진납부 후,이 건 심판청구일 현재(2009.12.22)까지도 토지거래허가를 받지 못함에따라 매매계약이 해제되었는 바, 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도또는 취득으로 보지 아니하는 것이므로 이는 소득세법상 자산의 양도로볼 수 없다 하겠다. 또한 처분청은 토지거래 후 토지의 반환이 이루어지지 않았다고 하나 매수인들은 토지대금을 완납하지 않은 상태이며단지 계약금만을 지급한 상태이므로 토지의 반환 여부는 문제되지 않는다 할 것이다.

따라서 처분청이 당초 양도가 있음을 전제로 한 청구인의 종합소득세 확정신고 및 자진납부에 대한 경정청구에 대해 이를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OO O OOOO OO OO